【文章內(nèi)容簡介】 力； ? 商務花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的內(nèi)好性 ——保證每個地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務價值； ? 注重對商務花園的配套設施的規(guī)劃 ——為了避免商務花園建設成為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進經(jīng)濟發(fā)展委員會對配套設施的類別及比例做出了詳細規(guī)定：獨立于寫字樓外的配套設施，其規(guī)模最多不超過商務花園總建筑面積的 15%；寫字樓內(nèi)部配套設施（如底層商業(yè)），其規(guī)?？梢詾榭偨ㄖ娣e的 1540%。 裕廊 樟宜 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地： 新加坡商務花園與城市規(guī)劃緊密結(jié)合，注重園區(qū)內(nèi)在規(guī)劃與辦公環(huán)境打造 總部基地案例研究 29 本報告是嚴格保密的。 總占地面積 地塊數(shù)目 62個 總建筑面積 109萬平米 公司名稱 占地面積（平方米） 建筑面積（平方米） AppliedMaterial 3084 7710 Honeywell 7249 Invensys 3046 7615 Uitrotechnologies 4761 IBM 10184 新加坡樟宜商務花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地： 成功因素分析 成功要素： 良好的商務基礎； 環(huán)境優(yōu)美； 多種交通方式組合，方便、 快捷的到達市區(qū)； 城市人力資源基礎好； 中介服務公司入駐，為主導 企業(yè)提供便利的服務 總部基地案例研究 30 本報告是嚴格保密的。 后臺服務型總部基地： 曼哈頓 CBD—— 城中之城 ? 20世紀 60年代，紐約市政府利用曼哈頓獨有的區(qū)位優(yōu)勢及經(jīng)濟優(yōu)勢開始了總部基地的建設，并形成了世界上最大最成功的“總部經(jīng)濟”。 ? 曼哈頓 CBD包含老城、中城?？偯娣e ，占紐約市總面積的 70%，人口 150萬人。 ? 老城華爾街：集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部。 ? 中城：帝國大廈、克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心，許多非贏利的辦公機構(gòu)，如工會、研究部門、專業(yè)團體、政府機構(gòu) 。 成功要素：城市核心區(qū)的聚集效應； 便利的城市交通系統(tǒng)； 人流信息流密集； 齊全的配套。 總部基地案例研究 31 本報告是嚴格保密的。 總部基地小結(jié)： 總部基地 KPI指標體系，其中空港型總部基地對于 KPI關(guān)鍵指標要求最少 類 型 加工制造型 空港型 研發(fā)及高科技型 企業(yè)內(nèi)腦型 后臺服務型 交通 產(chǎn)業(yè)鏈 政策 商務 人流 信息流 物流 技術(shù)流 資金流 環(huán)境 最重要 最不重要 總部基地案例研究 32 本報告是嚴格保密的。 總部基地小結(jié)： 總部基地商務服務模式歸納 服務體系 企業(yè)俱樂部 提供高層次、非公開或非正式的企業(yè)活動場所。 企業(yè)外交官 為每家入駐企業(yè)聘配長期 “企業(yè)外交官 ”，實行一站式、 “一條龍 ”服務；協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營中相關(guān)事務。 網(wǎng)絡社區(qū) 建立企業(yè)交流平臺。 秘書室 為企業(yè)辦理裝修、申請設備、物業(yè)管理等服務。 智能化體系 智能化大樓和停車管理、高信息交換平臺、智能卡完成區(qū)域內(nèi)所有交易。 個性化服務 提供獨立冠名權(quán)、客戶定制產(chǎn)品等服務。 服務設施 辦公配套 商務中心、租賃中心。 員工生活配套 餐飲、休閑、康體、娛樂、企業(yè)大巴。 政策體系 稅收優(yōu)惠 對某類別企業(yè)入駐的稅收優(yōu)惠措施 。 無費區(qū) 嚴格控制和降低投資商務運作成本。 交流平臺 通過政府加強招商。 一站通關(guān) 為入駐本項目企業(yè)的出口業(yè)務提供協(xié)助辦理海關(guān)手續(xù)，設立產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機， 總部基地案例研究 33 本報告是嚴格保密的。 合肥城市運營與總部經(jīng)濟： “總部基地”產(chǎn)品將成為與合肥城市發(fā)展高度吻合、代表城市發(fā)展高度的項目 項目作為總部基地 啟動區(qū) 合肥新港 規(guī)劃 CBD 行政辦公 工業(yè)用地 ② 啟動區(qū)規(guī)劃（黃色代表商業(yè)） ① ② ① 濱湖新區(qū)總規(guī) ? 根據(jù)濱湖新區(qū)概念性規(guī)劃，整個濱湖新區(qū)最亮的區(qū)域應該是占地面積約 25平方公里的核心區(qū) (中央 CBD區(qū) )。整個核心區(qū)以河道、綠帶為邊界，將區(qū)域內(nèi)的水面和綠帶有機地連環(huán)在一起，并沿巢湖岸邊分為 9大功能區(qū)塊：包括 濱水休閑區(qū)、商務金融區(qū)、會展中心區(qū)、文化娛樂區(qū)、旅游服務區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)、生活居住區(qū)、體育活動區(qū)和游艇度假區(qū) 。同時依托鄰近巢湖的天然優(yōu)勢，開發(fā)水上項目。 總部經(jīng)濟與 CBD城市規(guī)劃已明確寫入濱湖新區(qū)總體規(guī)劃綱要中。 注：數(shù)據(jù)來源于合肥規(guī)劃網(wǎng) 34 本報告是嚴格保密的。 項目自身資源分析： 包河工業(yè)園中心區(qū)位與管委會為鄰 ,緊臨機場路網(wǎng)，交通發(fā)達，初具空港經(jīng)濟雛形 項目作為總部基地 ? 項目位于包河區(qū)管委會對面北側(cè)臨 312國道連接合寧、合安、合銅等高速公路。滬漢蓉城際高鐵也建在 312國道北側(cè)，規(guī)劃設立客運站和貨運樞紐站。 ? 東部瀕臨南淝河黃金水道，規(guī)劃建設大型集裝箱航運碼頭，可直達巢湖和長江沿岸。 ? 國家一級大型機場合肥市駱崗機場與項目僅一路之隔，辟有直飛香港等全國各重要城市航線 20多條。 35 本報告是嚴格保密的。 項目自身資源分析： 位于濱湖新區(qū)總部經(jīng)濟發(fā)展建設規(guī)劃圈，城市規(guī)劃傾斜，預示區(qū)域未來升值前景 ? 項目距老城區(qū)不足 10公里，緊臨濱湖新區(qū)。位于濱湖新區(qū)和主城區(qū)的咽喉位置。 ? 總部經(jīng)濟已寫入濱湖新區(qū)規(guī)劃綱要之中。從其整體規(guī)劃發(fā)展分析濱湖新區(qū)將形成制造加工 +空港經(jīng)濟 +CBD的復合型總部經(jīng)濟。 ? 濱湖新區(qū)南部所規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)與本項目所在區(qū)域接壤，為本項目規(guī)劃總部基地提供了較為先天性的發(fā)展支撐。 ? 在項目啟動時機上要優(yōu)于濱湖新工業(yè)園。 老城區(qū) 本項目 濱湖新區(qū) 工業(yè)用地 ① CBD 合肥新港 項目作為總部基地 36 本報告是嚴格保密的。 項目自身資源分析： 貫穿城市的快速軌道交通之輕軌在項目周邊設有站點，為項目中遠期利益提升提供較為有力的支撐 規(guī)劃公示 在建 建成通車 正常運營 跳躍性增長 提前釋放 建成后加速區(qū)域成熟 ， 從單純利好消息刺激價格上漲 ， 逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮秃弦蛩赜绊戫椖績r格 。 項目價值 軌道交通建設階段 北京通州區(qū)軌道交通對項目的價值提升的時間序列表現(xiàn) 項目站臺設臵 ? 軌道的發(fā)展是城市發(fā)展的必然，代表著城市建設的現(xiàn)代化、國際化，帶給消費者的是，意味著出行方式、生活觀念、時間觀念等都發(fā)展變化，是國際城市化發(fā)展的必然趨勢。 ? 軌道對于項目的價值意義重大，我們應站在全新的角度和高度，賦予軌道以更多的價值、更新的演繹，這對于豐富總部經(jīng)濟內(nèi)涵，給予項目購買者信心有著積極作用。 項目作為總部基地 37 本報告是嚴格保密的。 項目自身資源分析： 包河工業(yè)園區(qū)一定的企業(yè)基礎對于項目作為總部基地提供了需求支撐 ? 入園企業(yè)已達百家，其中上市公司 5家。 ? 初步形成了以江汽集團、凱創(chuàng)汽車零部件、正興車輪為代表的汽車工業(yè)園。 ? 以曉星印刷、義興印務、啟美包裝為代表的印刷包裝園。 ? 以國風集團、中泰新型建材為代表的新型建材產(chǎn)業(yè)園；以曼迪新藥業(yè)、恒星制藥為代表的醫(yī)藥科技園。 ? 以名申電子、安達電子為代表的電子產(chǎn)業(yè)園等多種特色功能園區(qū)。 企業(yè)類型 企業(yè)數(shù)量 汽車零配件企業(yè) 34 印刷類企業(yè) 8 新型建材企業(yè) 14 電子類企業(yè) 5 醫(yī)藥類企業(yè) 6 其他類企業(yè) 38 企業(yè)數(shù)量32%8%13%5%6%36% 汽車零配件企業(yè)印刷類企業(yè)新型建材企業(yè)電子類企業(yè)醫(yī)藥類企業(yè)其他類企業(yè)項目作為總部基地 注 :數(shù)據(jù)來源于包河工業(yè)園區(qū)網(wǎng) 38 本報告是嚴格保密的。 項目自身資源分析： 招商政策對比及分析一 包河區(qū) (享有濱湖區(qū)政策 ) ≥5000萬且入庫稅收 ≥50萬的 .按當年區(qū)財政所得的 10%給予獎勵。 ≥8000萬且入庫稅收 ≥80萬元的 .按當年區(qū)財政所得的 20%給予獎勵。 ≥1億且入庫稅收 ≥100萬 .按當年區(qū)財政所得的 30%給予獎勵。 ≥5億且入庫稅收 ≥500萬 ,按當年區(qū)財政所得的 40%給予獎勵。 年銷售收入 ≥10億 ,按當年區(qū)財政所得的 50%給予獎勵。 庫的項目（以區(qū)政府正式下達為準），以年完成項目投資額 1000萬元為基數(shù)，每增加投入 1000萬元，獎勵項目建設單位 1萬元，內(nèi)資項目獎勵最高限額為 8萬元；外資項目以年投資額 100萬美元為基數(shù)，每增加投入 100萬美元，獎勵項目建設單位 1萬元，外資項目獎勵最高限額為 10萬元。鼓勵企業(yè)進行技術(shù)改造。項目建設單位購置生產(chǎn)設備的，當年內(nèi)完成投資額達 1000萬元的，獎勵 2萬元，每增加投入 500萬元，增加獎勵 1萬元，獎勵最高限額 5萬元。以上獎項以單項最高限額獎勵為準，不重復計獎。 5000萬元以上的內(nèi)資新建工業(yè)項目和境外投資總額在 500萬美元以上的新建工業(yè)項目，除享受國家所得稅減免優(yōu)惠政策外， 5年內(nèi)企業(yè)繳納的所得稅區(qū)級留成部分獎給企業(yè)。 新站區(qū) 對所得稅地方留成（市區(qū)）部分全額獎勵給企業(yè)，對增值稅的地方留成部分，由財政按 50％的比例獎勵給企業(yè)；列為省級新產(chǎn)品的， 3年內(nèi)，所得稅地方留成（市區(qū)）部分由財政按 50％的比例獎勵給企業(yè)，對增值稅的地方留成部分，在 3年內(nèi)由財政按 30％比例獎勵給企業(yè)，繼續(xù)用于企業(yè)技術(shù)開發(fā)。 、市外投資者來我市投資合作，凡投資總額超過 300萬美元，年實現(xiàn)稅金 1000萬元人民幣以上的企業(yè) .(從當年起 3至 5年內(nèi)），同級財政從其繳納的土地出讓金中返還 30％至100％。 項目作為總部基地 39 本報告是嚴格保密的。 項目自身資源分析： 招商政策對比及分析二 高新區(qū) 返稅政策。對于入園的研發(fā)型、生物型、高科技型企業(yè)給予每年返還企業(yè)增值稅的 30%。 廬陽區(qū) 生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，從獲利年度起，享受國家賦予的前 2年免征企業(yè)所得稅，后 3年減半征收企業(yè)所得稅等優(yōu)惠政策。 境外、市外投資者來我市投資合作，凡投資總額超過 300萬美元，年實現(xiàn)稅金 1000萬元人民幣以上的企業(yè)，從當年起3至 5年內(nèi)，同級財政從其繳納的土地出讓金中返還 30％至 100％。 境外、市外投資者到開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)投資工業(yè)項目，對市規(guī)定的行政性收費實行零費率，經(jīng)營性收費減半收取。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 10萬元至 50萬元及以上的企業(yè)，以其稅收區(qū)財政實際所得為計獎依據(jù) . （五年內(nèi)第一年分別給予 30%和 40%的獎勵；第二年分別給予 20%和 30%；第三年至第五年分別給予 10%和 20%的獎勵。） 2.對新建的固定資產(chǎn)投資規(guī)模在 500萬元以上的企業(yè)，以其稅收區(qū)財政實際所得為計獎依據(jù) .（第一年給予 40%的獎勵，第二、第三年給予 30%的獎勵 ,第四、第五年給予 20%的獎勵） 龍崗區(qū) 10萬元至 50萬元及以上的企業(yè)，以其稅收區(qū)財政實際所得為計獎依據(jù)。（五年內(nèi)第一年分別給予 30%和 40%的獎勵；第二年分別給予 20%和 30%；第三年至第五年分別給予 10%和 20%的獎勵。 規(guī)模在 500萬元以上的企業(yè)，以其稅收區(qū)財政實際所得為計獎依據(jù) .（第一年給予40%的獎勵，第二、第三年給予 30%的獎勵 ,第四、第五年給予 20%的獎勵） 項目作為總部基地 40 本報告是嚴格保密的。 項目自身資源分析： 項目需要圍繞進駐企業(yè)優(yōu)惠、外資企業(yè)進駐專享優(yōu)惠、中小企業(yè)進駐本項目所享政策等方面與政府溝通，以此擴大項目所具有的招商優(yōu)勢 項目作為總部基地 S：優(yōu)勢 W：劣勢 S1：能夠享受濱湖新區(qū)既有政策。 S2：投資規(guī)模及稅收優(yōu)惠較其它區(qū)域較細，對中等規(guī)劃企業(yè)具有吸引力。 S3：中小企業(yè)入園門檻較低，允許分批注入注冊資金。 S4：對于招商引資獎勵相對優(yōu)惠于其它區(qū)域。 S5：收購優(yōu)惠優(yōu)勢其它區(qū)域不具有。 S6：證照辦理優(yōu)勢其它區(qū)域不具有。 S6：專項政策其它區(qū)域不具有。 S7：外資企業(yè)進駐門檻較其它區(qū)域相對較低。 W1：包河工業(yè)園區(qū)對于中小企業(yè)入園門檻較低，但未能將此優(yōu)勢給予本項目，本項目進駐門檻相對較高。 W2：包河區(qū)工業(yè)園區(qū)對國有大型企業(yè)投資規(guī)模及稅收優(yōu)惠與其它區(qū)域比較不具競爭優(yōu)勢。 W3：對外資優(yōu)惠門檻較低，但優(yōu)惠力度較弱，對投資規(guī)模較大的外資企業(yè)不具吸引力。 W5：包河區(qū)工業(yè)園區(qū)投資規(guī)模及稅收優(yōu)惠更多的是針