高層樓宇機電設備管理(編輯修改稿)
2025-02-08 18:17 本頁面
【文章內容簡介】 高層樓宇機電設備管理 ?（二）檔案資料的作用：（具有憑證作用和參考作用） ?憑證作用 設備的訂貨合同及記錄表格是設備的原始檔案，是歷史的真憑實據(jù)。有時還可作為責任劃分的憑證。 ?參考作用 設備臺賬及記錄表格可以記錄物業(yè)設備從訂貨到安裝、調試到目前的全部過程。便于人們查考以往情況，指導今后工作，總結經驗教訓，掌握管理規(guī)律。特別是編制設備維修計劃時，起到關鍵的參考作用。 高層樓宇機電設備管理 ?二）安全管理 ?首先是要保障維修人員的人身安全；其次是保證設備安全運行、可靠運行。日常管理要始終把安全生產放在工作首位。 ?（ 1） 制定（必要的）制度： ?制定健全的崗位職責、設備的操作規(guī)程、作業(yè)指導書；制定日常巡視檢查制度、維修保養(yǎng)制度、交接班制度、事故報告制度。 ?各類管理制度及設備運行記錄表格，不是越細越復雜越好，應結合企業(yè)實際情況，運作模式，制定可操作性、實用性的管理制度，避免少說空話、少說廢話，言出必行。 高層樓宇機電設備管理 ?（ 2）（如何）管理（好）制度 ?物業(yè)工程部的管理，主要分為設備的管理和住戶的維修服務，并且要求維修人員在管理好設備的同時，還要滿足用戶的報修服務；設備管理主要分維修管理和運行管理兩部分。維修與運行既可以統(tǒng)一管理，也可分別管理。目前物業(yè)公司都在壓縮管理成本，大多采用統(tǒng)一管理，我們管理要求是緊急搶修是值班人員 10分鐘趕到事故現(xiàn)場（包括住戶室內停電、跑水），一般維修是 15分鐘或約定。 ?制度的管理最終是人性的管理，帶有技術特長的維修人員（不同保安人員管理）應如何有效的管理？ ?問：維修人員工作時有思想波動、帶情緒，應怎樣管理？ 高層樓宇機電設備管理 ?A、責任制度：要求責任明確，責任到人。原因是： ?如果你要求大家都管，可以認為大家都不會管，出了事情都會推諉（三個和尚沒水吃，中國人普遍素質），所以每臺主要設備應指定專人負責管理。值班人員只對當班設備運行管理負當班責任，設備有故障不及時處理，造成的后果，設備責任人負責。 ?B、值班制度：按 《 設備巡視檢查要求 》 定期巡視檢查設備，能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，值班人員對設備巡視結果，在記錄表格中體現(xiàn)。 ?C、交接班制度：值班人員按規(guī)定為設備的當班責任，接班人員接班時發(fā)現(xiàn)問題不及時處理或報告，接班后責任由他負責。 高層樓宇機電設備管理 ?（ 3） 事故防范管理 ?結合大廈管理檔次及管理特點，制定各類設備事故應急處理流程及措施， 《 全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則 》 有明確要求，如停電應急處理措施；電梯應急處理方案；停水、中央空調也都有。做到即使出現(xiàn)了設備意外性故障（搶修），也能游韌有余地排除故障，避免舉手無策。 ?舉例：電梯困人救援程序，消防中心接到電梯報警后，通過監(jiān)控與電梯對講確認是否困人，如情況屬實，消防中心立即通知巡邏保安和值班電工趕赴現(xiàn)場，救援時必須按照原定操作程序，先是穩(wěn)定乘客心情，然后才將電梯門關閉，接著才是停電、盤車、救人。 高層樓宇機電設備管理 ?（ 4）培訓教育：企業(yè)在選聘的維修人員時，對個人的技能要求較高（中級技工），配備有強電工（高低壓維修電工）、弱電工（消防、防盜對講、監(jiān)控）、空調工、電梯工、管道工（電、氣焊）。 ?特種作業(yè)人員必須持證上崗，鼓勵大家參加勞動部門的各項技能培訓，提倡一專多能，物業(yè)對維修人員要求是多面手（萬金油），包括到業(yè)主家修馬桶、做泥水活、焊單車棚。 ?總結：維修人員的素質要求： 是高度的責任心（敬業(yè)精神）； 是嫻熟的專業(yè)技能； 有健康的身體、良好的服務意識等。 高層樓宇機電設備管理 ?維修人員技能要求“一清、二能、三好、四會、五化、六查、七無”。 ?一清：對設備、設施管理規(guī)章制度要清楚； ?二能：對各種設備的性能、功能要明白； ?三好：對各種設備要做到管好、用好、修好； ?四會：對各種設備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障； ?五化：設備圖紙檔案化、住戶檔案分類化、維修保養(yǎng)智能化、施工管理規(guī)范化； ?六查：對設備、設施及施工管理做到日查、巡查、檢查、督查、核查、復查； ?七無：機電設備無灰塵、設備運行無故
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