高層樓宇機電設備管理(已改無錯字)
2023-02-12 18:17:45 本頁面
【正文】 障、安全運行無隱患、房屋外觀無礙觀、設施結構無損壞、居住環(huán)境無障礙。 高層樓宇機電設備管理 ?（ 4） 設備事故處理原則（三不放過原則） ?在管理中，再怎么力爭防范于未燃也好，再怎么完善維修計劃也好，但有時百密也有一疏，對于設備出現(xiàn)偶然性的故障后，應遵循處理原則：即事故原因未查清不放過；對事故責任者未處理不放過；事故后沒有采取改善措施不放過。 高層樓宇機電設備管理 ?三）經濟運行管理 ?大廈的管理成本中，除了人員工資外，共用水、電費占據(jù)管理成本的大頭，為了節(jié)約開支，降低成本，共用設施設備的節(jié)能運行成了物業(yè)企業(yè)經常研究的課題。 ?（ 1）共用場所照明節(jié)能： ?在大堂出入口、地下車庫、設備房等需常亮的地方，在滿足一定的亮度情況下，將原有的燈具停用一部份，能省一盞是一盞，大堂的照明由保安根據(jù)需要控制一些外飾燈具的啟停，利用節(jié)能燈耗電量小的優(yōu)點，使用方便維修的節(jié)能燈具；在電梯前室和消防樓梯等通道，采用感應開關控制。 高層樓宇機電設備管理 ?在人流量少的地方，杜絕有“長明燈”現(xiàn)象，盡可能避免不必要浪費（物業(yè)的成本控制，就是從點點滴滴的節(jié)約中做起）。對于綠化帶的景觀燈和小區(qū)四周的路燈，在保證適中亮度的前提下控制照明燈數(shù)，定時器的時間都是隨季節(jié)變化而進行調整。 ?加強宣傳教育，讓所有的管理人員都有節(jié)能意識，杜絕浪費。 高層樓宇機電設備管理 ?（ 2）機電設備節(jié)能 ?以能耗較大的中央空調為例，對于商場使用的中央空調，可通過改變控制冷卻水、冷凍水的水泵運行臺數(shù)和主機運行臺數(shù)來達到節(jié)電的效果，通常在剛開機時，為了把室內溫度快速降低到設定值，最理想的節(jié)能措施是空調主機全負荷運行，待商場室內溫度達到預定值后（主機冷凍出水溫度達到設定值），再根據(jù)負荷量調節(jié)運行主機和水泵的臺數(shù)，必免大馬拉小車的現(xiàn)象。 高層樓宇機電設備管理 ?（ 3）節(jié)水方面的措施： ?在節(jié)水方面，首先杜絕的是水跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，一般要求小修不過夜。如每半年一次的水池（水箱）清洗，首先是清洗前進行水池的水位控制，避免過多的浪費，其次是做好廢水利用，沖洗化糞池、清洗地下車庫、做消防演習。 ?（ 4） 成本控制（包括維修材料的控制） ?每一處共用部位的用水、用電都有計量，包括走道照明、車庫照明、設備用電、辦公室用電、保安宿舍水電、清潔用水、綠化用水等，每月都進行耗能統(tǒng)計（做到心中有譜），通過以往年的耗用量進行對比，分析超量原因，控制成本。 ?維修材料控制方面，提倡修舊利廢，合理更新。 高層樓宇機電設備管理 ?四）日常維修管理 ?故障率（例電梯）：磨合期 2年 ，運行期 15年 ，維修期 20年 （每 5年中修 ， 10年大修）。 ?設備一般折舊年限：電纜 30年；變壓器 20年；電力設備 15年；中央空調 15年；電梯及自動扶梯 20年； ?目前江蘇省的設備折舊年限定在 15年左右，設備使用 15年后，設備許多零部件已相對磨損嚴重，維修或更換這些零配件成本較大，維修后已達不到應有的標準和技術要求。 高層樓宇機電設備管理 ?設備管理目標 ?用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率。 ?A設備的有效利用率： =T設備有效工作時間 /（ T+T1無效工作時間） *100% ?B設備完好率 =S0設備完好臺數(shù) /S設備總臺數(shù) *100% ?B設備完好率 =S0設備完好臺日數(shù) /計劃運行臺日數(shù) *100% ?計算設備完好率不是以物業(yè)的全部設備計算，而是以對大廈有至關重要的設備（如電梯、水泵、發(fā)電機、消防等），物業(yè)公司對主要設備管理承諾是完好率達 98%或99%以上，消防設備完好率 100%。 高層樓宇機電設備管理 ?設備的日常巡視檢查、維護保養(yǎng)十分重要，是設備管理的重要環(huán)節(jié)。設備專家多年的經驗：設備技術性能的發(fā)揮、使用壽命的長短與設備先天條件有關，但很大程度決定于日常維修管理的好壞。如果一臺設備能正確使用、精心維護保養(yǎng)、定期檢查修理，就能保持完好，延長使用壽命。 ?根據(jù)統(tǒng)計，設備事故大多是由于操作使用不當、維護保養(yǎng)不到位引起的，由于操作不當，沒有正確的維護保養(yǎng)，設備必然容易
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