物業(yè)管理那些不為人知的成本管理(編輯修改稿)
2025-02-07 10:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 員的工資也屬于此項成本的開支范圍 。 ５ 、 雜項費用 (F5) 該項費用是指為保持物業(yè)正常運行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目，如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標識等費用支出。 上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。其中計算公式為： 公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費 Ｐ３＝ ∑ Ｆ i １２月 參與測算的物業(yè)面積 即Ｐ３＝ Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５ １２月 Ｓ（元／月 平方米） （四）秩序維護費測算 秩序維護費 (F1)安防系統(tǒng)維護費包括以下內(nèi)容： （ 1）安防系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量 電費單價＋日常維修養(yǎng)護費 （ 2）日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和電筒等費用。 （ 3）更新儲備金。該項費用為安防系統(tǒng)更新與安裝費用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。 秩序維護費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用 ， 它由安防系統(tǒng)維護費 、 日常器材費 、 秩序維護人員人身保險費 秩序維護人員人身保險費 (F2) 用公式可以表示如下： 秩序維護費Ｐ４＝ 年總支出 １２月 參與測算的物業(yè)面積 即Ｐ４＝ ∑ Ｆ i（元／月 平方米） １２月 Ｓ （五）清潔衛(wèi)生費測算 清潔工具購置費 (F1)： 此項包括垃圾桶、拖把等的購置費 勞保用品費 (F2) 清潔機械材料費 (F3)：此項費用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋 光機的折舊、消耗材料等。 ４、化糞池清理費 (F4) ５、垃圾外運費 (F5) ６、其他費用 (F6) ７、水池清潔費 (F7) 用公式可表示為： 清潔衛(wèi)生費Ｐ５＝ ∑ 各項費用年支出 １２ 參與測算的物業(yè)面積 即清潔衛(wèi)生費Ｐ５ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ （六）綠化養(yǎng)護費測算 １、綠化工具費 (F1)：此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。 ２、勞保用品費 (F2)：此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費。 ３、綠化用水費 (F3) 農(nóng)藥化肥費 (F4) 雜草清運費 (F5) 園林景觀再造費 (F6) 綠化養(yǎng)護費Ｐ６＝ ∑ 各項費用年支出 １２ 參與測算的物業(yè)面積 即Ｐ６ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ 七、固定資產(chǎn)折舊費 １、交通工具（汽車等） (F1) ２、通信設(shè)備（電話機、手機、傳真機等） (F2) ３、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機、空調(diào)機等） (F3) ４、工程維修設(shè)備（管道疏通機、電焊機等） (F4) ５、其他設(shè)備 (F5) 固定資產(chǎn)折舊費Ｐ７ ＝ 固定資產(chǎn)總額 平均折舊年限 １２ 參與測算的物業(yè)面積 即Ｐ７ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ ５ 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為５年。 （八）保險費測算 對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設(shè)施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產(chǎn)險，包括土建、裝修和設(shè)備（如酒店的中央空調(diào)等）。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險（如電梯責任保險）。 Ｐ８ ＝ ∑ （Ｍ i Ｘ i）／參與測算的物業(yè)面積 （ i＝１， …… ， n） 式 中： Ｐ８ —— 保險費支出額； Ｍ i—— 投保的第 I種保險種類； Ｘ i—— 第 I種保險種類的保險費率。 （九）專項維修資金 工資津貼等費（ F1） ２、設(shè)備、零部件和材料購置 (F2) ３、機械使用費 (F3) ４、水、電、氣費 (F4) ５、管理費 (F5) 公共維修基金Ｐ９＝ ∑ Ｆ i １２月 參與測算的物業(yè)面積（元／月 平方米） 即：Ｐ９＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ（元／月 平方米） 三、成本估測算結(jié)果匯總 P=∑ Ｆ i/S 式 中： P—— 某項物業(yè)管理成本，單位為元 /月 平方米； Fi—— 各分項費用； i—— 費用項數(shù)， i=1， …… ， n ∑ —— 所有費用項目算術(shù)和； S—— 參加測算的物業(yè)總建筑面積。 案例： 某項目可收費總建筑面積 10萬平方米，經(jīng)測算該項目 全年各項費用如下 （ 1）各類管理服務(wù)人員的工資、社會保險等 50萬元 （ 2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費 20萬元 （ 3）清潔衛(wèi)生費 15萬元 （ 4）綠化養(yǎng)護費 10萬元 （ 5）公共秩序維護費 10萬元 （ 6）辦公費 5萬元 （ 7）固定資產(chǎn)折舊 2萬元 （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及
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