【正文】 積。 （ 3）成本費(fèi)用 1）物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高 2）人工成本占總成本的比例較高 3）物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng) （三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。酬金制條件下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否支付，均應(yīng)計(jì)入本期成本；不屬于本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)支付，也不得計(jì)入本期成本。影響定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會(huì)公允水平。 綜上所述：物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物 業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和 服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。 物業(yè)管理生產(chǎn)費(fèi)用：指一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費(fèi)用?！段飿I(yè)管理那些不為人知的成本管理》 溫馨提示： 掃一掃，加關(guān)注！更多實(shí)用、前沿的企業(yè)管理資源第一時(shí)間發(fā)布，盡在博商微信。 物業(yè)管理成本：是指物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和。 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制 （一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制的原則 合法性原則。 相關(guān)性原則。 （二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制與包干制 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制 物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和項(xiàng)目場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征 （ 1）財(cái)務(wù)主體 在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建帳、獨(dú)立核算。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。 支出的編制依據(jù)包括： （ 1）管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本?？杀日找酝磕陮?shí)際發(fā)生的或參考其它同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。 二、主要成本項(xiàng)目的測(cè)算方法 （一）人工費(fèi)的測(cè)算 基本工資（ F1） (元 /月 ) 各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。 （ 2） 工會(huì)基金 。 加班費(fèi) （ F4） (元 /月 ) 加班費(fèi)按人均月加班 2— 3天 ， 在乘以日平均工資計(jì)算 ，日平均工資按每月 22個(gè)工作日計(jì)算 。 工服洗滌費(fèi)（ F6） 工服洗滌費(fèi)根據(jù)實(shí)際需要企業(yè)擔(dān)負(fù)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量，按照當(dāng)?shù)氐南礈旆菢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。 ３ 、 低值易耗文具 、 辦公用品費(fèi) （ Ｆ３ ） 低值易耗文具、辦公用品費(fèi)包括文具（如筆墨）、紙張、打印復(fù)印等。 ７ 、 節(jié)日裝飾費(fèi) （ Ｆ７ ） 在法定節(jié)假日 ， 如元旦 、 春節(jié) 、 國(guó)慶等節(jié)日進(jìn)行物業(yè)裝飾的費(fèi)用 。 ２ 、 裝修費(fèi) (F2) 該費(fèi)用科目一般包括材料費(fèi) （ 如墻紙 、 涂料 ） 、 工器具和設(shè)備使用 、 人工費(fèi) 、 管理費(fèi)和承包商利潤(rùn) （ 如果發(fā)包 ） 。 ５ 、 雜項(xiàng)費(fèi)用 (F5) 該項(xiàng)費(fèi)用是指為保持物業(yè)正常運(yùn)行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費(fèi)用項(xiàng)目，如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標(biāo)識(shí)等費(fèi)用支出。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量 電費(fèi)單價(jià)＋日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) （ 2）日常器材費(fèi)。 秩序維護(hù)費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用 ， 它由安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) 、 日常器材費(fèi) 、 秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi) 秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi) (F2) 用公式可以表示如下： 秩序維護(hù)費(fèi)Ｐ４＝ 年總支出 １２月 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ４＝ ∑ Ｆ i（元／月 ３、綠化用水費(fèi) (F3) 農(nóng)藥化肥費(fèi) (F4) 雜草清運(yùn)費(fèi) (F5) 園林景觀再造費(fèi) (F6) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)Ｐ６＝ ∑ 各項(xiàng)費(fèi)用年支出 １２ 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ６ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ 七、固定資產(chǎn)折舊費(fèi) １、交通工具（汽車等） (F1) ２、通信設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等） (F2) ３、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等） (F3) ４、工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等） (F4) ５、其他設(shè)備 (F5) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)Ｐ７ ＝ 固定資產(chǎn)總額 平均折舊年限 １２ 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ７ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ ５ 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為５年。 Ｐ８ ＝ ∑ （Ｍ i Ｘ i）／參與測(cè)算的物業(yè)面積 （ i＝１， …… ， n）