【文章內(nèi)容簡介】 8 6079 6519 6719 6835 6948 7262 7420 7485 西青區(qū)成交價格 6308 6271 6334 6612 6425 7097 7250 7597 7984 8263 8025 8452 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月29 北辰區(qū)：出讓地塊 4幅，出讓面積 ㎡，典型樓面價：1600－－ 1700元 /㎡ 東麗區(qū)：出讓地塊 4幅，出讓面積 ㎡，典型樓面價：1700－－ 3500元 /㎡ 空港：出讓地塊 4幅，出讓面積 ㎡，典型樓面價：400－－ 600元 /㎡ （多為限價房） 西青：出讓地塊 3幅，出讓面積 ㎡，典型樓面價：2022－－ 4200元 /㎡ 津南：出讓地塊 6幅，出讓面積 ㎡，典型樓面價：1000－－ 1400元 /㎡ 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?環(huán)城四區(qū) 09年土地成交（居住類）比較 30 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?西青區(qū)板塊比較 張家窩板塊 中北鎮(zhèn)板塊 大寺板塊 中北鎮(zhèn)板塊 富力灣 大地十二城 華亭國際（ 霞飛路 63里弄 ） 金廈水語 朗潤園 萬科假日潤園 大寺板塊 洛卡小鎮(zhèn) 梅江康城 眾里佰都 瑪歌莊園 博文苑 博雅苑 張家窩板塊 社會山 檀香海 天屋福城 大學(xué)城板塊 大學(xué)城板塊 宏城御溪園 荷蘭墅 雅仕藍(lán)汀 松江城 時代名居 春日風(fēng)景 金旺水岸 于澤欣苑 31 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?西青區(qū)各板塊典型項(xiàng)目 09年銷售情況分析 所屬板塊 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 主力產(chǎn)品面積區(qū)間 (平米 ) 產(chǎn)品價格(元 /平米 ) 總價區(qū)間(萬元 ) 09年月均去化速度(套 ) 銷售周期（月） 09年銷售量 (萬平米 ) 10庫存量(萬平米 ) 大寺板塊 梅江康城 多層 87147 洋房 8900 70130 15 跨年 2 博文苑 高層、洋房、 聯(lián)排 99140（洋房） 8200（洋房） 80110 16 跨年 （洋房） （洋房） 眾里佰都 高層 80110 8700 70— 100 75 6 洛卡小鎮(zhèn) 洋房、高層 60145 洋房 10000 高層 7700 50140 34 跨年 大學(xué)城 宏城御溪園 小高層 90125 6100 5577 60 2 備注：庫存量為已取得銷許面積；各項(xiàng)數(shù)據(jù)來源于房管局成交備案數(shù)據(jù) 價 速 貨 量 32 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?西青區(qū)各板塊典型項(xiàng)目 09年銷售情況分析 所屬板塊 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 主力產(chǎn)品面積區(qū)間 (平米 ) 產(chǎn)品價格 (元/平米 ) 總價區(qū)間(萬元 ) 09年月均去化速度(套 ) 銷售周期（月） 09年銷售量 (萬平米 ) 10庫存量(萬平米 ) 中北鎮(zhèn)板塊 大地十二城 高層、多層 60130 洋房 9000 高層 8200 50120 95 跨年 金廈水語花城 高層、洋房、聯(lián)排 90150 10000（洋房） 8000（高層） 65150 62 跨年 （洋房、高層） （洋房、高層） 奧體 中天首府 聯(lián)排、洋房、 高層 88145 12022（洋房） 10500（高層） 90175 13 跨年 （洋房、高層） （洋房、高層） 金奧國際 高層 73104（贈送面積） 16000 120160 95 7 陽光 100 洋房 5788 18000 100170 26 5 備注：庫存量為已取得銷許面積；各項(xiàng)數(shù)據(jù)來源于房管局成交備案數(shù)據(jù) 價 速 貨 量 33 東麗 區(qū) 西 青 區(qū) 河西區(qū) 津南區(qū) 中北鎮(zhèn)板塊 華苑板塊 張家窩板塊 大寺板塊 海泰 工業(yè)園區(qū) 快速路 大學(xué)城板塊 ? 西青區(qū)各板塊中，張家窩、海泰、華苑板塊在售項(xiàng)目和潛在供應(yīng)均較少，不屬于區(qū)域熱點(diǎn)； ? 大寺板塊、中北鎮(zhèn)板塊開發(fā)時間較早、發(fā)展較快，區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)量大，且在區(qū)域交通、配套上均占有優(yōu)勢，已成為城市外擴(kuò)的自住需求的主要選擇； ? 大學(xué)城板塊鄰近市區(qū)的奧體板塊，可承載市區(qū)外溢客群，但目前板塊聲音不足； ? 四個區(qū)域客戶上有一定的重疊性，都以地緣性為主，城市遷入型逐漸增多。 競爭強(qiáng)度：中北鎮(zhèn) 大寺 奧體 ?西青區(qū)小結(jié) 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 奧體板塊 34 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 【 小陽春 】 【 觸底 】 【 拐點(diǎn) 】 ? 傳統(tǒng)因素造成集中放量 ? 各項(xiàng)新政的作用疊加效能 ? 長期抑制的觀望氣氛開始松動 ? 城市藍(lán)印戶口的隱形刺激 ? 市場進(jìn)入“中度振蕩”期；（價平量跌） ? 先期新政調(diào)整到位，褒貶效能顯現(xiàn)期； ? 金融危機(jī)的延伸效應(yīng)，導(dǎo)致市場關(guān)注轉(zhuǎn)移 ? 天津藍(lán)印戶口釋放后，未來效應(yīng)逐漸下降； 【 回暖 】 中長期，天津住宅市場價量發(fā)展看漲 ?宏觀導(dǎo)向 35 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?市場導(dǎo)向 依照近幾年市場表現(xiàn)， 土地市場方面：市區(qū)土地供應(yīng)稀缺性仍舊沒有改變，環(huán)城四區(qū)供應(yīng)明顯增多 二級市場方面：市區(qū)及濱海核心區(qū)價格均突破萬元，環(huán)四區(qū)價格也正在明顯走高 三級市場方面：市區(qū)的二手房成交占到全市的一半左右，是購房者的首選 因此我們發(fā)現(xiàn)： 二級市場郊區(qū)化 三級市場市區(qū)化 城市化進(jìn)程以及價格的擠壓、供應(yīng)量的限制，未來二級市場供應(yīng)將逐步向環(huán)城四區(qū)發(fā)展； 市區(qū)新增供應(yīng)量不足，新房價格逼近 20220元 /㎡ 的水平，致使大量購房者轉(zhuǎn)向購買性價比更高、生活更方便的二手房； 36 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 雙核 價格標(biāo)桿 天津市明顯的呈現(xiàn)雙核發(fā)展形勢，中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)（塘沽、開發(fā)區(qū)）因經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)達(dá)，土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)市場必將成為 價格標(biāo)桿 雙核連接帶 潛力區(qū)（東麗，津南部分） 作為雙核的連接帶，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大，項(xiàng)目的 投資性 和升值預(yù)期較高 城南片區(qū) 生態(tài)居?。ń蚰希瑘F(tuán)泊湖地區(qū)） 以團(tuán)泊湖，領(lǐng)世郡，天嘉湖板塊為犄角的生態(tài)片區(qū)， 將成為未來 改善性自住 區(qū)域 生態(tài)區(qū) 西北片區(qū) 新興居住區(qū)（ 西青區(qū) ，北辰區(qū)） 以中北鎮(zhèn)，楊柳青，雙街鎮(zhèn)為代表的新興居住片區(qū)，成為未來 普通購房者的首選 ?區(qū)域?qū)? 37 天津地產(chǎn)市場小結(jié) ?整體市場 —— 市場活躍，投資需求上升，市場再次進(jìn)入博弈階段 ?西青區(qū)市場 —— 城市外擴(kuò)首選，中北鎮(zhèn)、大寺板塊規(guī)模優(yōu)勢明顯，大學(xué)城板塊競爭力較弱 ?2022年市場導(dǎo)向 —— 長期看好，短期政策調(diào)控影響，呈現(xiàn)震蕩，環(huán)城四區(qū)著力爭奪市區(qū)外溢自住客群 —— 長期看好，短期震蕩，區(qū)域板塊競爭力不足 重要結(jié)論 38 第二章 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目面臨的問題 1. 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn) 2. 目標(biāo)客群分析 3. 項(xiàng)目定位 4. 5. 項(xiàng)目目標(biāo)理解 39 對本項(xiàng)目目標(biāo)的理解 價格逐漸提升 形成項(xiàng)目品牌 實(shí)現(xiàn)開發(fā)商公司品牌 叫座 叫好 40 項(xiàng)目定位推理過程 項(xiàng)目面臨的機(jī)會點(diǎn) 目標(biāo)客群 項(xiàng)目面臨的問題 41 項(xiàng)目面臨的問題 1（價格慣性）： 城市發(fā)展角度：城市的新興區(qū)域 片區(qū)價格慣性 傳統(tǒng)價格認(rèn)知：大量平改項(xiàng)目對區(qū)域價格認(rèn)知的拉低影響，如何突破這種價格認(rèn)知的慣性？ 區(qū)域形象干擾 如何在大量低價值平改項(xiàng)目圍堵中獨(dú)樹一幟？ 大學(xué)城板塊 本案 42 項(xiàng)目面臨的問題 2（低密慣性）： 規(guī)模沒有絕對優(yōu)勢，戶型相對集中 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 容積率 主力戶型 產(chǎn)品風(fēng)格 產(chǎn)品賣點(diǎn) 梅江康城 80萬㎡ 87147 ㎡ 兩室、三室 現(xiàn)代庭院洋房 區(qū)位、生態(tài)、品質(zhì)、洋房 大地 12城 100萬㎡ 90108 ㎡ 兩室 100140㎡ 三室 西班牙風(fēng)格 規(guī)模、景觀、規(guī)劃 寶翠花都 47萬㎡ 80120㎡ 兩室 130㎡ 三室 簡約加拿大式花園洋房 生態(tài)、景觀、交通、配套、洋房 金地叁拾峯（格林世界四期） ㎡ 70㎡ 一室 90㎡ 二室 北歐現(xiàn)代都市高層 規(guī)劃、交通、成熟、品質(zhì) 萬源星城 40萬㎡ 70130 ㎡ 三室 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 生態(tài)、價格、規(guī)模 生態(tài)和規(guī)模成為環(huán)線產(chǎn)品的最大賣點(diǎn) 產(chǎn)品種類多，戶型面積寬泛 如何實(shí)現(xiàn)突圍 ? 43 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 規(guī)模 產(chǎn)品形式 產(chǎn)品風(fēng)格 產(chǎn)品特色 格林世界 金地 53萬 多層、洋房、小高層、高層 德式洋房 運(yùn)用新都市主義的規(guī)劃設(shè)計手法，營造天津“五大道”的生活氛圍，塑造城市感的居住空間，借鑒世界宜居城市核心人居精神，以現(xiàn)代 block主義街區(qū)生活為藍(lán)本，打造悠然平和、恬靜溫馨的居住氛圍。 假日風(fēng)景 萬科 amp。招商 30萬 多層、小高層、洋 房 德國風(fēng)格 戶型創(chuàng)新，推出一種進(jìn)深只有 7米的寬景洋房；景觀創(chuàng)新，利用人工濕地物理、生物等多級滲透和過濾，循環(huán)并處理湖水，保證了社區(qū)水生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)；同時，還加入了新風(fēng)系統(tǒng)、遮陽系統(tǒng)等多項(xiàng)科技元素。 寶翠花都 首創(chuàng) 47萬 多層、小高層 加拿大風(fēng)格 其靈感來源于加拿大西岸維多利亞島上的寶翠花園 （ Butchart Garden） 。 設(shè)計師運(yùn)用北美小城鎮(zhèn)規(guī)劃和景觀設(shè)計的成功經(jīng)驗(yàn) ， 創(chuàng)造出一個尺度適宜 、 生活舒適 、 風(fēng)景怡人的高品質(zhì)居住社區(qū) 。 大地十二城 樂康地產(chǎn) 100萬 多層、小高層、高層、青年公寓、洋房、疊加別墅、獨(dú)棟別墅等 西班牙風(fēng)格 由十二個組團(tuán)構(gòu)成，分別以十二種風(fēng)格為中心，將每 8萬平方米包裝一個帶有“城”的概念的獨(dú)立項(xiàng)目。 需要在缺少品牌支撐的條件下強(qiáng)化項(xiàng)目產(chǎn)品和形象 項(xiàng)目面臨的問題 3(核心競爭力 ) ： 市場競爭角度：項(xiàng)目的產(chǎn)品及品牌號召力不足 品牌 大規(guī)模 產(chǎn)品豐富 現(xiàn)代風(fēng)格 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品個性與創(chuàng)新 項(xiàng)目概念與產(chǎn)品創(chuàng)新成為環(huán)線項(xiàng)目核心競爭力 44 項(xiàng)目定位推理過程 項(xiàng)目面臨的機(jī)會點(diǎn) 目標(biāo)客群 項(xiàng)目面臨的問題 45 項(xiàng)目面臨的機(jī)會１（本體分析）： 產(chǎn)品成為本項(xiàng)目的最大價值點(diǎn) 1. 洋房品質(zhì)住區(qū)； 2. 富有設(shè)計感的建筑； 3. 低密度、生態(tài)； 4. 和城市保持恰當(dāng)?shù)木嚯x ,以平衡自然和城市的關(guān)系； 46 本案所處大學(xué)城板塊周邊多為平改項(xiàng)目，形象差、品質(zhì)低，而成熟環(huán)線板塊典型樓盤多以德式及歐式風(fēng)格為主，共性鮮明。風(fēng)格下的差異化是項(xiàng)目品牌突圍的基本支撐。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 產(chǎn)品風(fēng)格 風(fēng)格體現(xiàn) 格林世界 53萬 德式洋房 北歐高層 立面、街區(qū) 假日風(fēng)景 30萬 德式風(fēng)格 立面、開放式社區(qū) 寶翠花都 47萬 加拿大風(fēng)格 立面、園林 大地十二城 100萬 西班牙風(fēng)格 組團(tuán)、命名、園林、小品 華亭國際 33萬 歐式風(fēng)格 立面 水語花城 30萬 歐式風(fēng)格 立面 項(xiàng)目面臨的機(jī)會 2（競爭分析）： 鮮明的項(xiàng)目形象才能夠從低價值項(xiàng)目群中脫穎而出 47 項(xiàng)目面臨的機(jī)會 3（產(chǎn)業(yè)分析）： 華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)、西青開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)為項(xiàng)目提供 了潛在客戶支撐 西青開發(fā)區(qū) 張家窩工業(yè)園 海泰 基地 華苑 產(chǎn)業(yè) 園區(qū) 板塊 08年 人口基數(shù) 管理層 人數(shù) 附 近 產(chǎn) 業(yè) 園 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū) 17000 1700 海泰產(chǎn)業(yè)基地 10000 1000 西青開發(fā)區(qū) 10000 1000 張家窩工業(yè)園 11000 1100 匯總 48000 4800 48 項(xiàng)目面臨的機(jī)會 4（區(qū)位分析）： 大學(xué)城獨(dú)有的文化氛圍成為項(xiàng)目推廣的突破點(diǎn) 國際女子學(xué)院 農(nóng)學(xué)院 城建學(xué)院 寶德學(xué)院 天津師范大學(xué) 天津理工大學(xué) 天津財經(jīng)學(xué)院 南開大學(xué) 天津大學(xué) 師范大學(xué) 理工大學(xué) 板塊 教師 數(shù)量 高等 職稱 人數(shù) 高校區(qū) 大學(xué)城 3000 858 南開大學(xué) 1677 1677 天津大