【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建需要一個(gè)復(fù)合型團(tuán)隊(duì)，既要有酒店建設(shè)的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營(yíng)管理者的參與。多數(shù)投資者在此階段往往只重視設(shè)計(jì)師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營(yíng)管理者的參與。一個(gè)酒店項(xiàng)目的成功是離不開經(jīng)營(yíng)管理者的，好的經(jīng)營(yíng)管理者可以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營(yíng)管理模式等考慮清晰，避免工程的反復(fù)、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補(bǔ)的遺憾。 陜西維特笑石 酒店管理公司 駐鄂爾多斯星級(jí)酒店籌建開業(yè)全套資料 13947776944 295839714 5 在籌建團(tuán)隊(duì)中應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的專業(yè)人士 ： ◆酒店布局和工程方面的專業(yè)人士，尤其是在機(jī)電設(shè)計(jì)、設(shè)備選型等方面具有豐富經(jīng)驗(yàn) ◆酒店投資方面的專業(yè)人士 ◆財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析方面的專業(yè)人士 ◆餐飲配套設(shè)施和客房經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)人士 ◆酒店整體市場(chǎng)營(yíng)銷方面的專業(yè)人士 籌建階段進(jìn)度安排 籌建中兩個(gè)階段的進(jìn)度，要遵循酒店建設(shè)的慣例和客觀規(guī)律，堅(jiān)持如下原則： ◆實(shí)事求是，遵循規(guī)律。要考慮工程目前的實(shí)際狀況、工程總量、設(shè)計(jì)師能力、投資方的資金準(zhǔn)備等多種因素，尤其是已有土建基礎(chǔ)的項(xiàng)目。 ◆合理安排，有序銜接。進(jìn)度安排要將市場(chǎng)定位、酒店設(shè)計(jì)、工 程建設(shè)等多項(xiàng)工作進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，有序銜接，避免產(chǎn)生相互脫節(jié)的現(xiàn)象。 ◆精心設(shè)計(jì)，保證質(zhì)量。計(jì)劃中要給予設(shè)計(jì)師充足的時(shí)間，設(shè)計(jì)方案的精雕細(xì)琢，是施工進(jìn)度和設(shè)計(jì)效果的根本保證。 ◆平面立面，有機(jī)結(jié)合。機(jī)電方案要在平面布局規(guī)劃的基礎(chǔ)上與立體裝修設(shè)計(jì)充分融合，千萬不可分割開來。 ◆超前謀劃，規(guī)范運(yùn)作。要充分考慮不可抗拒的因素，留出提前量；同時(shí)，注意規(guī)范運(yùn)作，盡量避免與當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)相悖。 籌建階段進(jìn)度： 階 段 主要內(nèi)容 市場(chǎng)定位策劃和市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究階段 ◆ 市場(chǎng)定位策劃 ◆ 市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行 性研究 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ◆ 平面規(guī)劃 ◆ 機(jī)電設(shè)計(jì)規(guī)劃 ◆ 裝修設(shè)計(jì)規(guī)劃 市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究 （一）市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究的要點(diǎn) ◆ 根據(jù)近年當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)客流情況，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃，預(yù)測(cè)酒店需求市陜西維特笑石 酒店管理公司 駐鄂爾多斯星級(jí)酒店籌建開業(yè)全套資料 13947776944 295839714 6 場(chǎng)未來增長(zhǎng)趨勢(shì)； ◆ 根據(jù)酒店的地理位置、分析和評(píng)估交通便利程度、酒店可見度、周圍的客源需求以及其他可能影響酒店市場(chǎng)營(yíng)銷的主要因素； ◆ 綜合分析新建酒店的項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，確定酒店的定位和檔次標(biāo)準(zhǔn)； ◆ 分析與新建酒店同檔次酒店市場(chǎng)需求潛力，從需求來源的角度預(yù)測(cè)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力及其建設(shè)的必要性； ◆ 從顧客需求角度，規(guī)劃新建酒店的設(shè)施構(gòu)成。 ◆ 確定對(duì)新建酒店構(gòu)成不同程度競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有及擬新建酒店?duì)顩r，主要是考慮競(jìng)爭(zhēng)因素； ◆ 分析新建酒店區(qū)域市場(chǎng)可比較的酒店及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況。例如：出租率、平均房?jī)r(jià)和客源構(gòu)成等。 ◆ 考慮投資者的利益，分析至少首個(gè)五年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，測(cè)算投資回報(bào)率及投資回收期； 可行性研究報(bào)告的撰寫，不單純是對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、交通、旅游、酒店現(xiàn)狀等方面的情況介紹，更要根據(jù)當(dāng)?shù)匚磥淼慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，未來新增酒店情況，對(duì)市場(chǎng)占有率，新增供給量、平均滲透率以及以目前市 場(chǎng)變化為參照的合理預(yù)測(cè)分析。在對(duì)酒店設(shè)施需求的分析中，要有足夠的前瞻性，準(zhǔn)確地把握酒店未來發(fā)展的趨勢(shì)，保證酒店設(shè)計(jì)理念和硬件設(shè)施的超前性與領(lǐng)先性?？尚行匝芯渴且粋€(gè)集市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營(yíng)管理和設(shè)計(jì)要求的多角度和因素的系統(tǒng)分析。其中，經(jīng)濟(jì)可行性分析既包括項(xiàng)目的投資分析與回報(bào)分析，又與建筑設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)方案等緊密聯(lián)系，是項(xiàng)目發(fā)展方案的匯總 ,對(duì)項(xiàng)目起決策性作用。 此外，可行性研究中應(yīng)著重對(duì)經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行闡述和分析。通常需要以客房、餐飲、商務(wù)中心、商場(chǎng)、寫字樓、公寓及娛樂等為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)中心，并以每個(gè)經(jīng)營(yíng)中心為基點(diǎn)制定 經(jīng)營(yíng)理念。其中，包括經(jīng)營(yíng)思路、產(chǎn)品描述、目標(biāo)客戶、價(jià)格政策、服務(wù)模式、主要硬件要求（如其在整個(gè)建筑物的位置及樓層高度要求）等。經(jīng)營(yíng)理念的確定，是建立在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查、專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)及問題綜合分析的基礎(chǔ)上，同時(shí)也要考慮到投資方的意向和基礎(chǔ)硬件配備等因素。明確酒店“經(jīng)營(yíng)理念”，可有效統(tǒng)一投資方、設(shè)計(jì)師、承建商、管理者、員工等所有參與者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也為制定設(shè)計(jì)任務(wù)書、規(guī)劃布局、投資與回報(bào)、操作流程和標(biāo)準(zhǔn)、以及所有的管理與執(zhí)行方案奠定基礎(chǔ)。 （二）市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容 酒店所在地區(qū)概況 基本情況介紹 經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 交通設(shè)施狀況 主要旅游客源結(jié)構(gòu) 酒店所在區(qū)域介紹 陜西維特笑石 酒店管理公司 駐鄂爾多斯星級(jí)酒店籌建開業(yè)全套資料 13947776944 295839714 7 項(xiàng)目地理位置分析 周邊區(qū)域狀況 交通便捷程度 與需求來源鄰近度分析 項(xiàng)目地點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)分析 競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)概況 酒店市場(chǎng)整體環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)酒店概況 需求分析 未來新增酒店供給情況 整體市場(chǎng)預(yù)測(cè) 設(shè)施需求 市場(chǎng)定位分析 客房設(shè)施定位 餐飲設(shè)施定位 會(huì)議設(shè)施定位 娛樂設(shè)施定位 其他設(shè)施定位 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 固定和變動(dòng)成本 營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流 投資分析 預(yù)計(jì)成本 稅前內(nèi)部回報(bào)率 酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 在 “經(jīng)營(yíng)理念”設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，形成規(guī)劃設(shè)計(jì)階段性成果 ,即給設(shè)計(jì)師提供設(shè)計(jì)指引及相應(yīng)的設(shè)備與系統(tǒng)要求，為其后的詳細(xì)設(shè)計(jì)提供依據(jù)。通常，階段性成果會(huì)包括形成平面布局方案、機(jī)電方案和裝修設(shè)計(jì)方案等，以協(xié)助設(shè)計(jì)師及供應(yīng)商更好地理解和把握“經(jīng)營(yíng)理念”。在一些建筑布局已大致確定的項(xiàng)目中，平面布局草圖將顯示出各功能區(qū)域的大約比例、相互之間的關(guān)系，以及客人、員工、貨物的交通路線。 經(jīng)營(yíng)管理方案設(shè)計(jì)。經(jīng)營(yíng)管理需求 是經(jīng)濟(jì)可行性研究的重要數(shù)據(jù)基礎(chǔ) ,無論是在投資決策時(shí)還是在設(shè)計(jì)時(shí) ,以經(jīng)營(yíng)管理為根本要求的研究做得越細(xì)致 ,項(xiàng)目的質(zhì)量就會(huì)越高。一個(gè)優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)方案應(yīng)該是經(jīng)過綜合分析比選后的最優(yōu)化方案 ,