【文章內(nèi)容簡介】 ?通過多種方式實(shí)現(xiàn)職責(zé)分配的明確化和合理化，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一、閉合 方式 1： 傳統(tǒng)的部門和崗位責(zé)任制（但必須做到 全面、不重復(fù)、不遺漏） 方式 2： 用圖表明確接口關(guān)系 方式 3： 某一流程的職責(zé)分配 方式 4： 對(duì)流程的文字描述 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ “ 職責(zé)分配 ” 方式 1： ?董事會(huì) ?總裁 ?副總裁 ?總工程師、財(cái)務(wù)總監(jiān) ?…… ?辦公室職責(zé)（略） ?財(cái)務(wù)管理中心 ?人力資源部 ?…… 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 公司各職能部門與項(xiàng)目部的關(guān)系 ? 人力資源行政部 為各項(xiàng)目部提供人事行政助理 ， 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目部的內(nèi)部人事管理 、 后勤服務(wù) 、 檔案管理 、 公文處理和對(duì)外聯(lián)絡(luò)等 。 ? 財(cái)務(wù)部 為各項(xiàng)目部派駐財(cái)務(wù)人員和會(huì)計(jì)出納 ， 負(fù)責(zé)或協(xié)助項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)管理 、 工程造價(jià) 、 預(yù)算控制 ， 為項(xiàng)目提供財(cái)務(wù)方面的咨詢和建議；為項(xiàng)目部提供資金運(yùn)做的平臺(tái)或內(nèi)部銀行支持；為項(xiàng)目部與外部供方的交易結(jié)算提供平臺(tái) 。 ? 銷售管理部 為各項(xiàng)目部提供市場(chǎng)推廣人員 ， 制定總體計(jì)劃和目標(biāo) ， 協(xié)助并監(jiān)督項(xiàng)目部執(zhí)行；提供公用的品牌宣傳 、 聯(lián)合銷售 。 ? 工程管理部 為各項(xiàng)目部提供設(shè)計(jì) 、 施工技術(shù) 、 造價(jià)等的服務(wù)和管理 。 ? 物資供應(yīng)部 為各項(xiàng)目部提供大宗材料、設(shè)備的集中采購；為項(xiàng)目部的其他物資采購提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、渠道資源，必要時(shí)進(jìn)行管理指導(dǎo)。 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 示例：銷售部 ? 1． 參與項(xiàng)目的可行性研究 ， 提供市場(chǎng)特別是同質(zhì)物業(yè)的數(shù)據(jù)資料 ，進(jìn)行銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ， 為項(xiàng)目投資決策提供依據(jù) 。 ? 2． 提出項(xiàng)目 《 產(chǎn)品建議書 》 ， 參與設(shè)計(jì)方案的評(píng)審 ， 提出設(shè)計(jì)改進(jìn)意見 。 ? 3． 協(xié)助測(cè)算房屋單位的銷售面積 。 ? 4． 負(fù)責(zé)業(yè)主房屋權(quán)屬證的辦理 ， 協(xié)助辦理土地出讓手續(xù) 、 銷售預(yù)售許可手續(xù) 。 ? 5． 負(fù)責(zé)項(xiàng)目部成立以前的項(xiàng)目宣傳和市場(chǎng)推廣；項(xiàng)目部成立后 ，協(xié)助項(xiàng)目部制訂銷售計(jì)劃和廣告計(jì)劃 ， 參與項(xiàng)目部對(duì)銷售代理和廣告代理單位的招標(biāo)和評(píng)審 ， 協(xié)助項(xiàng)目部選擇銷售代理和廣告代理單位 。 ? 6． 審核項(xiàng)目的各類宣傳資料 ， 審核項(xiàng)目的廣告稿滿足設(shè)計(jì)要求的情況 ? 7． 統(tǒng)計(jì)匯總各項(xiàng)目的銷售量 、 銷售額 、 回款額等 ， 測(cè)算項(xiàng)目部銷售指標(biāo)的完成情況 ， 作為對(duì)項(xiàng)目部的考核依據(jù) 。 ? 8． 項(xiàng)目部解散后 ， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目剩余單位的銷售和租賃 。 ? 9． 負(fù)責(zé)項(xiàng)目配套會(huì)所的運(yùn)營和管理 。 注意：不是全部職責(zé) A， 是在 “ 項(xiàng)目管理 ” 方面的職責(zé) B， A＞ B 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 方式 2： 接口關(guān)系表 部門 相關(guān)部門職責(zé) 項(xiàng)目部 /公司職責(zé) 辦公室 財(cái)務(wù)部 1 2 3 4 1 2 3 4 注意：有接口關(guān)系的職責(zé) C一般少于 B， 即： A＞ B≥C 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 方式 3：某一流程的職責(zé) 例：《設(shè)計(jì)變更控制程序》職責(zé)分配 —— 100多個(gè)流程，一個(gè)都不能少！ 現(xiàn)場(chǎng)工程師 提出 A類變更 ， 簽署 B類變更意見； 通知監(jiān)理公司 、 施工單位 ， 并監(jiān)督設(shè)計(jì)變更的實(shí)施 。 項(xiàng)目部工程主管 提出 A類變更 ， 簽署 B類 、 C類 、 D類變更意見；進(jìn)行 “ 進(jìn)度評(píng)審 ” 項(xiàng)目部 分管副經(jīng)理或 分管經(jīng)理助理 進(jìn)行 “ 進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審 ” 和 “ 技術(shù)評(píng)審 ” 。 通知現(xiàn)場(chǎng)工程師實(shí)施變更。 項(xiàng)目經(jīng)理 提出 A類變更；簽署 B類 、 C類 、 D類變更意見； 識(shí)別變更是一般變更還是重大變更 ， 審批一般變更 。 工程造價(jià)主管 提出 A類變更 ， 簽署 B類 、 C類變更意見；進(jìn)行 “ 造價(jià)評(píng)審 ” 。 銷售、客服主管 提出 A類 、 C類變更；將變更通知客戶 。 副總經(jīng)理 提出 A類變更；簽署重大變更意見 總工、工程部 提出 A類變更；協(xié)助解決技術(shù)問題 。 總經(jīng)理 提出 A類變更；審批重大變更 。 施工單位 提出 B類變更；實(shí)施變更 。 監(jiān)理公司 簽署 B類變更意見；監(jiān)督施工單位實(shí)施變更 。 設(shè)計(jì)單位 提出 D類變更 ， 進(jìn)行 “ 技術(shù)評(píng)審 ” ；按照要求完成設(shè)計(jì)變更 。 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ A類變更 B類變更 C類變更 銷售主管評(píng)審 客 戶 進(jìn)度評(píng)審 銷售公司簽署變更意見 現(xiàn)場(chǎng)工程師評(píng)審 、 簽署變更意見 造價(jià)評(píng)審 造價(jià)、進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審 技術(shù)評(píng)審 批準(zhǔn)設(shè)計(jì)變更 通知銷售主管 通知、實(shí)施設(shè)計(jì)變更 D類變更 NO YES 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 方式 4： 對(duì)流程的文字描述 例：《設(shè)計(jì)變更控制程序》（節(jié)選） 5． 4 造價(jià)評(píng)審 …… 5． 5 造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審 5． 5． 1項(xiàng)目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理負(fù)責(zé)進(jìn)行 “ 造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審 ” 。 5． 5． 2項(xiàng)目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理在接到造價(jià)主管轉(zhuǎn)交的《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書》和《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見》后在 2日內(nèi)完成 “ 造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審 ” 。完成后，項(xiàng)目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理需填寫《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見》。如果認(rèn)為認(rèn)為不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重增加造價(jià)的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；如果認(rèn)為可行的，可簽署 “ 造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審 ” 變更意見。 5． 6 技術(shù)評(píng)審 …… 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 工作接口關(guān)系 ?列表 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 三、項(xiàng)目運(yùn)作模式選擇 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目運(yùn)作模式的確定 ?本地重點(diǎn)、影響較大、難度較高的項(xiàng)目宜設(shè) “ 直屬項(xiàng)目部 ” ?本地規(guī)模大、時(shí)間跨度長、利潤率不高的項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目宜設(shè)項(xiàng)目公司 ?所有合作項(xiàng)目、異地項(xiàng)目肯定設(shè)項(xiàng)目公司 ——項(xiàng)目難易度量化是基礎(chǔ) 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 四、項(xiàng)目組織管理 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目副經(jīng)理 經(jīng)理助理 領(lǐng)導(dǎo)層 工程主管 規(guī)劃、技術(shù)主管 工程造價(jià) 主管 策劃 主管 銷售主管 客戶服務(wù)主管 財(cái)務(wù)、行政助理 執(zhí)行層 工程師 操作層 銷售員 針對(duì)不同類型項(xiàng)目設(shè)計(jì)，合作項(xiàng)目的人員組合是難點(diǎn) 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載