【文章內(nèi)容簡介】 “一物數(shù)賣”場 合，關(guān)鍵看是否交付或者登記及后買者是否是善意。 B、 兩個例外，即債權(quán)物權(quán)化 a、 預(yù)告登記：效力及其適用期間 《物權(quán)法》第 20 條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn) 物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起 3 個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。” b、 買賣不破租賃 ：在合同轉(zhuǎn)讓中理解買賣不破租賃 2) 物權(quán) 物權(quán) （詳見擔(dān)保物權(quán)的相關(guān)內(nèi)容） 請求權(quán)體系與時效制度 1) 物上請求權(quán)的體系 與債權(quán)請求權(quán)的雙重保護(hù) A、 返還原物 B、 排除妨害 C、 消除危險 D、 恢復(fù)原狀 E、 損害賠償請求權(quán)（適用于物權(quán) /債權(quán)的保護(hù)，但債權(quán)近賴于它） 2) 訴訟時效制度的適用的區(qū)別 A、 物權(quán)請求權(quán)無時效限制 B、 占有請求權(quán)有除斥期間的限制 C、 債權(quán)請求權(quán)有訴訟時效期間限制 物權(quán)法定主義與債權(quán)自由主義 《物權(quán)法》第 5 條：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！? 《合同法》第 124 條：“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。” 1) 類型法定：不動產(chǎn)質(zhì)押權(quán)？ 2) 內(nèi)容法定：不轉(zhuǎn)移占有的動產(chǎn)質(zhì)押權(quán)？ 3) 典型與 非典型合同 二、 物權(quán)變動 （一） 物權(quán)變動的原因有三種 法律行為，如合同和單獨行為 法律行為以外的其他原因，包括事件和事實行為，如勞動生產(chǎn)、時效、善意取得、先占、拾得、發(fā)現(xiàn)、添附等 公法上的原因，如征收、沒收等 （二） 區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為及其考點 我國立法嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為 《物權(quán)法》第 15 條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！? 《合同法解釋一》第 9 條第 1 款：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但 未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！? 以房屋買賣為例： 房屋買賣合同（債權(quán)行為）＋物權(quán)登記（物權(quán)行為）＝所有權(quán)轉(zhuǎn)移（物權(quán)變動）。 此處提出的問題是： 房屋買賣合同需要登記嗎？（區(qū)分合同登記與物權(quán)登記） 不進(jìn)行物權(quán)登記會如何？以一房兩賣為背景：永遠(yuǎn)停留在債權(quán) 完成物權(quán)登記又如何？產(chǎn)生物權(quán)變動的效力 接下來的問題是：買賣合同無效會怎樣？ （三） 關(guān)于物權(quán)行為無因性理論 我國物權(quán)法的做法：不采物權(quán)行為無因性理論。 這樣，中德（采或不采物權(quán)行為無因性理論在幾個場合 有考試價值）： 債權(quán)人的撤銷權(quán) 抵押權(quán)人的撤銷權(quán) 承租人的撤銷權(quán) 不動產(chǎn)的善意取得 （四） 基于法律行為的物權(quán)變動模式及我國的選擇 意思主義 物權(quán)形式主義 債權(quán)形式主義 我國立法的選擇 我國立法原則上采 債權(quán)形式主義模式，例外采意思主義。 1) 關(guān)于債權(quán)形式主義 關(guān)于債權(quán)形式主義的立法原則立場是一貫的。《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《民法通則》等有明確規(guī)定。據(jù)此規(guī)定，可以總結(jié)我國的物權(quán)變動模式的要點是： A、 基于法律行為的物權(quán)變動須以該法律（債權(quán)）行為的有效為前提； B、 登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，公式化具體表 述：有效債權(quán)行為＋登記＝不動產(chǎn)物權(quán)變動； C、 交付是動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，公式化具體表述：有效債權(quán)行為＋交付＝動產(chǎn)物權(quán)變動； D、 對于船舶、飛行器、機動車等重要交通工具的物權(quán)變動，非經(jīng)登記，不得對抗第三人，用公式表示：有效債權(quán)行為＋交付＝重要交通工具的物權(quán)變動＋登記 第三人。 據(jù)此，再來看《物權(quán)法》中的一些具體條文： A、 建設(shè)用地使用權(quán) —— 第 139 條：“ 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。 ” B、 不動產(chǎn)抵押權(quán) —— 第 187 條：“ 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。 ” C、 動產(chǎn)質(zhì)權(quán) —— 第 212 條：“ 質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設(shè)立。 ” D、 有價證券質(zhì)權(quán) —— 第 224 條：“ 以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時設(shè)立；沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。 ” E、 股權(quán)質(zhì)權(quán) —— 第 226 條第 1 款：“ 以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機構(gòu)登記的股權(quán) 出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。 ” F、 知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán) —— 第 227 條第 1 款：“ 以注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。 ” G、 應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán) —— 第 228 條第 1 款：“ 以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。 ” 2) 關(guān)于例外的意思主義 A、 土地承包經(jīng)營權(quán) —— 《物權(quán)法》第 127 條：“ 土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立?？h級以上 地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。 ”第 129 條：“ 土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ” B、 地役權(quán) —— 《物權(quán)法》第 158 條：“ 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ” C、 動產(chǎn)抵押權(quán) —— 《物權(quán)法》第 188 條：“ 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者 第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ”第 189 條：“ 企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ”《擔(dān)保法》第 43 條：“ 當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。 ” （五） 非基于法律行為的物權(quán) 變動 依照《物權(quán)法》第 28～ 31 條的規(guī)定，具體規(guī)則是： 因法院（仲裁機構(gòu)）的法律文書、政府的征收決定發(fā)生的物權(quán)變動，自該行為生效時發(fā)生效力； 因繼承、受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力； 因合法建造、拆除房屋設(shè)立、消滅物權(quán)的，自該事實行為成就時發(fā)生效力； 對于以上三種情形下的不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，法律要求登記而未經(jīng)登記的，不得處分所取得的不動產(chǎn)物權(quán)；否則，不發(fā)生物權(quán)效力。 附一：登記的含義 登記完成 —— 《物權(quán)法》第 14 條：“ 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動 產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 ” 登記證明力 —— 《物權(quán)法》第 17 條：“ 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 ” 登記查詢 —— 《物權(quán)法》第 18 條：“ 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。 ” 登記變更與異議登記 —— 《物權(quán)法》第 19 條：“ 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 ” 登記賠償 —— 《物權(quán)法》第 21 條：“ 當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。 ” 附二：交付的種類 現(xiàn)實交付 —— 《合同法》第 135 條：“ 出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交 付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。 ” 簡易交付 —— 《物權(quán)法》第 25 條：“ 動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。 ” 指示交付 —— 《物權(quán)法》第 26 條：“動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付?！? 占有改定 —— 《物權(quán)法》第 27 條：“動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。” 三、 占有 （一） 占有的分類 自主占有與他主占有 以占有人的意思為準(zhǔn)作此分類。 自主占有指以物屬于自己所有的意思的占有，如盜賊對盜贓物的占有；反之，無所有的意思，僅于某種特定關(guān)系支配物的意思的占有是他主占有，如典權(quán)人對典物的占有。 具體而言，凡基于占有媒介關(guān)系占有他人之物者，均為他主占有。如質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人對標(biāo)的物的占有。 直接占有與間接占有 以占有人在事實上是否直接占有特定物為標(biāo)準(zhǔn)作此分類。 前者指在事實上對物的占有，如穿衣在身；后者指對直接占有人享有返還請求權(quán)。如在保管關(guān)系中，寄存人為間接占有人，保管人為直接占有人。 一般而言，質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人為直接占 有人，相應(yīng)地，出質(zhì)人、出租人、寄存人、出借人為間接占有人。 和平占有與強暴占有 依據(jù)占有的手段作此分類，以強暴手段而為的占有為強暴占有如搶劫、搶奪等，反之為和平占有。 公然占有與隱秘占有 依據(jù)占有的方法作此分類，不以隱藏方法避免他人發(fā)現(xiàn)而為的占有為公然占有，反之為隱秘占有。 持續(xù)占有與非持續(xù)占有 以上區(qū)分意義：在先占 /時效取得制度中，對上述占有有不同要求； 在現(xiàn)行法上的考點在于區(qū)分占有的類型。 有權(quán)占有與 無 權(quán)占有 依占有是否依據(jù)本權(quán)作此分類。 本權(quán)是指基于法律上的原因，可對物進(jìn)行占有的權(quán)利， 如所有權(quán)、典權(quán)、留置權(quán)等。有權(quán)占有就是指有本權(quán)的占有，如典權(quán)人在典權(quán)期間內(nèi)對典物的占有；無權(quán)占有是指無本權(quán)的占有，如拾得人對遺失物的占有。 區(qū)分意義有二： 1) 有權(quán)占有人可以拒絕他人行使本權(quán)，反之，遇本權(quán)人請求返還占有物的，無權(quán)占有人負(fù)有返還義務(wù)。換言之，占有物返還請求權(quán)只能針對無權(quán)占有人。 2) 因侵權(quán)行為占有他人之物，不發(fā)生留置權(quán)。 善意占有與惡意占有 這是對無權(quán)占有的再分類。 依照無權(quán)占有人是否誤信有占有的權(quán)源，又分為善意占有與惡意占有。 善意占有，指誤信自己具有占有的權(quán)源，且無懷疑而進(jìn)行的占有；反之，明知無占 有的權(quán)源，或?qū)τ袩o占有的權(quán)源有所懷疑而仍然進(jìn)行的占有，為惡意占有。 有權(quán)占有無必要作此分類。無權(quán)占有，除相反證據(jù)證明外，推定為善意占有。 （二） 善意占有與惡意占有的聯(lián)系與區(qū)別 依照《物權(quán)法》第 242～ 244 條的規(guī)定，主要在占有人與回復(fù)請求人的權(quán)利義務(wù)中得以體現(xiàn)： 關(guān)于使用、收益權(quán) 本于物盡其用的法理，法律賦予善意占有人有使用、收益占有物的權(quán)利，且善意占有人因使用占有物而使該物受到損害（損耗）的，可以不承擔(dān)損害賠償責(zé)任；但惡意占有人無此權(quán)利，如果擅自使用致?lián)p的，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 《物權(quán)法》第 242 條：“占有人因使 用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。” 關(guān)于原物及其孳息返還 物被占有人占有的。權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息。在許多國家的立法上，惡意占有人與善意占有人關(guān)于返還孳息的問題上有不同待遇，但在我國在這一點上善意占有人與惡意占有人沒有區(qū)別。 《物權(quán)法》第 243 條：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用?！? 關(guān)于必要費用求償權(quán) 關(guān)于必要費用的求償權(quán)，許多國家法律規(guī)定惡意占有人與 善意占有人都可以主張；但在我國《物權(quán)法》第 243 條規(guī)定，善意占有人可以無條件主張，但未規(guī)定惡意占有人可以。 關(guān)于占有物風(fēng)險的承擔(dān) 《物權(quán)法》第 244 條：“占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失，該不動