【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià) ▲ 優(yōu)點(diǎn) 成本法是在某項(xiàng)資產(chǎn)既 不能采用比較法又不能采用收益法的情況下 而采用的一種評(píng)估方法。從這個(gè)意義上看，成本法實(shí)際上是彌補(bǔ)了比較法和收益法的不足。 ▲ 不足之處 不能充分考慮被評(píng)估資產(chǎn)的未來獲利能力。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 44 第三節(jié) 比較法 ? 市場(chǎng)的基本涵義 ? 市場(chǎng)法的基本概念 ? 市場(chǎng)法運(yùn)用的基本前提 ? 市場(chǎng)法運(yùn)用的基本公式 ? 市場(chǎng)法運(yùn)用中的相關(guān)概念 ? 市場(chǎng)法應(yīng)用的基本程序 ? 市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式 ? 對(duì)市場(chǎng)法適用范圍的評(píng)價(jià) 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 45 一、市場(chǎng)的基本涵義 ? 市場(chǎng)的一般涵義是指商品買賣的場(chǎng)所。在這個(gè)場(chǎng)所中，商品和服務(wù)進(jìn)行交易。 ? 市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是交易的 公開性、公平性 。 ? 市場(chǎng)按地域性劃分，可以分為 地方市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng) 。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 46 二、市場(chǎng)法的基本概念 市場(chǎng)法 —— 指在市場(chǎng)上選擇若干與被評(píng)估資產(chǎn) 相同或類似 的資產(chǎn)作為參照物，將被評(píng)估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行比較，根據(jù)其差異對(duì)參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 47 三、市場(chǎng)法運(yùn)用的基本前提 (一 )市場(chǎng)上存在參照物 即：與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)。 (二 )參照物的交易是在公開市場(chǎng)條件下進(jìn)行 (三 )價(jià)格影響因素明確，并且可以量化 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 48 四、市場(chǎng)法運(yùn)用的基本公式 評(píng)估價(jià)值 = 參照物市價(jià) + Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異之金額 Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異之金額 評(píng)估價(jià)值 = 參照物市價(jià) （ 1 177。 調(diào)整系數(shù)） 成新率 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 49 五、市場(chǎng)法運(yùn)用中的相關(guān)概念 ◎ 參照物 即：公開市場(chǎng)上與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)。 ◎ 交易價(jià)格 指在公開市場(chǎng)上參照物的成交價(jià)或標(biāo)價(jià)。 ◎ 差異調(diào)整 指由于參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在 功能 、 成交地域 、 成交時(shí)間 等方面存在差異而需要進(jìn)行的調(diào)整。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 50 五、市場(chǎng)法運(yùn)用中的相關(guān)概念 ◆ 功能差異 參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在性能、用途、外觀等方面存在的差異。 ◆ 時(shí)間差異 參照物的成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔差異。 ◆ 地域差異 參照物的成交價(jià)與被評(píng)估資產(chǎn)所處地域之間的差異。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 51 六、市場(chǎng)法應(yīng)用的基本程序 （一）選擇參照物 選擇參照物要注意以下幾點(diǎn)： 可比性 可比性是指被選擇的參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、市場(chǎng)條件、成交地域與時(shí)間等方面可以相互比照。 數(shù)量方面 參照物應(yīng)選擇 三個(gè) 以上 （二）差異調(diào)整 成交時(shí)間、成交地域、功能 （三）確定評(píng)估價(jià)值 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 52 七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式 (一 )直接比較法 在參照物與被評(píng)估資產(chǎn) 在功能、外觀、用途、使用條件以及成交時(shí)間 與評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間（以下簡(jiǎn)稱時(shí)間條件） 等方面相同 的情況下所采用的一種評(píng)估方法。 這種方法通常適用于 動(dòng)產(chǎn) (如機(jī)器設(shè)備、存貨等 )。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 53 直接比較法運(yùn)用于兩種情況： 被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的舊資產(chǎn) (參照物 )完全相同。 在這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為 : 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物交易價(jià)格 （如 35萬） 同型號(hào) 舊汽車 同型號(hào) 舊汽車 完全相同 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 54 七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式 被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的全新資產(chǎn) (參照物 )完全相同 評(píng)估計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物交易價(jià)格 被評(píng)估資產(chǎn)成新率 =50萬元 70%=35萬元 ? 同型號(hào) 舊汽車 ? 同型號(hào) 新汽車 成新率 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 55 七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式 (二 )類比調(diào)整法 指在參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件、時(shí)間條件等方面 類似 的情況下所采用的一種評(píng)估方法。 類比調(diào)整法可以運(yùn)用于兩種情況： 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 56 被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的 舊 資產(chǎn) (參照物 )類似 所謂類似，是指被評(píng)估資產(chǎn)與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件、時(shí)間條件等方面類似，而且成新度也類似。 這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物交易價(jià)格 (1177。 綜合調(diào)整系數(shù) ) （ 1177。 成新度調(diào)整系數(shù)） =35萬元 （ 110%） （ 15%） = 七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式 ? A型號(hào)汽車 ? A+型號(hào)汽車 ∽ 類似 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 57 七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式 被評(píng)估資產(chǎn)與市場(chǎng)上的 全新 資產(chǎn) (參照物 )類似 這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =參照物交易價(jià)格 (1177。 綜合調(diào)整系數(shù) ) 被評(píng)估資產(chǎn)成新率 =55萬元 （ 110%） 70%= 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 58 八、對(duì)市場(chǎng)法適用范圍的評(píng)價(jià) ● 優(yōu)點(diǎn) ： 評(píng)估結(jié)果客觀、公允，易于被評(píng)估當(dāng)事各方理解和接受。 ● 市場(chǎng)法 不適用 于以下幾種情況： 沒有可比參照物的資產(chǎn) 如自制設(shè)備、某些專門訂制的設(shè)備和絕大部分無形資產(chǎn)等。 沒有市價(jià)的資產(chǎn) 某些資產(chǎn)（如某些機(jī)器設(shè)備）帶有附屬或配套設(shè)施。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 59 貨幣的時(shí)間價(jià)值 (1)年金現(xiàn)值：（ P/A， i， n) (2)年金終值：（ F/A， i， n) (3)復(fù)利現(xiàn)值：（ P/F， i， n) (4)復(fù)利終值：（ F/P， i， n) (5)遞延年金現(xiàn)值： （ P/A， i， n) （ P/A， i， m) 或： （ P/A， i， nm) （ P/F， i， m) (6)遞延年金終值：（ F/A， i， m) (7)永續(xù)年金現(xiàn)值： A/i (8)先付年金現(xiàn)值：（ P/A， i， n1)+1 (9)先付年金終值：（ F/A， i， n+1)1 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 60 貨幣的時(shí)間價(jià)值 （一）基本概念 指貨幣擁有者放棄現(xiàn)在使用貨幣的機(jī)會(huì)而進(jìn)行投資，按投資時(shí)間的長(zhǎng)短計(jì)算的報(bào)酬，也就是貨幣擁有者將當(dāng)前的貨幣投放出去，隨著時(shí)間的推移而得到的增值，時(shí)間越長(zhǎng)，增值越多。 （二）計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值應(yīng)考慮的因素 銀行利率 投資風(fēng)險(xiǎn) 通貨膨脹 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 61 （ 三 ） 單利和復(fù)利 單利 (Simple Interest) 只按本金計(jì)算利息 ， 本金所生利息不再計(jì)算利息 。 舉例： 存入 100元 ， 年利率 5%。 第一年 100+100 5% =100 （ 1+5%） =105 第二年 100+100 5% +100 5% =100 （ 1+2 5%） =110 第五年 100+100 5%+…….+100 5% =100 （ 1+5 5%） =125 第 n年 100 （ 1+n 5%） 本利和 =本金 (1+時(shí)期 利率 ) 貨幣的時(shí)間價(jià)值 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 62 貨幣的時(shí)間價(jià)值 復(fù)利 (Compound Interest) 不僅本金要計(jì)算利息，本金所生利息如不提取，也可以計(jì)算利息的一種計(jì)息方式。 以上例： 第一年 100+100 5%=100 （ 1+5%） =105 第二年 100 （ 1+5%） = 第五年 100 （ 1+5%） = 第 n年 100（ 1+5%） 本利和 =本金 (1+利率 ) 2 5 n n 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 63 貨幣的時(shí)間價(jià)值 （四）現(xiàn)值和終值 現(xiàn)值 (Present Value) 是指按一定利率折算的、未來支付或收到款項(xiàng)的現(xiàn)在價(jià)值。 100 （ 1+5%） = 此處的 100元即是現(xiàn)值。它是指 5年后的 5%折算的現(xiàn)在價(jià)值。 5 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 64 貨幣的時(shí)間價(jià)值 終值 (Future Value) 是指按一筆款項(xiàng)，按一定利率計(jì)算的，在今后某一時(shí)期的價(jià)值。 100 （ 1+5%） = 此處的 。它是指現(xiàn)在的 100元按年利率 5%計(jì)算的 5年后的價(jià)值。 5