【文章內(nèi)容簡介】 近年來 住房制度改革 ， 住房 由 實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場 出現(xiàn) 新 的 交易機制 。房地產(chǎn)一 、 二級交易市場 的 適時建立 ， 使房地產(chǎn)交易 尤是土地的出讓 由隱形轉(zhuǎn)向公開、公平、公正 。但是黃石 市的二手 14 房交易目前整體上并沒有形成較為規(guī)范合理的房地產(chǎn)三級市場。 黃石二手房市場發(fā)展相對落后，以小型零散的中介公司為主，大部分中介公司都是一桌一椅幾冊房源本就能開門營業(yè)，專業(yè)程度不高；但已開始向?qū)I(yè)化和規(guī)?；D(zhuǎn)變。買賣交易收費基本上為買方 1%；交易活躍。 1300— 2020 元 /平方米的商品房價格相對黃石居民的經(jīng)濟收入不算偏高，但是由于普遍戶型偏大，導致總價過高，從而造成銷售平緩，而對于首次臵業(yè)的年輕一族，由于首付能力有限，則基本上會考慮到二手市場尋找 10 萬元以下 /套的兩室。從掛牌上看，象亞光新村、頤陽路、大 智路等市中心區(qū)域 110 平方左右的簡裝修房（ 2020 年左右建造）價格集中在 1 16 萬 /套左右；上窯 沿湖路這一段的美爾雅、石榴園、八卦嘴、花園路、上窯新城、 環(huán)湖路等的次中心的 97 年左右的簡單裝修兩室（ 7090 平方）集中在 814 萬 /套之間；團城山開發(fā)區(qū)的 90100 之間的二手簡裝房集中在 610 萬 /套。 相對住宅，商業(yè)交易就顯得比較清淡，店面交易較少。由于黃石的人口密度高，經(jīng)營商家的高營業(yè)額支撐了黃石商鋪的高價格；商業(yè)黃金地段的人民路、交通路其售價達到 1000020200 元每平方米之間，幾乎是同等地段住宅價格的 10 倍，超出一般城市商鋪與住宅價格的倍比關(guān)系。團城山開發(fā)區(qū)、迎濱大道目前市場上流通的店面價格在 50006000 每平方米左右。 從二手市場的掛牌、交易上看，二手房市場上流通的房源多是存量房或房卡房，新開發(fā)的商品房較少，從側(cè)面反映出整個市場投資炒房現(xiàn)象尚未出現(xiàn)。新房的掛牌、交易雖有少量存在，但均屬于正常的市場交易，和炒房沒有關(guān)系；基于當?shù)胤績r、經(jīng)濟等制約因素，炒房在當?shù)仉y成氣候。 一個城市的房地產(chǎn)市場火爆，必然是以二三級市場充分聯(lián)動為前提的，統(tǒng)計表明，黃石的房地產(chǎn)三級市場正處于發(fā)力的前夕，市場的充 分聯(lián)動有望在未來 1～ 2 年內(nèi)形成；屆時，黃石的房地產(chǎn)市場將進入一個全新的高速發(fā)展期。 住宅市場區(qū)域分析 15 黃石市環(huán)山面湖，整個城市被湖面自然分割，經(jīng)過近幾年來房地產(chǎn)市場的開發(fā)與發(fā)展，目前業(yè)已形成三個房地產(chǎn)開發(fā)集中的區(qū)域，分別是市區(qū)、團城山、花湖： 市區(qū) 市區(qū)土地狹長，是黃石市目前的城市中心，人口聚集地。市區(qū)內(nèi)建筑密度高，房屋老舊，各工礦企業(yè)的廠區(qū)與居民 區(qū)混雜，整體居住環(huán)境不佳。根據(jù)當前的發(fā)展規(guī)劃，許多廠礦企業(yè)將逐漸搬遷撤出市區(qū)。目前市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)主要以舊城改造和城區(qū)拆遷為主。 該區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項目如下： 樓盤名稱 物業(yè)類型 主力戶型 主力面積 主力單價 去化速度 海石大廈Ａ棟 高層 二室二廳 三室二廳 － 1860 70％ 黃石形象 高層 三室二廳 130135 2020 90％ 金鑫大廈 高層 四室二廳 五室二廳 － 1985 65％ 金翌豪庭 高層 二室二廳 三室二廳 、 1758 —— 青龍閣（Ａ座） 高層 二室二廳 三室二廳 － 1600 75％ 16 頤陽華庭 高層 二室二廳 三室二廳 、 1910 —— 正宏大廈 高層 三室二廳 四室二廳 、 1748 70％ 長龍牧羊詩苑 多層 90％ 東楚名居 多層 二室二廳 120 60－ 70％ 湖邊東路綜合樓 多層 二室二廳 三室二廳 100120 1480 60％ 龍羊庭院 多層 二室二廳 三室二廳 10 152 1748 80％ 、物業(yè)類型 目前市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目高層和多層各占半壁江山，有逐步轉(zhuǎn)向高層的趨勢。物業(yè)類型較為單一，無大型綜合性項目；由于地塊條件的限制，市區(qū)范圍內(nèi)少有高品質(zhì)住宅項目，即使個別地塊條件不錯，但由于開發(fā)水平的限制，整體品質(zhì)未能有大的突破。市區(qū)內(nèi)的新建多層建筑相應較為規(guī)范，多以 7 層的項目為主，頂樓一般采取躍層結(jié)構(gòu)，加大頂樓的消化力度。高層住宅受眾接受度一般，其原因是對相對較高的電梯費望而卻步（一般 元 /平方米）。 、戶型與價格 三室兩廳兩衛(wèi)為整個市場的主力，面積主要集 中在 110150 平方米 之間；其次為兩室兩廳，面積集中在 90120 平方米 之間；接著為四室兩廳，面積在 140 平方米 以上；頂層一般都采取躍層的形式，有些還帶有“空中花園”。 市區(qū)公寓主力單價在 1700－ 2020 元 /平方米以上，個別樓盤（如黃石形象）稱明年開盤價可能在 2300 元 /平方米 左右。現(xiàn)供應主力總價在 2030萬之間。 、去化與客群 市區(qū)供應主要以拆遷為主，基本上都以高層的形式出現(xiàn)。項目以預售為主，隨著工程進度的不同銷售率各異。在建樓盤總體銷售率良好，基本上可達 70％以上?？腿阂允袇^(qū)居民和職工為 主，另有部分拆遷房住戶。 團城山 團城山區(qū)域即是黃石市科技開發(fā)區(qū)，其中最早的住宅項 17 目是 96 年的石榴園項目。經(jīng)過近年來的開發(fā)，現(xiàn)在整個開發(fā)區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地已所剩不多。根據(jù)黃石市城市總體規(guī)劃（ 2020 至 2020 年 )中的發(fā)展規(guī)劃，將開通兩條隧道，科技開發(fā)區(qū)將向黃荊山南 麓 拓展。團城山區(qū)域是黃石市重點發(fā)展開發(fā)的區(qū)域，目前新的行政中心也已在此設(shè)立。該區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項目如下： 樓盤名稱 物業(yè)類型 主力面積 主力戶型 主力單價 去化進度 大可大廈 高層 、 四室二廳 預計 1600 起 尚未銷售 石華大廈 高層 130140 三室二廳 1670 80％ 寶豐商住樓 多層 100120 二室二廳 1590 ％ 石榴園 多層 二室二廳、三室二廳 1605 70％ 頤陽苑 多層 90115 三室二廳 —— ％ 武夷花園 多層 150170 四室二廳 1640 80％ 五峰才子家園 多層 130150 三室二 廳 1760 80％ 山水明城 多層 130150 三室二廳 2200 10％ 、物業(yè)類型 團城山區(qū)域內(nèi)以多層的房產(chǎn)項目為主，且有部分 10 層的項目未安裝電梯，這與市場上人們對電梯房尚未完全接受有關(guān)。目前區(qū)域內(nèi)高層住宅較少，僅大可大廈和石華大廈兩處。該區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目在銷售時都已是現(xiàn)房或準現(xiàn)房。 、戶型與價格 戶型方面基本上與市區(qū)雷同，以三室兩廳、二室兩廳為主，面積從 90－ 150 平方米之間。相對市區(qū)項目戶型設(shè)計方面沒有出現(xiàn)很明顯的不足，但也沒有出現(xiàn)較好的戶型設(shè)計。 現(xiàn)售樓盤均價集中 在 15002200 元 /平方米 之間，主力總價在 15－ 33萬之間。但后期開發(fā)的項目價格將會出現(xiàn)大幅度的上漲，如去年拍賣的 200多畝的山水明城（項目位于石榴園對面，目前尚未動工）對外聲稱價格將在2400 元 /平方米 以上，該樓盤的推出將帶動黃石房價進入新一輪的上漲。 、去化與客群 18 團城山現(xiàn)在售樓盤主要以現(xiàn)房銷售為主（或者已是項目的后期），銷售情況良好，銷售率基本在 80％以上；現(xiàn)所?？墒勖娣e少，主要剩下底層，頂層躍層為主。但本區(qū)域現(xiàn)在開發(fā)力度較大，如 200 畝的山水明城等等。該區(qū)域客群多來自于黃石下屬的大治市 以及工礦企業(yè)（治鋼）職工。 花湖區(qū) 花湖區(qū)域是距離我們項目地塊最為接近的一個區(qū)域，對本項目的影響將是最直接和明顯的。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目并不多，且包括兩個地區(qū)一為黃石區(qū)域，另為鄂州區(qū)域（ 錦繡江南、假日威尼斯） 。但項目規(guī)模相對較大，其中天方百花園（屬黃石）即有多層 29 棟，高層 2棟，總建筑面積 萬平方米。未來的花湖區(qū)將是黃石市主城核心區(qū)的主要組成部分，該區(qū)域現(xiàn)階段仍是以拆遷為主，天 方百花園對面即有 200～ 300畝的土地被上海一開發(fā)商拿去，將于年內(nèi)開始拆遷，預計該樓盤價格不低。但就目前情況而言，整個區(qū)域尚未完全啟動。該區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項目如下： 樓盤名稱 物業(yè)類型 主力面積 主力戶型 主力單價 去化進度 天方百花園 多層、小高層 110.－ 三房二廳 二期 1600、三期 1800 100％ 假日威尼斯 別墅、排屋 別墅： 340 聯(lián)排： 178 獨幢、聯(lián)排 獨幢 2700聯(lián)排2300 35％ 錦繡江南 獨立別墅、聯(lián)體別墅、公寓 公寓 105120 別墅： 340 三室二廳二衛(wèi) 公寓：8881280 80％ 19 聯(lián)排： 178 獨立起價 1588 聯(lián)體 1458 花園另計 468元 /平方米 、物業(yè)類型 由于現(xiàn)有樓盤較少，物業(yè)類型均以多層住宅為主， 天方百花園是目前黃石影響力較大的一個樓盤，也是黃石目前所有交付樓盤中品質(zhì)較好的一個，另 有正在開發(fā)的錦繡江南和尚待開發(fā)的假日威尼斯及本項目。 、戶型與價格 因為該區(qū)域均為多層住宅，且開發(fā)相對較晚，與前兩個區(qū)域相較之下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面稍顯合理一點。公寓以 110－ 140 的三室兩廳為主。 黃石區(qū)塊以天方百花園為代表公寓單價在 1650 元 /平方米 左右，主力總價在 1825 萬之間；鄂州區(qū)域現(xiàn)主要以別墅為主；獨立別墅單價 2700 元/平方米 左右，花園 458 元 /平方米另外計價，主力總價在 8590 萬左右；聯(lián)體在 2300 元 /平方米 左右，主力總價在 3540 萬左右。 、去化與客群 單就目前現(xiàn)狀而言，花湖區(qū)的市場接受度正處于快速上升的階段。區(qū)域內(nèi)無論公寓別墅排屋銷售狀況都十分不錯，錦繡江南一期別墅已銷售完，二期銷售形式亦是良好。雖然錦繡江南與本項目同屬鄂州下轄，但別墅客群99％是來自黃石。 別墅市場分析 目前黃石的高價樓盤一般在 2700 元 /平方米左右，現(xiàn)階段市場上只有小部分高層電梯公寓能達到這一價格水平，在產(chǎn)品檔次方面也不能稱之為高檔樓盤。作為高檔樓盤的一種物業(yè)類型 —— 別墅，還沒有在房地產(chǎn)市場上發(fā)展起來。黃石市現(xiàn)有的號稱別墅項目的樓盤，就其建筑開發(fā)水平而言，僅僅是一種類別墅的形勢，產(chǎn)品形態(tài)上更多是近于排屋，甚至是農(nóng)民房。 按黃石市現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā) 20 展趨勢來看，高品質(zhì)的別墅項目近期肯定會出現(xiàn)。一個原因是上面提到的市場供應的空白，另一 個原因是市場需求的存在。我們了解到與本項目區(qū)域位臵大致相同的錦繡江南，其別墅部分銷售十分之良好。目前其別墅起價 1688元 /平方米，但均價已達到 2700 元 /平方米以上，且花園另外計價，其總價已明顯超出市區(qū)的高檔高層電梯公寓的總價，但依然俏銷，這說明有一部分高收入客群對目前的高層電梯公寓并不滿意，他們更傾向于別墅式產(chǎn)品。 目前在本項目所在區(qū)域業(yè)已出現(xiàn)兩個定位于別墅產(chǎn)品的項目，這將有利于本項目所在板塊居住特征的形成，即以別墅類住宅產(chǎn)品為主的高檔居住板塊。由于該板塊的規(guī)劃起點高，開發(fā)節(jié)奏較為統(tǒng)一，有望成為黃石首個 中高檔住宅集中區(qū)，成為黃石房地產(chǎn)市場首個“別墅板塊”。 市場供應特征分析 黃石的房地產(chǎn)還處于起步初期，從方案規(guī)劃到環(huán)境、戶型、配套幾乎都不如人意，由于城市發(fā)展歷史的原因，市區(qū)內(nèi)也缺少規(guī)模化開發(fā)的住宅樓盤，高檔精品住宅就更是難覓蹤影，少數(shù)市中心樓盤的價格在黃石堪稱“高檔”，但其樓盤品質(zhì)卻完全沒有達到引領(lǐng)市場的水準。 黃石的房地產(chǎn)高端市場供應基本還處于空白狀態(tài)，本項目的開發(fā)將徹底改變這一現(xiàn)狀，成為引領(lǐng)黃石房地產(chǎn)市場發(fā)展、全面提升黃石人民居住品質(zhì)的一個標志性項目。 市場需求特征分析 、區(qū)位需求 目前的黃石市民多數(shù)仍然希望住在市中心，這主要是由于市區(qū)的外圍區(qū)域沒有高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，而周邊的配套也不理想所致；由于黃石市中心建筑密度高，且有水泥廠、發(fā)電廠等一批大型污染企業(yè)的存在，使得黃石市中心 21 的的居住環(huán)境不盡如人意，但磁湖得天獨厚的自然條件卻極具吸引力，但由于磁湖周邊可供開發(fā)的土地有限，優(yōu)美的居住環(huán)境和市中心的繁華變得“魚與熊掌不可兼得”。 、價格需求 黃石居民 2020 年的人均可支配收入達到 7165 元，戶均收入 21781元，而當年的全市（包括大