【文章內(nèi)容簡介】 型建材，例如隨著“鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系” 、“木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”等住宅新體系的出現(xiàn)，新型保溫材料將會進一步在住宅建筑的墻體及圍護結(jié)構(gòu)、屋頂結(jié)構(gòu)、防止空氣滲透技術(shù)、地面結(jié)構(gòu)中得到廣泛應(yīng)用。 二、 “全面建設(shè)小康社會”的宏偉目標，為房地產(chǎn)和住宅發(fā)展指明了廣闊的發(fā)展前景 胡錦濤總書記在 2022 年 12 月召開的中央經(jīng)濟工作會議上指出：“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康發(fā)展。 ” 總體來看，進一步發(fā)展房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)主要是以下幾個方面的需要： 內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責任公司 16 國內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番的需要 按照“全面建設(shè)小康社會”宏偉目標的要求，到 2020 年，GDP要比 2022 年翻兩番。住宅產(chǎn)業(yè)必須也能夠為此作出應(yīng)有的貢獻。1997 年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重將近 6％。1998 年以來，提高到 7％到 7．8％之間。每年拉動 GDP 增長 1 個百分點以上。2022 年，城鎮(zhèn)居民個人購買商品住宅的比例，比 1997 年提高了28．2 個百分點，比 1990 年提高了 66．5 個百分點。個人購買新建商品住宅的交易額達到 3675 億元，是 1997 年的 4．54 倍。同時，據(jù)對 35 個大中城市的調(diào)查，居民購買存量住房的交易額也已達到786 億元。再加上其他形式建房中的個人投入。2022 年全國城鎮(zhèn)個人住房支出的總額達到 7500 億元以上，可帶動相關(guān)消費近萬億元。而在今后一個相當長的時期，國內(nèi)市場對住宅消費將保持旺盛的需求。每年新建十幾億平方米的城鄉(xiāng)住宅，必將為拉動國民經(jīng)濟的增長作出新的貢獻。 “城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高”的需要 1980 年，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?％。2022 年，市鎮(zhèn)總?cè)丝谡既珖側(cè)丝诒戎赜痔岣叩?％，達到 億人左右。同時，據(jù)公安部統(tǒng)計，2022 年全國城市還吸納了暫住人口 4744．3萬人，占城市總?cè)丝诘?％。據(jù)專家預(yù)測，到 2022 年我國城市化率將達到 46％，城市人口將達到 億人，比目前凈增 億人，平均每年要新增人口 1852 萬。按照城市化水平與人均 GDP 的正相關(guān)性的規(guī)律，如果到 2020 年中國人均 GDP 增至 2800 多美元，那么屆內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責任公司 17時城市化水平可達到 60％左右。城市化進程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。單單拿住宅這一項來說，按現(xiàn)在的城市人口計算，每增加 1 平方米人均住宅建筑面積，就要新建 5 億平方米左右的住宅。而如果按預(yù)測的到 2022 年城市人口達到 億人，人均住宅建筑面積按目前的 22 平方米計算，那么僅滿足新增加的 億城市人口，就需要建設(shè) 億平方米住宅。 “家庭財產(chǎn)普遍增加”的需要 江澤民同志在十六大報告中把“家庭財產(chǎn)普遍增加”作為全面建設(shè)小康社會的重要奮斗目標之一。 根據(jù)國家統(tǒng)計局對房屋及附帶裝修現(xiàn)有價值評估測算結(jié)果，截至 2022 年 6 月，城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價值 (含裝修)為每戶 萬元。其中：私房及部分產(chǎn)權(quán)的私房現(xiàn)值為 萬元，公房現(xiàn)值為 萬元，家庭裝修現(xiàn)凈值為 萬元。 大城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價值最高，戶均達 萬元；中等城市戶均為 萬元；小城市戶均 萬元。 房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半，達到了 ％。其中大城市為 ％、中等城市為 ％、小城市為 ％。 由此可見，房產(chǎn)已經(jīng)成為城市居民家庭財產(chǎn)中最重要的組成部分，成為居民家庭中價值量最大的財產(chǎn)。為了實現(xiàn)“家庭財產(chǎn)普遍增加”的目標，不僅需要我們“多建房” ，為增加家庭財產(chǎn)的數(shù)量作貢獻，而且更需要我們“建好房” ，為提高家庭財產(chǎn)的質(zhì)量作貢獻。 “人民生活更加富足”的需要 溫飽之后的需求重點，必然轉(zhuǎn)向注行、教育等方面。這是全面內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責任公司 18建設(shè)小康社會時期提高人民群眾物質(zhì)生活水平的重要內(nèi)容。2022 年，我國城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到 ％，農(nóng)村居民消費的恩格爾系數(shù)也下降到 ％。恩格爾系數(shù)下降以后，必然會把可支配收入轉(zhuǎn)向住房消費。從這個意義上說，我國住房消費已經(jīng)啟動。人們常說：“小康不小康，關(guān)鍵看住房” 。全面建設(shè)小康社會，要求住房基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全” 。 目前，我國居民住房水平雖然有了很大提高，但距離這個要求還相差很遠。據(jù) 2022 年全國人口普查統(tǒng)計，我國城鄉(xiāng)人均住房為 間；有 3 間或 3 間以上住房(接近人均 1 間)的家庭占 45％(其中城市僅為 3l％)。人均住房建筑面積 8 平方米以下的家庭仍占 ％，約 3091 萬戶(其中城市和鎮(zhèn)約 1520 萬戶、涉及城鎮(zhèn)人口近5 千萬)。另外，城鄉(xiāng)住房成套率還較低，約為 67％(其中城市71％、鎮(zhèn) 62％)。有 15％的家庭住房中還沒有獨立廚房或者是與其他家庭合用廚房；有 30％的家庭住房還沒有廁所或與其他家庭共用廁所；約 13％的家庭還沒有自來水裝置。為此，就需要我們加快危舊住房的更新改造步伐。 通過以上分析，可見我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展在今后一個相當長時期內(nèi)的光輝前景。盡管每年的發(fā)展態(tài)勢會有潮起潮落的現(xiàn)象發(fā)生，但總體上是螺旋式上升。 我國住宅發(fā)展趨勢隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入的增長，不僅對住宅數(shù)量需求內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責任公司 19巨大，而且對住宅質(zhì)量需求不斷提高。所謂住宅質(zhì)量的提高，是指住宅綜合質(zhì)量的提高。即不僅要求住宅的設(shè)計結(jié)構(gòu)合理，建設(shè)質(zhì)量優(yōu)良，而且要求住宅的各項設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)化、交通便捷、物業(yè)管理科學(xué)。 隨著居民對住宅標準和質(zhì)量的需求不斷提高，必然要求住宅建設(shè)不斷增加科技含量，加快住宅建設(shè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化。首先，要提高住宅的規(guī)劃設(shè)計水平。住宅小區(qū)規(guī)劃要體現(xiàn)以人為本，從市場需求出發(fā)的思想。創(chuàng)造具有地方特色的，滿足居民生活需要的，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊備、多樣化的，適應(yīng)性強的住宅，而不是過去所建千篇一律的火柴盒式的住宅。要合理安排住宅或功能空間，力求在有限的空間內(nèi)提高功能質(zhì)量。要通過住宅設(shè)計的技術(shù)創(chuàng)新和設(shè)計的標準化，降低成本，提高勞動生產(chǎn)率，提高住宅的工程質(zhì)量，功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。其次，要用現(xiàn)代科技改造傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)。要重點組織住宅部件品的系列開發(fā)，集約化生產(chǎn)，配套化供用；應(yīng)用新的結(jié)構(gòu)體系、新的墻體材料、輕質(zhì)隔斷、防水保溫隔熱材料、節(jié)能門窗、自動安全防范等。再次，必須健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系。 鄂爾多斯市杭錦旗發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢。（一） 、杭錦旗發(fā)展現(xiàn)狀 杭錦后旗轄地面積 1767 平方公里，境內(nèi)居住著蒙漢回等 12 個民族，總?cè)丝?30 萬。人們居住條件和居住的環(huán)境比較單一，居住的房屋多一低層院落為主，人均居住面積相對比較小，居住的相應(yīng)配內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責任公司 20套設(shè)施也不健全和完善。（二） 、杭錦旗發(fā)展趨勢到 2022 年屆時將有近 15 萬人口生活在城市中，這將產(chǎn)生巨大的住房需求。初步估計每年因此新增住宅建設(shè)需求將達到 15 萬平方米左右。同時舊城改造的步伐一直在加快，預(yù)計每年拆遷改造的面積將在 3 萬平方米左右，因此會產(chǎn)生相同或更大面積的被動住房需求。此外城鎮(zhèn)存量住房的面積在逐年遞增，目前大約已經(jīng)達到至少 80 萬平方米的總量，按照每年 2%的自然損耗，可能每年會有 萬平方米的損耗量，需要新增住房來彌補。由此可見，因城鎮(zhèn)化步伐的加快和自然損耗等原因，住宅建設(shè)在較長一段時間內(nèi)將處于快速增長狀態(tài)，量的增長和質(zhì)的提高將在一定時期內(nèi)并存。城鎮(zhèn)化的提速也給商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓在濟源市場的發(fā)展帶來機遇，人口的增長和城鎮(zhèn)居民素質(zhì)的提高將給商業(yè)的繁榮創(chuàng)造條件，刺激各種服務(wù)性機構(gòu)的發(fā)展，由此活躍商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓物業(yè)的發(fā)展。 　 住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨內(nèi)涵的更新 居住面積的增加曾被作為城鎮(zhèn)居民民奔小康的重要標準，十一五期間居住品質(zhì)的提高將成為政府衡量居民住宅水平的另一重要指標。 1991 年，國家統(tǒng)計局會同其它 12 個部委，共同制定了小康社會的 16 項基本經(jīng)濟生活指標，其中人均住房使用面積為 12 平方米。這一指標在我旗十五期間已經(jīng)達到并超過。到 2022 年底，我們粗略的調(diào)查結(jié)論，我旗城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，大致為 25 平方米，折合使用面積約 20平方米左右。因此，十一五期間的小康顯然應(yīng)是一個更高層次的概內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責任公司 21念。 　 采取措施加快我旗住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐房地產(chǎn)管理部門將積極適應(yīng)這一趨勢，推進住宅生產(chǎn)方式的變革，積極完善住房政策體系，為改善人民群眾的住房條件而努力。其一要完善住房供應(yīng)體系，建立住房保障制度。研究探討廉租住房建設(shè)問題，妥善解決城市最低收入家庭的住房困難問題。完善經(jīng)濟適用住房管理辦法，明確并公布經(jīng)濟適用住房對象收入標準和其他條件，加強供應(yīng)對象的準入管理，落實經(jīng)濟適用住房的各項優(yōu)惠政策，確保政策的針對性和保障性。研究探討廉租住房建設(shè)問題，妥善解決城市最低收入家庭的住房困難問題。其二，房管和房改部門要密切配合，繼續(xù)加快住房貨幣化進程，全面停止住房實物分配，推進商品住房建設(shè)步伐。其三，采取措施積極引導(dǎo)商品住宅開發(fā)以普通住宅為主，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴大住房需求。防止陜壩鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度集中在高檔物業(yè)市場，導(dǎo)致空置率上升，出現(xiàn)市場風(fēng)險和地產(chǎn)業(yè)的下滑。其四，通過刺激二手房市場的發(fā)展，住房二三級市場連動，形成農(nóng)村進城農(nóng)民和城市低收入家庭購買二手房、普通收入家庭購買商品房、高收入家庭購買高檔住宅的分層次消費體系。其五，積極發(fā)展租賃市場，鼓勵開發(fā)企業(yè)和個人持有的物業(yè)租售并舉，滿足社會多方面的住房需求。其六，積極推進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。在搞好新建住宅小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理的同時，要加快城市舊有小區(qū)、居民區(qū)的整治改造工作，擴大物業(yè)管理覆蓋面，為社會提供更多的就業(yè)機會，并改善居民區(qū)的居住條件。實行“分等定級、質(zhì)價相符”的原則，出內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責任公司 22臺文件，規(guī)范物業(yè)管理收費；規(guī)范業(yè)主委員會的組建和運作，提高業(yè)主自律意識，促進物業(yè)管理健康有序發(fā)展。其七，繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，建章立制，爭取使市場秩序有較大好轉(zhuǎn)。特別近期要在租賃市場管理上取得突破，盡快出臺相關(guān)政策，以加大租賃市場的整頓規(guī)范力度。 　 改善政府服務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展提供保障。房管部門要進一步搞好辦公自動化建設(shè)，縮短各類證件（房產(chǎn)證、他項權(quán)證、預(yù)售證、租賃許可證等）辦證時限。條件成熟的情況下，將各種辦證的程序、收費標準、辦理結(jié)果等上網(wǎng)公示。加強工作人員培訓(xùn)，提高專業(yè)服務(wù)水平和職業(yè)道德水準，以群眾滿意為尺度，為社會各界提供完善的服務(wù)。要繼續(xù)完善房產(chǎn)辦證程序，提高辦證效率，按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，整個交易大廳公開辦事事項、辦事依據(jù)、辦事時限、行為規(guī)范、辦事內(nèi)容、辦事結(jié)果及監(jiān)督辦法，實現(xiàn)房產(chǎn)辦證全過程的公開、公正，接受群眾監(jiān)督?！?　 開展房地產(chǎn)市場調(diào)查，建立真實可靠、完整有效的房地產(chǎn)信息服務(wù)體系?！? 在條件成熟的情況下，政府應(yīng)組織人力，開展較大規(guī)模的房地產(chǎn)市場調(diào)查，摸清全市房產(chǎn)家底；通過問卷調(diào)查等形式，掌握群眾住房現(xiàn)狀及其對住房的實際需求。開展城區(qū)大比例尺地形圖的測設(shè)與補測、房地產(chǎn)分幅、分丘工作，掌握城區(qū)房產(chǎn)全面信息。有關(guān)信息要編制軟件，進入系統(tǒng)，方便查詢，以適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的需要，為政府科學(xué)管理房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造條件。內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責任公司 23第三章 建設(shè)條件和場址 場址現(xiàn)狀 地理位置 鄂爾多斯杭錦旗錦繡家園住宅小區(qū)位于杭錦旗原皮革廠，小區(qū)南與長途汽車站隔路相望，北與杭錦旗第二小學(xué)相臨，東側(cè)有蒙古族中學(xué)，在小區(qū)的北面和西面有規(guī)劃的兩條主干道，在小區(qū)南面和東面也有環(huán)小區(qū)的次干道。交通非常便利。 場地現(xiàn)狀 鄂爾多斯杭錦旗錦繡家園住宅樓小區(qū)擬建在原有皮革廠場址，場地平坦，周圍有原有的二層樓和五層住宅樓，周邊的道路暢通，交通便利。 建設(shè)條件 自然條件場地區(qū)域?qū)偾治g堆積河谷河間地塊，微地貌屬高臺地，地勢相對較高，原始地表均被風(fēng)積沙覆蓋，表現(xiàn)為風(fēng)成固定沙丘及平沙地地貌特征，局部地段因人工取土和堆棄土及風(fēng)積沙影響，地形略有起伏，地面高程 ～ 米，相對高差 ～ 米，局部可達 米，地面坡度 5‰～15‰.后期進行了人工場平，現(xiàn)狀較為平坦，地面高程為 ～ 米，相對高差 ～內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責任公司 24米，地面坡度為 3‰～8‰.場地屬簡單地貌。、水文地質(zhì)條件：①表土主要為素填土，土黃色，松散，干燥，主要組成為風(fēng)成細砂堆積為主，中等凍脹性。厚度較小埋深一般為0～ 米。②表層以下主要為細砂、粉砂～細砂、細砂和粉質(zhì)粘土，分布均勻，強凍脹性，埋深一般為 0～22 米。③細砂層下面為中砂～粗砂、礫石、細砂巖，沖洪積，中密～密實，飽和。成分多為石英砂、石英巖，分布均勻埋深在 22—30 米。本項目建筑為帶地下室結(jié)構(gòu)建筑物，設(shè)計地下室埋深 米，根據(jù)勘察資料和建筑載荷分析，地基承載力基本值在 180KPa，天然持力層可選在粉砂～細砂、細砂，粉質(zhì)粘土、中砂～粗砂、礫石、細砂巖等層。項目建設(shè)場地沒有建筑物，場地經(jīng)人工平整后地形較為平坦。根據(jù)勘探土地地質(zhì)資料，在最大控制深度 米范圍內(nèi)，場地土層均由第四紀全新世洪積沉積層和中新更世湖相沉積層組成。地震烈度為 6 度區(qū)，場地