【文章內(nèi)容簡介】 無 限 期 , 各 年 收 益 額 按 等 比 級 數(shù) 遞 增（二）土地價值的估測 1 單獨的土地出租 2 房地產(chǎn)出租或經(jīng)營 ? ?? ? ? ?? ?1111 11111 * / , ,1nAV A P A r nr rAVr??? ? ?????????有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等? ?? ? ? ?? ?? ?? ?22 1 2 2 21 12111 * / , , *1nAAV A A P A r n A P rr rAAVr???? ? ? ? ??????????, 其 中 ,有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等（三）建筑物價值的估測 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?11 2 1 1 1221211 * / , , *1nAAV A A P A r n A P rr rAAVr???? ? ? ? ??????????, 其 中 ,有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等[例 513] 評估對象為六層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，土地總面積 500平方米 ,房屋建筑面積 1500平方米，月租金 ， 假設(shè)建筑物的資本化率為 10%，耐用年限為 60年，土地資 本化率為 8%，管理費以年租金的 3%計，維修費以房屋現(xiàn)值 的 %計，房租損失準備費按半月租金計，保險費按房屋 現(xiàn)值 3‰ 計，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，土地使用稅每年每 平方米 2元，營業(yè)稅及附加綜合稅率為 %，建筑物尚可 使用年限為 50年，土地使用權(quán)年限為 40年，建筑物價值依 成本法求得為 120萬元。試用收益法評估該房屋基地使用 權(quán)的價值。 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?? ?( 1 ) 450 00 * 12 450 00 / 2 517 500120 000 0 * % 180 00? ? ???年 有 效 總 收 入 元2 年 運 營 費 用 =16200+18000+3600+64800+29700+1000 =133300 元 年 管 理 費 =540000*3%=16200 元 年 修 繕 費 元 年 保 險 =1202100*3%=3600 元 年 房 產(chǎn) 稅 =540000*12%=64800 元 年 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 =54 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?40( 3 ) 517 500 133 300 384 200( 4) 120 000 0 * 10% 120 000384 200 120 000 264 200264 200 1( 5 ) 1 315 048 38%1 8%31504836301500? ? ???? ? ???? ? ??????????0000*%=29700 元 年 土 地 使 用 稅 =500*2=1000 元房 地 產(chǎn) 年 純 收 益 元房 屋 年 純 收 益 元 土 地 年 純 收 益 元土 地 使 用 權(quán) 價 值 元 土 地 單 價 元 / 平 方? ?米[例 514] 評估對象是一出租寫字樓，土地總面積為 5300平方米， 總建筑面積 25000平方米，建筑層數(shù)為 18層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu)。該寫字樓的土地使用權(quán)于 2021年 4月 1日以出讓的方式獲 得，土地使用權(quán)年限為 50年，寫字樓于 2021年 4月 1日建成并開始出 租，建筑物的耐用年限為 60年。房地產(chǎn)的資本化率為 8%。收集的相 關(guān)資料如下： ①租金按凈使用面積計算。 可供出租的凈使用面積為 15000平方米，占總建筑面積的 60%， 其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理 人員用房、設(shè)備用房等占用面積。 ②租金平均每月每平方米 85元。 ③空置率年平均為 10%，即出租率年平均為 90%。 ④建筑物原值為 4800萬元。 ⑤家具設(shè)備原值為 420萬元，家具設(shè)備的經(jīng)濟壽命平均為 10 年，殘值率為 4%。 ⑥經(jīng)常費用平均每月 8萬元， 包括工資、水電、供暖、維修、 保潔、保安等費用。 ⑦房產(chǎn)稅按年總收入的 12%繳納，保險費按建筑物原值的 3‰ 計 算。 ⑧營業(yè)稅及附加為年總收入的 %。 試用收益法評估該寫字樓 2021年 4月 1日的價值。 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?? ?? ?( 1 ) 15000 * 85 * 12 * 90% 13778 * 12 961377 * 12% 420 * 1 4%104800 * 3% ??????????年 有 效 總 收 入 萬 元2 年 運 營 成 本 =96++++= 0 萬 元 年 經(jīng) 常 費 用 萬 元 房 產(chǎn) 稅 萬 元 家 具 設(shè) 備 折 舊 費 = 萬 元 年 保 險 費 萬 元 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 =1377*%= ? ?? ?? ?? ?( 3 ) 1377 ( 4) * ( / , 8% , 45 ) * 10000 / 25000 4772V P A? ? ?????萬 元年 純 收 益 萬 元房 地 產(chǎn) 價 值 萬 元 房 地 產(chǎn) 單 價 元 / 平 方 米 Eg 某房地產(chǎn)出租產(chǎn)生的年純收益為 25萬元，綜合還原 利率為 12%， 估價尚可使用 20年，試算該房地產(chǎn)的價格。 ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 1 8 6 . 7 4 ( )PA ? 萬 元 Eg 若上例中，土地的使用年限尚有 30年，建筑物的壽命期 20 年，建筑物的凈殘值不計，在建筑物報廢后土地尚能以 30萬元的價 格轉(zhuǎn)讓，土地還原利率為 8%， 試算該房地產(chǎn)的價值。 若在建筑物報廢后，該土地用于出租，每年可得純收益 3萬元，此 時，由于土地尚可使用年限 30年，則土地收益尚可維持 10年，試算 該房地產(chǎn)價值。 ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 3 ( )P A P F?? 萬 元? ? ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 * / , 8 % ,1 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 1 ( )P A P A P F?? 萬 元五、收益法的應(yīng)用舉例： 某出租商住兩用樓的有關(guān)資料如下： （ 1） 該房地產(chǎn)建筑面積為 5000平方米，土地面積為 1200平方米，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； （ 2） 土地使用權(quán)年限為 70年，從 1987年 10月起計，建筑物建于 ， 其使用壽命為 50年，凈殘值不計； （ 3） 可供出租的建筑物使用面積為 3000平方米，占總面積 的 60%， 每平方米月租金標準為 300元，按使用面積計算，出租率平均為 90%； （ 4） 建筑物原值為 600萬元，電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為 80萬元，使用壽命為 10年，凈殘值為 5%； （ 5） 土地使用稅每年每平方米為 ； （ 6） 房產(chǎn)稅為租賃收入的 12%； （ 7） 建筑物的保險費每年按原值的 1‰繳納，電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險費率原值的 3‰； （ 8） 建筑物的修繕費總額為 100萬元，電梯等設(shè)備的修理費總額為 10萬元； （ 9） 年管理費為年房租額的 5%； （ 10） 建筑物拆除后，土地可 120萬元的價格轉(zhuǎn)讓，土地還原利率為 10%； （ 11） 該房地產(chǎn)的綜合還原利率為 12%， 土地還原利率為 10%。 試估算該房地產(chǎn)在 。 K187。? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?1 260 0 80 *1 5%19 .650 1050 00 * 7. 5 3. 7560 0 *1 % 80 * 3% 0. 8410 0 10350 103? ? ???? ? ???計 算 年 收 益 總 額年 總 收 益 =3000*300*12*90%=972 萬 元計 算 總 費 用年