物業(yè)管理——日常管理(編輯修改稿)
2025-02-07 10:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地 ， 臭味撲鼻而來(lái) ， 很影響小區(qū)環(huán)境 。 “ 用糞便施肥讓大家遭受惡臭不說(shuō) ， 還會(huì)引來(lái)蠅蟲(chóng)漫天飛舞 ” ， 業(yè)主張女士說(shuō) ， 包括她在內(nèi)的數(shù)名業(yè)主多次與物業(yè)管理處和種菜者交涉 ， 一直未果 。 為何要拔掉公共綠化帶花草種菜 ？ 6單元 12的種菜業(yè)主羅先生解釋 ， 種有蔬菜的綠化帶屬于自己私有 ， 種植何種植物由自己決定 ， 物管公司也同意其種菜行為 。 重慶維豐物業(yè)管理公司葉經(jīng)理否認(rèn)了羅先生的說(shuō)法 。 被拔掉花草 、 種上蔬菜的綠化帶屬于小區(qū)公共地帶 ， 任何人不得私自改變用途 ， 更無(wú) “ 同意種菜行為 ” 一說(shuō) 。 [案例分析 ] 像本案例中業(yè)主侵占綠地 ， 私自改種蔬菜的類似事件中 ， 侵權(quán)業(yè)主往往都有一個(gè)個(gè)冠冕堂皇的理由 ， 即是綠地 ， 種蔬菜還是改種其他綠色植物都沒(méi)有改變綠地的用途 ， 沒(méi)有對(duì)其他人產(chǎn)生什么不利的影響 。 這里 ， 他們實(shí)際上是改變了事件的性質(zhì) 。 侵占綠地 ， 之所以定性為 “ 侵占 ” ， 而不是 “ 占有 ” ， 其根本就在于這是一種侵權(quán)行為 ， 這種行為是將歸全體業(yè)主所有的公共部位 —— 綠地 ， 據(jù)為己有 ， 侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)利 ， 破壞了環(huán)境的整體規(guī)劃 ， 甚至?xí)驗(yàn)榧S便施肥而早晨臭味撲鼻 、 蠅蟲(chóng)孳生 ， 污染了小區(qū)居住環(huán)境 。 對(duì)侵占綠地此類行為的阻止 ， 對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講 ， 關(guān)鍵在管理的防微杜漸上 ， 要發(fā)現(xiàn)苗頭就積極阻止 ， 否則 ， 一旦形成規(guī)模 ，就會(huì)增加管理難度 ， 甚至出現(xiàn)管理失控的局面 。 另外 ， 在管理中還要注意策略和方法 ， 要注意發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用 ， 善于調(diào)動(dòng)其他業(yè)主 ， 形成一種反對(duì)隨意侵占綠地的輿論呼聲 ， 變被動(dòng)阻止為主動(dòng)疏導(dǎo) ， 使問(wèn)題得以妥善解決 。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 《 中華人民共和國(guó)民法通則 》 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 《 中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 》 《 城市綠化條例 》 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 《 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 》 《 居住小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 》 [解決方法 ] 首先 ， 可采取懷柔策略 ， 物業(yè)管理公司多次針對(duì)業(yè)主反映的情況和兩家種菜業(yè)主協(xié)調(diào)溝通 ， 進(jìn)行規(guī)勸 ， 但收效甚微 。 為求得環(huán)境的和諧統(tǒng)一 ， 物業(yè)管理處還專門在種上蔬菜的綠化帶周圍安裝上了木柵欄 ， 但仍不能達(dá)到美化環(huán)境的效果 。 這一行動(dòng)使業(yè)主看到了物業(yè)管理處的積極努力 ， 對(duì)物業(yè)管理處的工作難度有了更多的理解 ， 而這種理解將會(huì)轉(zhuǎn)化為支持 。 主動(dòng)與業(yè)主委員會(huì)溝通 ， 并做好那些未搞 “ 圈地 ” 活動(dòng)的業(yè)主的工作 ， 向他們說(shuō)明物業(yè)管理初的管理苦衷 ， 希望得到他們的支持 。 在業(yè)主委員會(huì)支持下 ， 物業(yè)管理公司可展開(kāi)輿論攻勢(shì) ， 積極宣傳 《 城市綠化條例 》 及相關(guān)法規(guī) ， 明確指出侵權(quán)業(yè)主所占綠地是歸全體業(yè)主所有的公共部位 ， 他們的行為是對(duì)全體業(yè)主權(quán)利的侵犯 ， 他們的行為是侵權(quán)行為 。 在園區(qū)內(nèi)對(duì)侵權(quán)業(yè)主形成譴責(zé)的輿論氛圍 ， 使那些 “ 圈地 ” 業(yè)主了解他們的行為是違規(guī)行為 。 在強(qiáng)大的輿論壓力下 ， 與業(yè)主委員會(huì)共同發(fā)出整改限期通告 ， 并暗示如不奏效將通過(guò)新聞媒體曝光并付諸法律途徑尋求最終解決 。 [案例四 ] 業(yè)主健身擾民怎么辦 某物業(yè)管理公司管理的小區(qū)活躍著一支中老年健身隊(duì) 。 她們昨天學(xué)十八法 ， 今天練太極拳 ， 明天跳健身舞 ， 鮮艷奪目的服裝 、 多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線 。 然而 ， 健身活動(dòng)中播放的音樂(lè) ，卻不時(shí)擾民 ， 成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索 。 物業(yè)管理公司收到業(yè)主投訴后 ，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場(chǎng) ， 一探究竟 。 沒(méi)想到 ， 健身隊(duì)也是一肚子苦水 。 小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示 ，自從退休回家 ， 內(nèi)心充滿失落感和空虛感 ， 身體一天不如一天 。 參加了晨練隊(duì)伍后 ， 心境開(kāi)闊 、 筋骨活絡(luò) ， “ 老死不相往來(lái) ” 的新鄰居成了情同手足的好姐妹 。 但是 ， 健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對(duì) ， 底樓業(yè)主把家里的音響 、 喇叭搬到窗口 “ 對(duì)著干 ” ；高層業(yè)主朝下扔蛋殼 、澆
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