高層樓宇機電設備管理(參考版)
2025-01-15 18:17本頁面
【正文】 高層樓宇機電設備管理 ?設備更新和技術改造： ? 設備已到使用年限； ? 安全操作或環(huán)保方面存有缺陷，按規(guī)定不能使用； ? 技術性能落后、效率低、耗能大，按規(guī)定不能使用； ? 科技進步、產(chǎn)品換代，須更新設備，提高和改善技術性能。 ?中修：對設備進行定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，更換率一般在10%~30%。 高層樓宇機電設備管理 ?小修：主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當?shù)恼{正、緊固和潤滑。中航物業(yè)所管理的面積不是最大，但年創(chuàng)利潤在全國物管企業(yè)是最大的。 ?（ 1） 計劃維修類型：（小修、中修、大修、設備更新和技術改造） ?目前設備的大、中、小修沒有統(tǒng)一的標準，各企業(yè)衡量尺度不一樣。 高層樓宇機電設備管理 ?設備的計劃維修 ?根據(jù)設備的運行規(guī)律及維護保養(yǎng)的檢查結果，制定維修計劃，目的是對設備進行預防性維修。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗、調正，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。主要包括定期檢查、清潔、潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時處理，做好維修記錄。 高層樓宇機電設備管理 ?維護保養(yǎng)工作的實施： ?主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩類。例因前面所說，設備在運行時的振動，各零部件之間相對尺寸肯定會如水泵正常抽水時，是電機帶著葉輪打水，現(xiàn)在葉輪松動，轉動時還與泵殼有磨擦，如不修理，水泵肯定很快會報廢。 ?調正：是按照設備技術性能指標，把移位的零部件重新調整、校正。再不管，接著咔拤一聲 —— 停機，正所謂的“小洞不補，大洞吃苦” 高層樓宇機電設備管理 ?潤滑：潤滑好比是人需要補充營養(yǎng)一樣，為了讓它每天精神抖擻，就要求定期給設備補充潤滑油?；覊m進入設備內，會加快設備的磨損，造成設備潤滑不良，電子線路板上灰塵過多，潮濕天會引起絕緣老化而燒板。 ?設備管理的主動權：日常管理過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，隨時改善設備的技術性能，使設備處于正常完好的運行狀態(tài)，就容易掌握管理工作主動權。 高層樓宇機電設備管理 ?設備的維修分為計劃維修（大、中修）、計劃外維修（偶然性故障搶修）和預檢預修（日常維護保養(yǎng)）。如果一臺設備能正確使用、精心維護保養(yǎng)、定期檢查修理，就能保持完好，延長使用壽命。 高層樓宇機電設備管理 ?設備的日常巡視檢查、維護保養(yǎng)十分重要，是設備管理的重要環(huán)節(jié)。 高層樓宇機電設備管理 ?設備管理目標 ?用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率。 高層樓宇機電設備管理 ?四）日常維修管理 ?故障率（例電梯）：磨合期 2年 ，運行期 15年 ，維修期 20年 （每 5年中修 ， 10年大修）。 ?（ 4） 成本控制（包括維修材料的控制） ?每一處共用部位的用水、用電都有計量，包括走道照明、車庫照明、設備用電、辦公室用電、保安宿舍水電、清潔用水、綠化用水等，每月都進行耗能統(tǒng)計（做到心中有譜），通過以往年的耗用量進行對比，分析超量原因，控制成本。 高層樓宇機電設備管理 ?（ 3）節(jié)水方面的措施： ?在節(jié)水方面，首先杜絕的是水跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，一般要求小修不過夜。 ?加強宣傳教育，讓所有的管理人員都有節(jié)能意識，杜絕浪費。 高層樓宇機電設備管理 ?在人流量少的地方，杜絕有“長明燈”現(xiàn)象，盡可能避免不必要浪費（物業(yè)的成本控制，就是從點點滴滴的節(jié)約中做起）。 高層樓宇機電設備管理 ?三）經(jīng)濟運行管理 ?大廈的管理成本中，除了人員工資外，共用水、電費占據(jù)管理成本的大頭，為了節(jié)約開支，降低成本，共用設施設備的節(jié)能運行成了物業(yè)企業(yè)經(jīng)常研究的課題。 ?一清：對設備、設施管理規(guī)章制度要清楚； ?二能：對各種設備的性能、功能要明白； ?三好：對各種設備要做到管好、用好、修好； ?四會：對各種設備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障； ?五化：設備圖紙檔案化、住戶檔案分類化、維修保養(yǎng)智能化、施工管理規(guī)范化； ?六查：對設備、設施及施工管理做到日查、巡查、檢查、督查、核查、復查； ?七無：機電設備無灰塵
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