美林銀谷三期定位與營(yíng)銷策略報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-02 10:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)模式的痛苦 20212021年長(zhǎng)沙商品房成交均價(jià)（元/平米）22002021246827383022 29913601%%%%%%%050010001500202125003000350040002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年%%%%%%%%%成交均價(jià) 同比增長(zhǎng)率相比一線大城市和中部其他省會(huì)城市，近年來(lái)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直在低位徘徊，而近期土地、建材、稅費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本不斷上升，開(kāi)發(fā)商在 “ 高成本低售價(jià) ”模式上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)加劇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 樓盤名稱 占地面積 總建筑面積 開(kāi)盤時(shí)間 主力戶型 推貨量 價(jià)格 元 /㎡ 長(zhǎng)沙 玫瑰園 ㎡ 120萬(wàn)㎡ （一期二區(qū)） 130140㎡三房，150160㎡四房 目前共 200套左右在售 3900左右 南山 蘇迪亞諾 ㎡ ㎡ （獨(dú)棟、雙拼） 220㎡ 左右聯(lián)排 目前一期余 1套聯(lián)排、 2套洋房 聯(lián)排 5600；洋房 3400左右 新地 東方明珠 630畝 70萬(wàn)㎡ 預(yù)計(jì) 5月 10號(hào) 118125㎡三房 一期一批共 246套 預(yù)計(jì)均價(jià) 3900 卓越 蔚藍(lán)海岸 558畝 525555㎡ （空中花房） 130160㎡ 洋房 140210㎡都有；聯(lián)排 200㎡ 以上 洋房 6000；聯(lián)排 8500；小高層 4500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 樓盤名稱 占地面積 總建筑面積 開(kāi)盤時(shí)間 主力戶型 推貨量 價(jià)格 元 /㎡ 共和世家 100畝 17萬(wàn)㎡ 一期，二期預(yù)計(jì) 4月底 5月初 89140㎡ 二、三房 一期推出 422套，差不多售完 二期預(yù)計(jì)48004900左右 建發(fā) 西山匯景 120多畝 19萬(wàn)多㎡ 一期 小高層 4房、洋房 130215㎡ 一期推出 10號(hào)棟洋房及 9號(hào)棟小高層 均價(jià) 5500 盛大 澤西城 ㎡ ㎡ 6 120㎡ 左右三房 目前 4號(hào)棟在售，共 230多套 均價(jià) 4500 西岸 潤(rùn)澤府 142畝 ㎡ 4 130140㎡三房、 190㎡ 五房 二期共推出 150套，預(yù)計(jì)銷售 30%左右 均價(jià) 4400 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 樓盤名稱 占地面積 總建筑 面積 開(kāi)盤時(shí)間 主力戶型 推貨量 價(jià)格 元 /㎡ 西城龍庭 63畝 16萬(wàn)㎡ 2021年 1月份進(jìn)行選房號(hào)，5月 17日開(kāi)盤 89120㎡ 二、三房 一期共 400多套，所剩不多 選房均價(jià)為4000左右，開(kāi)盤價(jià)格將略有上漲 郡原廣場(chǎng) 57畝 13萬(wàn)㎡ （創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)布評(píng)審會(huì)） 40－ 50㎡ 小戶型、 120140㎡ 大戶型 一期兩棟開(kāi)賣預(yù)計(jì)銷售 30%左右 均價(jià) 5100 格林星城 110畝 ㎡ 120140㎡三房 二期最后推出 4棟 均價(jià) 4100 西子湖畔 沃府 64588㎡ 20萬(wàn)㎡ 110140㎡三房、 89㎡兩房 共推出 110套 均價(jià) 4500 沁園春 御院 約 11萬(wàn)㎡ 約 36萬(wàn)㎡ 120140㎡三房 尾盤銷售大概 10套 43004900 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 、典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 — 郡原廣場(chǎng) 優(yōu)勢(shì)：品質(zhì)形象更勝一籌，投資價(jià)值更明顯； 差異競(jìng)爭(zhēng)策略：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的居住價(jià)值，同品質(zhì)，價(jià)格更低。 項(xiàng)目位置：美林銀谷南 開(kāi)發(fā)商：湖南郡原置業(yè)有限公司 總建筑面積： 13萬(wàn)㎡ 主力戶型： 40－ 50㎡ 小戶型、 120140㎡大戶型 目前均價(jià)： 5000元 /㎡ 優(yōu)惠政策：一次性 99折，按揭無(wú)折扣 銷售現(xiàn)狀：目前一期小戶型剩余較多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 棟號(hào) 標(biāo)準(zhǔn)層 戶型 面積 套數(shù) 單元 層數(shù) 2棟 1 21 二室一廳 21 1 21 三室一廳 149 21 5 21 三室二廳 142176 105 4棟 1 17 二室二廳 17 3 3 三室二廳 148151 9 4 17 68 2 20 四室二廳 17 189 40 7 1 復(fù)式 156315 7 總計(jì) 288 項(xiàng)目對(duì)比：產(chǎn)品之間重疊程度不高； 差異競(jìng)爭(zhēng)策略：錯(cuò)位推售策略，避開(kāi)直接產(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 郡原廣場(chǎng)較大面積戶型配比表： 、典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 — 郡原廣場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 優(yōu)勢(shì)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯、戶型更緊湊； 差異競(jìng)爭(zhēng)策略： 強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、生活方式，拉開(kāi)檔次，不與之糾纏于直接價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目位置：長(zhǎng)沙市金星中路 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙市贊佳置業(yè)有限公司 總建筑面積：約 16萬(wàn)㎡ 主力戶型： 89120㎡ 二、三房 目前均價(jià)： 12棟為 4000元 /㎡ 左右； 8棟為 4450元 /㎡ 左右； 7棟為 4360元 /㎡ 左右 優(yōu)惠政策：一次性 98折，按揭 99折 銷售現(xiàn)狀：一期主要是小戶型剩余較多 、典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 — 西城龍庭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 35 、典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —盛大 澤西城 優(yōu)勢(shì)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)，更靠近河?xùn)|，產(chǎn)品舒適度相對(duì)高； 差異競(jìng)爭(zhēng)策略：強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和生活方式，拉開(kāi)檔次差距。 項(xiàng)目位置：岳麓大道與岳華路交匯處 開(kāi)發(fā)商：湖南盛大投資有限公司 總建筑面積： ㎡ 主力戶型： 120㎡ 左右三房 目前均價(jià)： 4500元 /㎡ 優(yōu)惠政策：一次性 97折，按揭 98折 銷售現(xiàn)狀：目前 4棟在售，共 230多套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 36 、典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —西子湖畔 沃府 優(yōu)勢(shì)：中式形象突出，價(jià)格適中； 差異競(jìng)爭(zhēng)策略：強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和生活方式，拉開(kāi)檔次差距。 項(xiàng)目位置：岳麓區(qū)金星大道中段 開(kāi)發(fā)商：湖南弘吉投資咨詢有限公司 總建筑面積： 20萬(wàn)㎡ 主力戶型： 110140㎡ 三房、 89㎡ 兩房 目前均價(jià)： 4500元 /㎡ 優(yōu)惠：鉆石卡 1萬(wàn)抵 2萬(wàn)，一次性 98折 銷售現(xiàn)狀：一期二批還有 10幾套房源，目前在進(jìn)行一期三批 VIP招募，項(xiàng)目 9號(hào)棟將開(kāi)盤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 、典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —共和世家 優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品舒適度高，稀缺人文價(jià)值； 差異競(jìng)爭(zhēng)策略：強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和生活方式，拉開(kāi)檔次差距。 項(xiàng)目位置：楓林路與龍王巷交匯處 開(kāi)發(fā)商：湖南達(dá)美投資有限公司 總建筑面積： 17萬(wàn)㎡ 主力戶型： 89140㎡ 二、三房 目前均價(jià)：二期均價(jià) 5000元 /㎡ 優(yōu)惠政策：一次性 98折，按揭 99折 銷售現(xiàn)狀：二期于 4月 27日開(kāi)盤，目前二期銷售率為 45%左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 、典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —卓越 蔚藍(lán)海岸 優(yōu)勢(shì)：社區(qū)規(guī)模和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯； 差異競(jìng)爭(zhēng)策略：強(qiáng)調(diào)市府對(duì)面區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同等品質(zhì)但價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)。 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙市卓越置業(yè)發(fā)展有限公司 樓盤地址：岳麓區(qū)望岳鄉(xiāng)岳麓大道 419號(hào) 總建面： 主力戶型： 130160㎡ 三房 目前價(jià)格：洋房 6000元 /㎡ ；聯(lián)排 8500元 /㎡ ； 小高層 4500元 /㎡ 優(yōu)惠政策：一次性 99折，按揭無(wú)折扣，房交會(huì) 期間舉辦愛(ài)心 8折起拍賣活動(dòng)；
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