應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)於高層集合住宅投資開發(fā)可行性評(píng)估之研究(編輯修改稿)
2025-02-09 22:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 因素皆為比例尺度之資料，因此隸屬函數(shù)亦定義其為梯形分佈，將上述因素分別加以評(píng)估並轉(zhuǎn)化成隸屬度，並分別建立競爭個(gè)案（ C）及本案（ P）之模糊集。 （ 3）進(jìn)行模糊貼近度分析 本研究以歐幾里得貼近度進(jìn)行運(yùn)算，其公式為： 此公式並未考慮兩者之間之距離，而住宅開發(fā)個(gè)案距離愈近則其競爭性亦愈強(qiáng)，因此本研究進(jìn)一步考慮兩案之間之路線距離，並加入公式中計(jì)算，因此修正後之貼近度應(yīng)為： （ 4）優(yōu)勢判定 上述貼近度之計(jì)算乃將差異取絕對(duì)值並加以平方，因而無法判定孰優(yōu)孰劣，因此除了主力坪數(shù)外必須計(jì)算兩者間其他因素之差異，即為優(yōu)勢值，其公式為： 若 OPP為正值，則判定本案佔(zhàn)優(yōu)勢，反之則競爭個(gè)案佔(zhàn)優(yōu)勢。 （ 5）評(píng)估市場佔(zhàn)有率 經(jīng)貼近度及優(yōu)勢值之計(jì)算可評(píng)估競爭個(gè)案與本案對(duì)目標(biāo)市場之市場佔(zhàn)有率，其基本假設(shè)為貼近度為共同佔(zhàn)有之市場範(fàn)圍，原始設(shè)定各 50%，但產(chǎn)品必有優(yōu)劣，因此必須加入優(yōu)勢值計(jì)算，其餘則為因產(chǎn)品差異化造成之獨(dú)占性，則市場佔(zhàn)有率之計(jì)算公式為： （ 6）預(yù)估銷售量 計(jì)算出市場佔(zhàn)有率後可加入前述目標(biāo)市場有效需求量進(jìn)行運(yùn)算，其結(jié)果則為本案可能之銷售量，另外，由於住宅消費(fèi)者並非全為自住型，在景氣繁榮時(shí)有許多投資型消費(fèi)者，然而其需求量不易估計(jì)，因此本研究估計(jì)之歷年住宅銷售率，與歷年景氣狀況進(jìn)行比對(duì)，估算各期之平均銷售率，並假設(shè)在景氣谷底時(shí)消費(fèi)者為全為自住型，其餘各期則有投資型消費(fèi)者進(jìn)入市場。 因此加入景氣因素後之個(gè)案預(yù)估銷售量為： 35 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析簡言之即收益與成本之分析，因此本研究首先分析個(gè)案之收益與成本再進(jìn)行 NPV與 IRR分析。 （ 1）各樓層價(jià)格分析 根據(jù)法規(guī)分析得到之樓層數(shù)及各樓層之單位價(jià)格與其樓層面積，產(chǎn)品定位所得之各樓層總坪數(shù)，每一樓層其效用比不同。各樓層單位價(jià)格計(jì)算方式為： （ 2）銷售率分析 根據(jù)目標(biāo)市場分析所得最大可能銷售戶數(shù)，再依產(chǎn)品定位所得之主力坪數(shù)與次級(jí)坪數(shù)按比例除以樓地板面積，則可求得各層戶數(shù)，進(jìn)而求得總戶數(shù)，則其銷售率為： 至於各樓層銷售率之差異則難以界定，因此，本研究假設(shè)各樓層之銷售比相同，則本案之預(yù)估銷售額為： （ 3）各期收益分析 本研究定義上假設(shè)銷售率為定值，亦即每年銷售率固定，再依預(yù)估之未來家戶成長估計(jì)各年之銷售量。其次預(yù)售案件其付款方式為施工期間除頭期款外每月支付一定比例之價(jià)款，於交屋時(shí)則由銀行撥付貸款金額，為了便於分析，將各期之時(shí)
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