【文章內(nèi)容簡介】 到總?cè)藬?shù)的 10%，而且職工工資水平普遍偏低，這便決定其不甚強(qiáng)勢的購買力。而一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展、其商業(yè)中心的繁榮度在很大程度上有賴于其城市的購買力，又會(huì)相應(yīng)地對(duì)其作出反映 ——推動(dòng)或抑制購買力的提升。因此 ，如何依靠城市現(xiàn)有購買力，如何挖掘潛在購買力，如何引進(jìn)外來購買力，便成了本案是否成功的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 良好的交通條件 鷹潭作為一個(gè)重要的江南交通樞紐，便在很大程度上決定了其城市對(duì)外開放、經(jīng)濟(jì)對(duì)外發(fā)展的必然要求和趨勢，這正是本案中商業(yè)中心的全面長足發(fā)展所必須的。 有力的政府參與 目前鷹潭市正處于熱火朝天的市政規(guī)劃、舊城改造之中，而本案即為舊城改造的一個(gè)重大項(xiàng)目，可以將之納入政府行為，對(duì)贏得各部門及當(dāng)?shù)匕傩盏闹С质菢O為有利的。而這不僅為項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了良好的環(huán) 境氛圍，同時(shí)也可借助政府的政策導(dǎo)向，真正做到開放鷹潭，以期達(dá)到引 “人 ”入 “市 ”的效果。 項(xiàng)目威脅 異地操作 了解欠深 《 2022 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 本案是浙江金華開發(fā)商進(jìn)入鷹潭市場進(jìn)行異地操作的一個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商而言，他們不但缺乏一定的社會(huì)資源與政府資源，同時(shí)也缺少對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、消費(fèi)習(xí)性等的全面的深刻了解，這勢必會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)與營銷增加風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，為其帶來一定的威脅。 初次嘗試 經(jīng)驗(yàn)不足 本案在很多方面都屬初次嘗試，包括項(xiàng)目的綜合性功能、地下商鋪的開發(fā)、樓頂露天場所的開辟乃至整個(gè)商業(yè)帶的運(yùn)作模 式等在鷹潭這樣一個(gè)城市都尚屬首例，雖有著良好的預(yù)見前景，終是經(jīng)驗(yàn)不足，加之無前車可見，擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 第二章項(xiàng)目定位 廣場主題定位 本案休閑廣場的主題定位為：休閑、生活、綠色、健康，它必須是一個(gè)真正的 “現(xiàn)代與自然結(jié)合、健康與休閑融合 ”的廣場。 對(duì)其的定位有著頗為深入的市場依據(jù)：一方面由于舊城改造，鷹潭市現(xiàn)有體育場的遷移，在客觀上要求鷹潭市需要有這樣一個(gè)場所來滿足人們?nèi)粘ｅ憻捙c休閑的需求，而它又必須是一個(gè)休閑的、與日常生活息息相關(guān)的地方；另一方面，由于鷹潭市城區(qū)內(nèi)目前綠化的欠缺，加之非典過后余留 的心理恐慌與 “健康、生態(tài) ”觀念的層層深入人心，鷹潭人們對(duì)于綠色、對(duì)于自然便有了一種本能的發(fā)自心底的需求與憧憬，這便在客觀上對(duì)廣場的主題定位提出了另一個(gè)層面的要求 ——它還必須是一個(gè)綠色的、自然的、健康的場所。 商業(yè)帶產(chǎn)業(yè)鏈定位 ⑴地上部分：一樓、二樓形成一個(gè)商業(yè)帶，一樓以精品服飾為主、二樓以綜合性娛樂場所為主，中間建筑頂樓呈階梯狀對(duì)稱逐級(jí)下落，可開辟為樓頂休閑場所，如茶吧、酒吧等。 之所以作這樣的產(chǎn)業(yè)構(gòu)想和定位，是基于當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀及當(dāng)?shù)厥忻竦男睦硇枨蠖O(shè)定的。目前存在于項(xiàng)目東南方向的百佳城步行街有 其可以借鑒的地方，但在總體的規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)作上存在著極大的問題和很多必須改進(jìn)的地方：其入口購物導(dǎo)向的設(shè)置不甚明顯，無法很好地吸引行人路人的視線，無法對(duì)他們進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁徫飳?dǎo)向；其產(chǎn)業(yè)配比不甚合理，設(shè)置極為凌亂，無法統(tǒng)一街面形象、積聚規(guī)模效應(yīng)、提升商業(yè)檔次。 而本案的介入，在地域上恰可以將原有步行街加以延伸，不僅可以為其增加良好的購物導(dǎo)向，還可以擴(kuò)大與延伸其規(guī)模，將之發(fā)展成為一條在鷹潭市頗具影響的真正意義上的商業(yè)步行街。與此同時(shí)，還可以借助原有步行街在城市內(nèi)的知名度來宣傳本案，又在客觀上擴(kuò)大了規(guī)劃商業(yè)帶的規(guī)模。 而樓頂休閑場所的開辟，高檔茶吧、酒吧的設(shè)置一來順應(yīng)了鷹潭當(dāng)?shù)厝藢?duì)此的需求，另外也可從另一個(gè)層面來提升該商業(yè)中心的品位，強(qiáng)化廣場休閑、適合生活的主題定位，使項(xiàng)目在整體內(nèi)質(zhì)上得以統(tǒng)一。 （ 2）地下部分：結(jié)合目前體育場下陷的地位區(qū)勢，本案可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加以挖掘，設(shè)置兩層地下室，一層為地下車庫，一層為地下商場（地下商場參考產(chǎn)業(yè)如下：①大型家具會(huì)展中心；②小商品市場；③數(shù)碼廣場；④引進(jìn)大型超市）。 在調(diào)查中我們了解到，鷹潭市目前規(guī)模較大的家具市場位于大觀園購物中心二、三樓，在今年年內(nèi)剛剛統(tǒng)一形成（老市場新開發(fā)，去除原 有各類行業(yè)店鋪，統(tǒng)一規(guī)劃為家具市場），目前情況看來銷售狀況不錯(cuò)，而鷹潭市場上對(duì)此類高檔家具的需求也在逐步加大，因此在鷹潭開設(shè)一個(gè)大型家具會(huì)展中心還是頗有前景的。但是，眾所周知，家具乃非常規(guī)性的日常購置產(chǎn)品，其消費(fèi)周期長，因此作為一個(gè)家具市場，其人流通常不大，而本案的整體開發(fā)要求地下產(chǎn)業(yè)同樣必須是一個(gè)能夠極大程度地積聚人氣，并與地上商業(yè)帶形成人氣對(duì)流的產(chǎn)業(yè)，從而造成互動(dòng)效應(yīng)，以調(diào)整整個(gè)區(qū)塊的氛圍。 就區(qū)塊人氣對(duì)流方面的需求而言，在此建一個(gè)小商品批發(fā)市場倒顯得頗為明智。然而，在調(diào)查中我們也了解到當(dāng)?shù)厝藗儗?duì)小商品 市場的需求并不迫切，他們認(rèn)為日常用品的購置極為方便，不需要去小商品市場，這從鷹潭目前的小商品市場 “寄人籬下 ”、 “不成氣候 ”的現(xiàn)象（目前鷹潭市內(nèi)尚無真正意義上的小商品市場，僅有的小商品銷售也是與副食品銷售混為一體）亦可見一斑。因此，真要建一個(gè)小商品市場也不無冒險(xiǎn)之處，單從城市自身的需求來說是不值得考慮的，而從將之作為一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說倒是有前車之鑒（比如浙江義烏聞名全國的小商品市場），但是跟著吃螃蟹不僅有模仿抄襲之嫌，也仍然是在冒險(xiǎn)。 隨著時(shí)代的發(fā)展、科技的進(jìn)步，數(shù)碼產(chǎn)品將會(huì)越來越有市場，一個(gè)專業(yè)的較具規(guī) 模的數(shù)碼廣場必將有著良好的市場前景。而這在一個(gè)時(shí)尚、前衛(wèi)的大中型城市將會(huì)更容易實(shí)現(xiàn)，相對(duì)來說，在鷹潭這樣的小城市，人們更為關(guān)注的是日常生活所必須的產(chǎn)品，數(shù)碼對(duì)于鷹潭市民來說，只是一個(gè)高科技的似懂非懂的概念。因此數(shù)碼市場在鷹潭的繁榮似乎不會(huì)是幾年之內(nèi)的事，它需《 2022 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 要一個(gè)長期的醞釀與發(fā)展過程，而這不僅有背于開發(fā)商的初衷，同時(shí)也有背于項(xiàng)目本身的開發(fā)意向，影響后期運(yùn)作。 相對(duì)來說，鷹潭市民對(duì)在此開發(fā)一個(gè)地下超市頗為贊同，對(duì)其前景也頗為看好。因此，在本案中建議引進(jìn)一個(gè)在全國頗具影響和知名度的超市，如家樂福、好又多、物美、 華潤萬佳等作為地下超市，并引入肯德基、麥當(dāng)老等知名餐飲，以提升商業(yè)中心的形象與檔次，從而讓鷹潭與世界更接近、更融洽。而建一個(gè)地下超市在鷹潭也非首例，銀座廣場底下便開設(shè)了一個(gè)國光超市，只是由于某 些原因涉及官司，至今尚未開業(yè)，在調(diào)查中我們了解到，鷹潭市民對(duì)這樣的超市還是頗為期待的，這也為在本案中開設(shè)一個(gè)地下超市創(chuàng)造了良好的消費(fèi)心理環(huán)境。而國光超市目前的不利現(xiàn)狀則有理由在本案的宣傳中告訴廣大鷹潭市民：我們的超市將會(huì)優(yōu)于國光，我們的超 市絕不讓您失望。 由此，本案地下產(chǎn)業(yè)帶的定位也便出來了。 住宅樓相關(guān)定位 住宅樓安排在三樓及三樓以上，一樓兩戶，以小面積戶型為主，面積集中在 80128 ㎡左右，面積較大的戶型朝東，以三室兩廳為主，具體分配如下：兩室兩廳面積控制在 80100 ㎡之間，三室兩廳面積控制在 110120 ㎡之間；四室兩廳面積控制在 150 之內(nèi)。 按目前市價(jià)，建議本案房價(jià)控制在 12001300 之間。 建筑群落分布定位 項(xiàng)目內(nèi)建筑群以 “鷹 ”式平面分布于區(qū)塊之內(nèi)，以展鷹潭之勢。 建筑風(fēng)格定位 項(xiàng)目中建筑以中心 區(qū)位的階梯狀對(duì)稱分布的小高層結(jié)合低層（三層半）與高層建筑，呈 “鷹 ”式平面分布，階梯狀對(duì)稱分布的小高層其立面形似一只展翅之 “鷹 ”，以示鷹潭之雄姿。建筑立面風(fēng)格力求時(shí)尚、前衛(wèi)，不易過時(shí)。 樓盤整體品牌定位 本項(xiàng)目是一個(gè)集廣場、商業(yè)帶、住宅樓于一體的綜合性開發(fā)項(xiàng)目，其廣場將作為公共場所面世，而商業(yè)帶與住宅樓則分別將以不同的姿態(tài)走入市場。在該項(xiàng)目的運(yùn)作中必須合理控制其住宅樓的總價(jià)，明確把握商業(yè)帶商鋪的租金及售價(jià)（建議采用先租后售的方式以投石問路，最終實(shí)現(xiàn)租售聯(lián)動(dòng)的形式），加之良好的商業(yè)導(dǎo)向與后期物業(yè)管理， 重點(diǎn)利用項(xiàng)目的地理區(qū)位和規(guī)劃優(yōu)勢，并以周邊市政規(guī)劃為依托，從而突出本案休閑的、生活的、綠色的、健康的廣場主題定位，它同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目的定位追求。 第三篇樓盤概念策劃 在調(diào)查中我們了解到鷹潭市民最需要、最想要的是這樣一個(gè)地方： 它該是空曠的，有足夠的空間來滿足人們隨心所欲、肆無忌憚的運(yùn)動(dòng)與鍛煉； 它該是休閑的，讓人們行在其中似是于閑庭信步，毫無壓力，身心均得到輕松舒展，盡情放縱； 它又必須是貼近生活的，恬靜而不做作，擁有它，感受它，只是每天生活中不可或缺的一個(gè)小小插曲，而不是一種刻意的隔離與追 求； 它還必須是綠色的、健康的、自然的，人們要的廣場不是城市中瓷磚雕塑的重復(fù)堆砌，他們要的商業(yè)街不只擁有鋼筋水泥生硬造就的繁華，更需要一種貼近自然、返樸歸真的親切； 當(dāng)然，作為一個(gè)城市中心的廣場，它更應(yīng)該是時(shí)尚的，緊隨時(shí)代潮流、引領(lǐng)時(shí)代步伐的，它該是能讓今天的鷹潭人耳目一新、心頭為之一震，也讓將來的鷹潭人為之驕傲、引以為豪的。并且在若干年后，它還能在這個(gè)城市中以它固有的姿態(tài)堅(jiān)持在城市的最中心，訴說著經(jīng)典。 這就是我們所要打造的樓盤概念：休閑的、生活、健康的、時(shí)尚的時(shí)代廣場與商業(yè)中心。 第四篇 ISM 遇險(xiǎn)分 析 該項(xiàng)目是外地開發(fā)商進(jìn)入鷹潭市場進(jìn)行異地操作的項(xiàng)目。房地產(chǎn)的異地操作，一方面可以給城市注入新的生機(jī)與活力，另一方面也不可避免地存在某些方面的弊端。對(duì)于開發(fā)商而言，異地操作不但缺乏一定的社會(huì)資源與政府資源，同時(shí)也缺少對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、購房特點(diǎn)等的深入全面的了解，這勢必會(huì)對(duì)樓盤的開發(fā)增加一定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。特別是在營銷過程中，對(duì)當(dāng)?shù)厝诵睦淼陌盐?、需求的引?dǎo)，都會(huì)存在一定的難度。如何克服上述缺陷，深入了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)實(shí)際情況，加強(qiáng)與鷹潭實(shí)際購房人群的交流溝通，以及革新原有開發(fā)理念、進(jìn)行適度創(chuàng)新，是開發(fā)商所必須解 決的問題。 該項(xiàng)目不是一個(gè)單純住宅小區(qū)的開發(fā)，它還包括廣場與商業(yè)帶的規(guī)劃，因此對(duì)人氣的吸引，后期商業(yè)運(yùn)作的導(dǎo)向尤為重要，而鷹潭市城區(qū)人口基數(shù)僅 20 萬左右，這對(duì)于廣場及商業(yè)《 2022 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 帶的繁榮是一個(gè)致命的弱點(diǎn)，對(duì)其有著極大程度的影響。而鷹潭作為江南重鎮(zhèn)、交通樞紐的地位優(yōu)勢又為解決這一人源、人氣危機(jī)帶來了解決的契機(jī)。因此，如何讓該區(qū)塊所形成的商業(yè)帶立足鷹潭、輻射江西、延伸全國，為之吸引更多的人氣，便成了項(xiàng)目后期商業(yè)運(yùn)作與導(dǎo)向的關(guān)鍵，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，是開發(fā)商必須解決的又一問題。 對(duì)于這一區(qū)位的房地產(chǎn)現(xiàn) 狀來說，不能在單純的鋼筋加水泥的基礎(chǔ)上吸引與引導(dǎo)客戶，而必須采用差異化的競爭，利用優(yōu)秀的策劃亮點(diǎn)與設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，讓鷹潭市民為之耳目一新、心中頓然豁然開朗。如果策劃的亮點(diǎn)得不到很好的設(shè)計(jì)表現(xiàn)，尤其是環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)表現(xiàn)，不能從根本上滿足人們對(duì)此的需求，這將給項(xiàng)目的銷售、后期商業(yè)運(yùn)作帶來潛在的危機(jī)。如果優(yōu)秀的策劃亮點(diǎn)與環(huán)境設(shè)計(jì)亮點(diǎn)得不到開發(fā)商的理解與實(shí)施，這也將成為該區(qū)塊開發(fā)的一個(gè)潛在的危機(jī)。 就該區(qū)塊的開發(fā)來說，后期商業(yè)運(yùn)作與導(dǎo)向尤為關(guān)鍵，雖然地處市中心繁華地段，此處卻不無失敗的例子，項(xiàng)目南側(cè)百佳城步行街就 是一個(gè)很典型的例子，而此處將會(huì)步百佳城步行街的后塵還是會(huì)開辟一番新天地引領(lǐng)并帶動(dòng)百佳城步行街的繁榮，這些都將有賴于項(xiàng)目后期的物管與商業(yè)引導(dǎo)。如何做足這方面的工作，如何來引導(dǎo)該區(qū)塊的商業(yè)發(fā)展，將是開發(fā)商必須解決的一重大問題，否則勢必會(huì)因此引發(fā)危機(jī)。 第五篇項(xiàng)目亮點(diǎn)策劃 項(xiàng)目前期的定位和特色性的亮點(diǎn)策劃對(duì)于項(xiàng)目的銷售前景將起較大的作用，我司在對(duì)項(xiàng)目的特征及周邊區(qū)域進(jìn)行調(diào)查分析，在結(jié)合鷹潭當(dāng)?shù)厥袌龈偁幮臀飿I(yè)特點(diǎn)基礎(chǔ)上，確定本案休閑、生活、綠色、健康的廣場定位，時(shí)尚的商業(yè)定位及高檔住宅物業(yè)產(chǎn)品的定位，挖掘出項(xiàng) 目的亮點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 項(xiàng)目實(shí)施廣場、商業(yè)帶、住宅樓的綜合開發(fā)，本身就是一個(gè)重大亮點(diǎn)，廣場是城市中最易積聚人氣的場所，而商業(yè)帶的發(fā)展和繁榮在客觀上最需要的也恰恰就是人氣的聚集，兩者同處一區(qū)塊，相輔相成，加之區(qū)塊本身良好的地理位置優(yōu)勢，又將共同帶動(dòng)此處住宅樓檔次價(jià)位的提升及其銷售，從而更為全面地體現(xiàn)該項(xiàng)目的亮點(diǎn)。 以休閑、生活、綠色、健康為主題的廣場定位，是項(xiàng)目的又一大亮點(diǎn)。因?yàn)閷?duì)其的定位有著頗為深入的市場依據(jù)：一方面是舊城改造、現(xiàn)有體育場的遷移所引發(fā)的鷹潭人們?cè)诳陀^上對(duì)這樣一個(gè)能 滿足他們?nèi)粘ｅ憻捙c休閑需求的場所；另一方面是鷹潭市城區(qū)內(nèi)目前綠化的欠缺所促成的鷹潭人們對(duì)于綠色、對(duì)于自然的本能的需求與憧憬，才共同促成了休閑、生活、綠色、健康這樣的廣場定位。符合人們心理，順應(yīng)市場需求才是產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)。 項(xiàng)目中 “鷹 ”式的建筑平面布局及立面展翅之 “鷹 ”的造型可以說是本案的又一不可忽視的亮點(diǎn)。鷹潭，顧名思義，該以 “鷹 ”為豪、以 “鷹 ”為榮，長期以來在鷹潭人們心中所形成的對(duì)于“鷹 ”的向往和仰慕是根深蒂固的，是任何其他的東西所無法取代的。因此項(xiàng)目中 “鷹 ”式的建筑平面布局勢必會(huì)給鷹潭人以久違的 親切之感，其立面展翅之 “鷹 ”的造型又會(huì)在不經(jīng)意間道出他們一直想說的心聲，激發(fā)其長存于內(nèi)心深處的 “鷹 ”一樣的蓬勃與那份凌云的壯志。我們有理由相信，能讓人振奮的產(chǎn)