【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，商業(yè)形象不夠突出，共性太多而個(gè)性不足。3) 局部成行成市初步成形，由于商業(yè)經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)的作用，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)街局部成行成市或以某種行業(yè)為典型代表，如共和西路的服飾、藥都大道的五金建材和家電等。4) 零售業(yè)態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位，批發(fā)為輔，目前，除小香港街有部分?jǐn)傸c(diǎn)批發(fā)兼零售外，各商業(yè)街大都以零售業(yè)態(tài)為主。5) 品牌店、專業(yè)店、專營(yíng)店等在當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)組合中占據(jù)相當(dāng)大的比重，并逐步成為業(yè)態(tài)主流。6) 目前，項(xiàng)目周邊區(qū)域的業(yè)態(tài)組合中，傳統(tǒng)行業(yè)仍占較大比重，新興行業(yè)或特色行業(yè)比重較小，同時(shí)，行業(yè)細(xì)分程度不高。樟樹(shù)商業(yè)環(huán)境特點(diǎn)1) 商業(yè)氛圍目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍北邊（共和西路）、東邊（藥都大道、小香港街）較為濃厚，其次為南邊（樓門前路，該路以餐飲為主力，但基本上是小飲食店），而西邊（封溪路、居民區(qū)）幾乎感受不到什么商業(yè)氣氛。商業(yè)氛圍的失衡，容易導(dǎo)致人氣的離散，不利項(xiàng)目的整體平衡發(fā)展，有可能出現(xiàn)冷熱不均的情形。主街商業(yè)氣氛較好，輔街較差，臨街店鋪人氣較好，背街店鋪人氣較差。2) 店鋪特征項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)除超市外，基本上以中小店面為主，小至十幾平米大至百余平米不等，且裝修大都簡(jiǎn)單，櫥窗布置幾乎沒(méi)有，不少店鋪的開(kāi)間和進(jìn)深尚不符合現(xiàn)代商業(yè)要求。沿街店鋪基本上為單層形式，且多為舊房。沿街店鋪公房比重較大，私房多為背街或輔街店鋪。3) 租金（轉(zhuǎn)讓費(fèi)）目前，項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)，商業(yè)租金處在40－120元/㎡/月范圍內(nèi)，其中以共和西路上最貴，樓門前路上最低，此區(qū)域內(nèi)的商業(yè)租金已成為樟樹(shù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)租金的“晴雨表”。轉(zhuǎn)讓費(fèi)通常參照商業(yè)租金變化，目前，共和西路上的沿街店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)最貴，均價(jià)在400元/㎡左右。部分地段位置、面積等較好者，轉(zhuǎn)讓費(fèi)更高。4) 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)證調(diào)研，根據(jù)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和當(dāng)?shù)爻鞘谢陌l(fā)展以及廣大消費(fèi)者的需求，其未來(lái)發(fā)展有如下趨勢(shì)：178。 以共和西路、小香港為代表的商業(yè)街將逐步特色化、檔次化，重塑更高品質(zhì)的商業(yè)形象。178。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次將逐步提升，未來(lái)將出現(xiàn)高檔化、精品化現(xiàn)象。178。 錦繡共和項(xiàng)目的順利實(shí)施，將為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)樹(shù)立新的榜樣，并帶動(dòng)周邊區(qū)域內(nèi)商業(yè)的更 新?lián)Q代。178。 商業(yè)重心將會(huì)發(fā)生新的轉(zhuǎn)移，當(dāng)?shù)厣倘Φ挠绊懛諊鷮⒅饾u加大。178。 周邊區(qū)域業(yè)態(tài)業(yè)種的組合將日趨合理、平衡，并提高當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展水平。178。 新的商業(yè)觀念日趨成為主流意識(shí)。 B、樓盤個(gè)案調(diào)研分析（一）樟樹(shù)商品住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及特征商品房及土地集中供應(yīng)量增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)供小于求。樟樹(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年消費(fèi)放量在20多萬(wàn)㎡/年，今年住宅供應(yīng)量也保持在20萬(wàn)㎡以內(nèi)。到目前今年樟樹(shù)市只有5個(gè)住宅項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，這對(duì)于當(dāng)前城鎮(zhèn)人口規(guī)模14萬(wàn)左右的樟樹(shù)市而言，供給量基本偏小。市場(chǎng)有待進(jìn)一步激活，同時(shí)市場(chǎng)潛力有待進(jìn)一步發(fā)掘。單一板塊開(kāi)發(fā)格局，未形成多區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況。商品住宅主要集中在老城區(qū)，城郊（河西岸）未有項(xiàng)目推出；且因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目少、城區(qū)改造緩慢等因素，樟樹(shù)短期內(nèi)無(wú)法形成多板塊競(jìng)爭(zhēng)的格局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較為低下。房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳推廣理念較落后，且受當(dāng)?shù)孛襟w影響力較弱限制，營(yíng)銷推廣模式單一，對(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷不夠重視；目前市場(chǎng)上高檔次樓盤屈指可數(shù)，大部分樓盤的配套不夠完善，物業(yè)管理總體水平低，開(kāi)發(fā)過(guò)程中輕視營(yíng)造住宅園林綠化。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。樟樹(shù)樓盤均價(jià)總體水平正常，目前從1000元/㎡至1300元/㎡不等。因?yàn)樯唐贩抗?yīng)量相對(duì)有限，所以房?jī)r(jià)逐年上漲，但相對(duì)上漲幅度不大。項(xiàng)目規(guī)劃思路相對(duì)落后。1) 產(chǎn)品單體類型：目前樟樹(shù)樓市的住宅產(chǎn)品以多層占絕對(duì)主流，少量分布有小高層和高層建筑；而別墅項(xiàng)目至今也只有還未正式推出的清江花苑項(xiàng)目；產(chǎn)品類型相對(duì)單調(diào)，差異化創(chuàng)新產(chǎn)品較少，例如半架空層、小戶型、入戶花園設(shè)計(jì)、兩代居等設(shè)計(jì)。2) 建筑風(fēng)格：無(wú)突出特色，即使是泛濫的歐陸風(fēng)格也難尋其蹤跡，現(xiàn)有的幾個(gè)項(xiàng)目主要以些簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格為主，但也是形似而神不似，無(wú)法讓人眼前一亮。3) 規(guī)劃布局：大多為兵營(yíng)式排排座布局，空間形態(tài)單調(diào)呆板，天際輪廓線缺乏豐富層次感，空間布局多數(shù)規(guī)劃有單一的中心園林與廣場(chǎng)，其它則只有簡(jiǎn)單的宅間綠化形式，公共、半公共的空間組織形式落后，規(guī)劃的均好性原則把握不到位，但近期新開(kāi)發(fā)的部分少量項(xiàng)目，如清江花園、江南華城項(xiàng)目等在現(xiàn)代先進(jìn)規(guī)劃理念的引入方面有一定的進(jìn)步。三居室成為市場(chǎng)需求的主力戶型。90—130平方米的三居室成為目前市民需求的主流。一方面受生活水平提高的影響，另一方面受目前樟樹(shù)市的家庭人口結(jié)構(gòu)影響，市場(chǎng)對(duì)三居室的需求在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，并會(huì)在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間延續(xù)。（二）住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)當(dāng)?shù)貥潜P開(kāi)發(fā)已趨向規(guī)模化、專業(yè)化、精品化方向發(fā)展。日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)及外地具先進(jìn)成熟現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的投資商的引入，必將引進(jìn)更符合現(xiàn)代人居模式的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念；當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)已逐步擺脫早期樓盤小規(guī)模開(kāi)發(fā)模式，規(guī)模體量較大，專業(yè)化程度高的大項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，如江南華城、清江花苑等。舊城改造明顯加速，地塊價(jià)值日趨提高。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的提高和城市化發(fā)展，有力地促進(jìn)了舊城改造，同時(shí)，老城區(qū)成熟的配套設(shè)施及土地的逐步稀缺，將導(dǎo)致了土地價(jià)值的提高，預(yù)示了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)新的變化。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市格局框架的展開(kāi)，二手市場(chǎng)激活程度的提高，估計(jì)近幾年樟樹(shù)消費(fèi)放量仍將呈較高速度增長(zhǎng)。新理念、新手法的引入，加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、消費(fèi)理念的成熟及投資的多元取向等，此類因素將有力地促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高；為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利益，開(kāi)發(fā)商必將合理設(shè)計(jì)出多元化復(fù)合產(chǎn)品，以迎合市場(chǎng)需求的多元化，且在宣傳推廣等方面有較為明顯的改觀。（三）周邊樓盤分析目前，項(xiàng)目周邊樓盤主要有如下特點(diǎn)178。 小區(qū)域房?jī)r(jià)：多層均價(jià)900～1200元/㎡左右；小高層均價(jià)：1300～1500元/㎡178。 購(gòu)房客源：以本地購(gòu)房群體為主，外來(lái)購(gòu)房者比重較小178。 主力房型：以3房2廳為主，面積在140㎡左右178。 主力總價(jià)：18萬(wàn)元/套178。 暢銷戶型：總價(jià)低的中檔房型較受追捧。178。 樓盤規(guī)劃：規(guī)劃較具特色，小區(qū)景觀美化等環(huán)境設(shè)計(jì)較好的樓盤較受消費(fèi)者歡迎， 178。 尤其受高水平收入者的追捧。178。 開(kāi)發(fā)周期：以分期開(kāi)發(fā)為主178。 銷售周期：樓盤的銷售周期偏長(zhǎng)，一般都在一年半以上178。 住宅商鋪：基本上為沿街底商，大多數(shù)樓盤為單層商鋪且小面積商鋪推出居多。178。 宣傳推廣：觀念落后、手法簡(jiǎn)單、效果相對(duì)不準(zhǔn)。 （四）樓盤個(gè)案調(diào)研分析商住/住宅項(xiàng)目1）香樟外灘位置：項(xiàng)目位于樟樹(shù)市贛江邊沿江路與昌樟高速交匯處，占地60畝，為商住兩用項(xiàng)目。定位廣告語(yǔ)：香樟外灘地王商圈住宅基本檔案：銷售情況：一期200套住房已售140套，并已交房；現(xiàn)籌備銷售二期一期售價(jià)：1288元/㎡；二期未定。優(yōu)惠折扣：一次性付款97折，按揭99折優(yōu)惠。物管費(fèi)：㎡/月； 商鋪基本檔案：售價(jià)：一般在4800～5800元/㎡；層高：一般為4～6米；開(kāi)間：一般在3～5米；進(jìn)深：一般在14米左右；面積：為5060㎡/間，總計(jì)約300間商鋪一期商鋪有兩（店面）未售其余售完二期商鋪售價(jià)未定商業(yè)配套：商業(yè)建筑面積：40000㎡；8000平方米商業(yè)廣場(chǎng)，長(zhǎng)600米城市公共休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)。地王商圈鋪王檔案地王商圈規(guī)劃為“廣場(chǎng)鋪超市鋪臨街鋪”三合一鋪王，1條步行街＋2個(gè)小香港＋6大商業(yè)主題。 項(xiàng)目宣傳賣點(diǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：規(guī)模化和集約化是現(xiàn)代商業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的保證。功能優(yōu)勢(shì)：多功能的綜合化，能夠面向各種消費(fèi)者以滿足多種不同的需求，提供多種服務(wù)。特色優(yōu)勢(shì)：商鋪物業(yè)承租戶的個(gè)性表現(xiàn)有助于形成特色，避免當(dāng)前商鋪大同小異、千店一面、經(jīng)營(yíng)定位雷同的問(wèn)題，從而提高了競(jìng)爭(zhēng)力。管理優(yōu)勢(shì)：強(qiáng)勢(shì)經(jīng)營(yíng)管理，完善樟樹(shù)創(chuàng)富機(jī)制。前三年高達(dá)200萬(wàn)的宣傳推廣基金，統(tǒng)一宣傳推廣，定期舉辦各種大型活動(dòng)，吸引旺盛客流，經(jīng)營(yíng)無(wú)后顧之憂。政府支持優(yōu)勢(shì)：市政府重點(diǎn)工程、政府引資項(xiàng)目。樟樹(shù)首例產(chǎn)權(quán)式商鋪。70％遞增年回報(bào)率，三年返租，平均匯報(bào)率80％功能規(guī)劃定位精品步行區(qū)：都市購(gòu)物精品、各種品牌專賣店、婚紗店地王購(gòu)物廣場(chǎng)：服裝、名鞋、珠寶首飾、化妝品、精美禮品、床上用品、窗簾、內(nèi)衣毛線精品步行區(qū)：都市購(gòu)物精品、各種品牌專賣店主題商業(yè)區(qū)：大型連鎖超市主題商業(yè)區(qū)：大型餐飲機(jī)構(gòu)（洋快餐）金融證券區(qū)：證券、銀行、電信快遞、郵政、商務(wù)中心項(xiàng)目進(jìn)程現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自己投入3000萬(wàn)2 元經(jīng)營(yíng)近萬(wàn)3 平方米的大型超市，4 并與投資客簽訂10年租賃合同5 ；現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已招進(jìn)迪歐咖啡店、兩個(gè)中型娛樂(lè)廳；二期預(yù)計(jì)10月份開(kāi)盤，8 預(yù)計(jì)商鋪價(jià)格在8500元/㎡2）五洲花園a) 項(xiàng)目位置：位于藥都路仁和集團(tuán)制廠正對(duì)面；b) 發(fā)展商：江西五洲（香港）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司c) 銷售策劃：深圳怡安信實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司d) 建筑設(shè)計(jì)：深圳市設(shè)計(jì)總院e) 售樓地址：樟樹(shù)市政橋路與贛中大道交匯處f) 售樓熱線：07927359397359292g) 主打廣告語(yǔ)：住宅――樟樹(shù)市首個(gè)花園式高尚人文社區(qū)；商鋪――五洲商業(yè)長(zhǎng)廊，成就創(chuàng)富殿堂；h) 項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積――100多畝；建筑面積――10萬(wàn)多㎡；為目前樟樹(shù)市規(guī)模最大、規(guī)劃最好的花園式商住樓盤；棟數(shù)――由22棟多層、2棟高層組成；套數(shù)――800套；i) 項(xiàng)目配套：建有會(huì)所、幼兒園、大型中庭噴泉廣場(chǎng)、中央游泳池、空中花園等配套設(shè)施。j) 售價(jià)：住宅1000～1380元/㎡；商鋪均價(jià)：2700元/㎡左右；k) 商鋪尺寸：商鋪開(kāi)間45米，進(jìn)深1012米，面積60多㎡/間；l) 項(xiàng)目工程進(jìn)度：項(xiàng)目一、二期已建成，三期已開(kāi)始施工；m) 其它：二期117～1400元/㎡（多層），小高層1300～1600元/㎡（13層），頂層＋屋頂花園（50萬(wàn)約300～160㎡），二期收付三成，最長(zhǎng)按揭20年。商鋪開(kāi)發(fā)無(wú)具體政策（不確定），至6月3日現(xiàn)房3套一樓復(fù)式住宅，其余現(xiàn)房已售完，㎡（多層），㎡。n) 付款方式：分一次性付款、按揭付款、分期付款三種方式。o) 預(yù)定定金：住宅、商鋪每套單位人民幣玖仟捌佰元整；車庫(kù)、閣樓每間人民幣肆仟元整；柴草間每間人民貳仟元整。p) 商鋪情況：大部分沒(méi)有開(kāi)業(yè)，絕大部分無(wú)裝修或招牌，有一家中型汽修配店，一家無(wú)招牌的排檔式餐館（小型），一家無(wú)招牌的賣水泥的店，在街的拐角有一中型餐館漁人碼頭，一至二家賣建材的小店。3)江南華城a) 占地面積：約300畝b) 開(kāi)發(fā)商：江西宏際實(shí)業(yè)有限公司c) 項(xiàng)目地址：樟樹(shù)市府橋路d) 咨詢熱線：07957336888e) 規(guī)劃布局：以多層建筑為主，穿插板式小高層、高層（4棟小高層、2棟高層）f) 項(xiàng)目進(jìn)程：售樓部已建好，未動(dòng)工，沒(méi)有開(kāi)始銷售，但銷售人員已到位。開(kāi)始設(shè)置工地圍墻（廣告還未上）。聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)橥恋卦蛟诤娃r(nóng)民發(fā)生糾紛（農(nóng)民稻子未收割，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始平整土地，使農(nóng)民利益受損所有引發(fā)糾紛。）g) 其它：2房：100㎡、3房：120～130㎡、4房：140～200㎡（含復(fù) 式、躍層）；一期200套左右， 其中3房140套， 躍式