【文章內(nèi)容簡介】 展導(dǎo)致的收入增加，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的不斷擴大和細(xì)化，導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求持續(xù)增加。而房地產(chǎn)的供給受土地資源有限性的制約，并不能同步增加，房地產(chǎn)市場供求失衡使得價格水平呈現(xiàn)長期上漲的趨勢。因此，投資房地產(chǎn)往往具有較高的回報。但房地產(chǎn)市場一旦投機風(fēng)盛行，過量的資金涌入造成房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，一旦泡沫破滅，價格快速下跌，將給投資投機者造成巨大損失。 對金融業(yè)的依賴 ?房地產(chǎn)的高價值性，使得房地產(chǎn)開發(fā)、購買都需要大量的資金，所以房地產(chǎn)業(yè)的貸款開發(fā)或分期抵押付款消費是最為常見的方式（如開發(fā)商的打包式籌資，消費者的按揭買房）。 三、房地產(chǎn)業(yè)運行運行機制的基本架構(gòu) ?和其它行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個獨立產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品運行過程也需要經(jīng)過生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)。生產(chǎn)建設(shè)過程從購置土地開始，經(jīng)過房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)（包括裝修）；再進入流通領(lǐng)域，或售或租；然后進入消費過程。在這一過程中涉及到一系列交易關(guān)系，形成一個以房地產(chǎn)交易為中心，旁及金融、建材、中介和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)外兩層的市場結(jié)構(gòu)體系，即房地產(chǎn)業(yè)賴以運行的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)體系。 ↓ ↓ ↑ ↑ 房地 產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)體系示意圖 土地市場 →房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場→房地產(chǎn)銷售市場→房地產(chǎn)消費 房地產(chǎn)金融市場 建筑材料市場 中介服務(wù)市場 物業(yè)管理服務(wù)市場 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論與地租理論 一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論 （一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的涵義。 產(chǎn)權(quán)的定義 。 關(guān)于產(chǎn)權(quán) ， 也有若干個定義 ， 其中 馬克思的經(jīng)濟學(xué)論著中的 “ 產(chǎn)權(quán) ” 概念 ， 是指一種動態(tài)的 “ 生產(chǎn)關(guān)系總和 ” 含義上的經(jīng)濟所有權(quán) ， 有以下特點： ① 產(chǎn)權(quán)不僅是指人對物的法定權(quán)屬關(guān)系 ， 還是特定的經(jīng)濟實現(xiàn)形式； ② 從 “ 產(chǎn)權(quán) ” 界定到實現(xiàn) ， 其間要經(jīng)歷生產(chǎn) 、 流通 、 分配 、 消費等一系列再生產(chǎn)環(huán)節(jié) ，產(chǎn)權(quán)本身是伴隨物質(zhì)資料生產(chǎn)而 “ 再生產(chǎn) ” 出來的 。這一運動過程在市場經(jīng)濟中的綜合表現(xiàn)為價格運動；③ 動態(tài)發(fā)展的 “ 產(chǎn)權(quán) ” ， 是一個隨生產(chǎn)和資本社會化而不斷豐富其內(nèi)涵 、 擴展其外延的人與人的經(jīng)濟關(guān)系的體系 。 ?著名的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)家 定義的產(chǎn)權(quán)： “ 產(chǎn)權(quán)是一個社會所強制實施的選擇一種經(jīng)濟品使用的權(quán)利 ” 。 D?C?諾斯 定義的產(chǎn)權(quán)更為深刻，他認(rèn)為 “ 產(chǎn)權(quán)是個人對他們所擁有的勞動、物品和服務(wù)的占有權(quán)利。占有是法律規(guī)則、組織形式、實施及其行為規(guī)范的函數(shù)， ……制度框架的函數(shù)。 ” 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的定義 ?房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中各種權(quán)利的總和，即權(quán)利束（ Bundle of Rights） ,并由此形成了相互間密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和其它權(quán)利。作為一種不斷發(fā)展的人與人之間的經(jīng)濟關(guān)系，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)會隨著市場經(jīng)濟和城市化的發(fā)展以及科學(xué)技術(shù)的進步等其它因素而增加，處于動態(tài)的狀況。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度 ?根據(jù)馬克思關(guān)于產(chǎn)權(quán)理論的論述，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)該包括以下內(nèi)容：①房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系，特別是房地產(chǎn)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)。②房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)財產(chǎn)為客體的各種權(quán)利的總和，從產(chǎn)權(quán)權(quán)能結(jié)構(gòu)角度看，是一種以復(fù)數(shù)形式出現(xiàn)的 “ 權(quán)利束 ” ，包括所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)及 “ 受損受益權(quán) ” 等，其 中的要害核心是房地產(chǎn)的所有權(quán)； 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度（續(xù)） ?③ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分割 、 分解 、 復(fù)合 、 重組 ， 并會因技術(shù)進步 、 供需變化而不斷設(shè)置新的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)能； ④ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可進入市場按商品化原則及價值規(guī)律進行交易 、 流通； ⑤ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需以法律 、 法規(guī)形式加以界定規(guī)范 、 確認(rèn)和保障； ⑥房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要人格化 ， 界定要清晰 。 （二）房地產(chǎn)權(quán)能 ?所有權(quán)。是指所有人依法對所有物占有、使用收益與處分并排除他人干涉的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)就其范圍而言，包括土地所有權(quán)和建筑物所有權(quán)。土地所有權(quán)除法令限制外，在行使時及于土地上下；建筑物所有權(quán)及于構(gòu)造物或工作物全部。需要說明的是，在中國，城市土地歸國家所有，而在象日本這樣的私有制國家，土地可以為私人所有。 占有權(quán) ?指依法對房地產(chǎn)進行事實上的支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有權(quán)由所有人行使。凡由非所有權(quán)人行使的房地產(chǎn)占有權(quán)，若屬合法占有的，都受法律保護，所有人不得請求返還。對非法占有人，則要根據(jù)其是惡意還是善意確定是否應(yīng)向所有人或合法占有人返還占有權(quán)和賠償損失。 使用權(quán) ?指按照房地產(chǎn)的性能進行有效利用以獲取經(jīng)濟利益的權(quán)利 。 房地產(chǎn)使用必須是： ① 按照房地產(chǎn)本身的自然性能和經(jīng)濟性能進行利用；② 不改變也無損于房地產(chǎn)的本質(zhì)； ③ 不損害公共利益和他人合法利益 。 房地產(chǎn)所有人對所有房地產(chǎn)有權(quán)加以利用 。 但是 ， 非所有人在依法占有房地產(chǎn)的條件下 ， 可以根據(jù)法律和合同的規(guī)定行使使用權(quán) ， 并且要按照指定用途使用 。 ?收益權(quán)。指房地產(chǎn)所有者或非所有者依法獲取房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利益和權(quán)利，這是房地產(chǎn)所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。 ?處分權(quán)。指房地產(chǎn)所有者或非所有者依法處置房地產(chǎn)的權(quán)利。處置包括出售、出租、贈予、抵押等。處分權(quán)一般由所有人行使，也可由所有人依法授權(quán)，讓使用者對房地產(chǎn)行使部分處分權(quán)。（如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)三證中的一證；房屋的分租轉(zhuǎn)租等） ? 地上權(quán) ?指為建造建筑物、其它工作物或以植樹為目的而使用他人土地的權(quán)利。地上權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)和物權(quán)的一切法律特征?？梢赞D(zhuǎn)讓他人，也可以作為抵押的標(biāo)的物。地上權(quán)是否需支付地租，則由當(dāng)事人自行協(xié)定。 地役權(quán) ?是指土地所有者或非土地所有者，根據(jù)土地現(xiàn)場的自然情況、法律規(guī)定的義務(wù)或所有權(quán)人之間的契約，依法享有敷設(shè)、興建、修筑為公共利益所必需的各種運輸系統(tǒng)或設(shè)施而占有、使用、勘察他人土地的權(quán)利。其中，為他人提供便利的土地稱為供役地，利用和享有便利的土地稱為需役地。地役權(quán)雙方當(dāng)事人分別稱為供地役人和需地役人。地役權(quán)因需役地而設(shè)，不得與需役地分離而轉(zhuǎn)讓，或成為其它權(quán)利的標(biāo)的物。 租賃權(quán) ?指房地產(chǎn)所有人或非所有人依法作為房地產(chǎn)出租人，將房地產(chǎn)的使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的權(quán)利。租賃權(quán)包括土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物，其它附著物的租賃，以及房產(chǎn)使用權(quán)的租賃。 典權(quán)。指典權(quán)人支付典價取得占有出典人的房地產(chǎn)并加以使用和取得收益的權(quán)利。 ? 典權(quán)有如下特征：①設(shè)定典權(quán)必須支付典價，作為典權(quán)人取得典權(quán)的代價。在典權(quán)期間，典權(quán)人不支付租金，回贖時，出典人也不支付利息；②典權(quán)的標(biāo)的物是土地、房屋等不動產(chǎn)，而不是動產(chǎn)；③典權(quán)人占有典物，行使使用權(quán)和收益權(quán)，并享有物上請求權(quán)，還可以轉(zhuǎn)典、原出租、設(shè)定擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓典權(quán)；④出典人有回贖權(quán)，即以原典價贖回典物，贖回后典權(quán)即消失。如雙方同意，典權(quán)人也可付典價與買價之間的差額，從而取得典物的所有權(quán)，也可約定到期不贖即