房地產(chǎn)公司資本運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)(編輯修改稿)
2025-02-11 04:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 控大、資產(chǎn)迅速擴(kuò)張、效益迅速增長(zhǎng)的目的。要搞好資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)， 必須注意以下幾點(diǎn)： 一是選好準(zhǔn)確項(xiàng)目。項(xiàng)目選得好， 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就成功了一半。要選好選準(zhǔn)項(xiàng)目，就必須進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)客觀的項(xiàng)目論證，組織專門力量開(kāi)展此項(xiàng)專業(yè)性的工作， 為投資決策提供科學(xué)的參考依據(jù)。事實(shí)證明，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)搞得比較成功的公司都以相當(dāng)大的投入來(lái)抓好這個(gè)環(huán)節(jié)。二是抓好企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。無(wú)論是不直接介入企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的股權(quán)交易業(yè)務(wù)， 還是涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的活動(dòng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的狀況都是關(guān)鍵因素。只有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處于良好的狀況，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)才能順利進(jìn)行。大多數(shù)投資項(xiàng)目的效益得到保證， 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)才能進(jìn)入良性循環(huán)。三是組織好從事資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的力量和渠道。無(wú)論是哪種方式的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)都涉及大量專業(yè)性操作業(yè)務(wù)，如招股、注資、分拆資產(chǎn)等等； 同時(shí)產(chǎn)生的交易是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果的最終環(huán)節(jié)， 能否便捷及時(shí)地購(gòu)入或賣出有關(guān)的資產(chǎn)，對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行具有關(guān)鍵影響。因此， 應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)力量來(lái)從事資本市場(chǎng)的具體操作事務(wù)， 并在資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)設(shè)立自己的交易渠道，使資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)渠道從操作到交易都能順暢便利。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì)策略A：資債重組對(duì)于被并購(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言． 一般是空房積壓太多，或者存在巨大的“爛樓盤”等 在并購(gòu)過(guò)程中， 一方面我們要充分利用國(guó)家關(guān)于并購(gòu)企業(yè)的優(yōu)惠政策 欠息減負(fù)， 本金掛帳， 從而減輕企業(yè)的巨額財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)． 使其輕裝上陣。另一方面、 我們應(yīng)充分利用公司在品牌、管理、資金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面的優(yōu)勢(shì)， 想方設(shè)法通過(guò)對(duì)積壓的空房進(jìn)行改造或二次裝修、配套設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境綠化、專業(yè)化的物業(yè)管理、廣告等措施． 利閑公司的無(wú)形資產(chǎn)提高原有空置房屋的質(zhì)量和投資價(jià)值． 再以公司的品牌重新出售或出租， 從而盤活現(xiàn)有積壓的空房： 對(duì)于“爛尾盤”，可通過(guò)重新設(shè)計(jì)、施工等消化措施， 轉(zhuǎn)化為公司本身的產(chǎn)品出售，這樣， 就可以“解凍”出 部分沉淀資金，使應(yīng)收款回籠，使企業(yè)獲得運(yùn)轉(zhuǎn)所需資金：另外， 由公司注入一定量的流動(dòng)資金， 作為被兼并的企業(yè)起死回生的“搶救藥”， 這在并購(gòu)的前期更為重要．策略B：管理機(jī)制“移植”將公司的管理經(jīng)驗(yàn)、管理理論、管理機(jī)制、管理者的楷模效應(yīng)等“移植”到被兼并企業(yè)， 從而提高其盈利能力是實(shí)現(xiàn)兼并目的 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成功的精髓； 改造管理層 主要是機(jī)制和企業(yè)游戲規(guī)則的改變 “精品”意識(shí)， 有“創(chuàng)造機(jī)遇，挑戰(zhàn)常規(guī)”的精神， 有“屈心做事， 誠(chéng)信為人”的職業(yè)道德觀， 有“成就一番事業(yè)， 塑造一代英才”的目標(biāo)， 也有具挑戰(zhàn)性的甲A甲B制人員淘汰法以及配套的員工考證成績(jī)制度， 這些都是金地公司賴以成功的“法寶”， 是集團(tuán)公司巨大的財(cái)富。如何把這些成功經(jīng)驗(yàn)“移植”到被兼并企業(yè)中去， 是兼并能否成功的關(guān)鍵所在：策略C：專業(yè)化經(jīng)營(yíng)一一致勝秘訣無(wú)論什么形式的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，最終結(jié)果都是要看這個(gè)企業(yè)能否增值， 金地公司對(duì)外部企業(yè)的兼并， 其目的也不例外，而提高增值能力的最有效途徑就是實(shí)行專業(yè)化管理。策略D：人才治理人才問(wèn)題是所有企業(yè)能否發(fā)展的關(guān)鍵、 對(duì)于被兼并企業(yè)來(lái)講更是如此．對(duì)被兼并企業(yè)中原有的優(yōu)秀管理人才、專家人才， 在通過(guò)多方面考核后， 應(yīng)繼續(xù)委以重任，并通過(guò)機(jī)制的改造來(lái)進(jìn)一步發(fā)揮其作用。策略E：文化融洽在兼并過(guò)程中應(yīng)處理好這一問(wèn)題，使兼并企業(yè)與被
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