【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中原第一街 MALL、步行街、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓組成的大型商業(yè)步行街區(qū) 漯河新天地 項(xiàng)目概況 第 40 頁(yè) 發(fā)展商 1月 投標(biāo)成功， 取得項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)權(quán) 僅 25萬(wàn)人口的城市 ，所有商業(yè)專家認(rèn)為極其有限的市場(chǎng)容量，竟然 云集六家大型商業(yè)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 項(xiàng)目宗地只有雜草叢生與頹墻敗瓦，項(xiàng)目門(mén)戶位置的 拆遷尚未開(kāi)始 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目正對(duì)面中匯廣場(chǎng)已積累 300客戶，正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)化籌碼 在談主力店商家均未簽訂進(jìn)駐協(xié)議，甚至連入駐意向書(shū)也沒(méi)有簽定 另一 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 溫州商貿(mào)城已經(jīng)開(kāi)始 高返租 回報(bào)推廣，積累客戶；本案開(kāi)發(fā)商拒絕返租 開(kāi)發(fā)商首次進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，完全沒(méi)有口碑 項(xiàng) 目 介 入 時(shí) 的 情 況 第 41 頁(yè) 項(xiàng)目接手時(shí)間： 1月 25日 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間： 3月 16日 扣除春節(jié)，僅有 37天必須解決的問(wèn)題： 1. 漯河市場(chǎng)前期調(diào)研； 2. 《 市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 》 ； 3. 《 項(xiàng)目定位報(bào)告 》 ； 4. 《 項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告 》 ； 5. 《 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 》 ； 6. 商業(yè)規(guī)劃建議； 7. 主力店設(shè)置； 8. 商鋪劃分； 9. 競(jìng)爭(zhēng)策略與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)手段 [ 項(xiàng)目尚未具備法定銷售條件 ] ； 10. 商鋪定價(jià)； 11. 廣告安排計(jì)劃； 12. 活動(dòng)計(jì)劃； 13. 平面廣告設(shè)計(jì)； 14. 現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)與組織； 15. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象包裝； 16. 認(rèn)購(gòu)前期各項(xiàng)籌備 …… 第 42 頁(yè) 銷 售 成 績(jī) 3月 25日 義烏小商品城一期開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，當(dāng)場(chǎng)客戶到訪量 1200組，售樓部門(mén)前交通道路全天堵塞，當(dāng)天成交 246套達(dá) 54%，2 27日成交 195套， 三天 共成交 97%； 發(fā)展商隨即擴(kuò)大小商品城規(guī)模，義烏小商品城二三期 4月 16日 全部同時(shí)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，七天內(nèi)共成交 84%； 4月 29日 金街龍街 [步行街 ] 開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一個(gè)月內(nèi)該部分商鋪成交 ； 截止 12月 28日 項(xiàng)目共成交 ； 第 43 頁(yè) 漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 報(bào)廣 第 44 頁(yè) 漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 報(bào)廣 第 45 頁(yè) 漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 報(bào)廣 第 46 頁(yè) 漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 戶外 第 47 頁(yè) 漯河新天地 項(xiàng)目廣告賞析 道具 第 48 頁(yè) 客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)追求的桂冠 全力以赴 做到最好 ! 謹(jǐn)呈：山東金佰利地產(chǎn) 臨沂 —環(huán)球國(guó)際商務(wù)中心 項(xiàng)目初步策劃方案 20211128 前言 本報(bào)告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細(xì)化與深入工作，期待有機(jī)會(huì)與貴司深入探討。我們誠(chéng)摯地希望也有信心能與貴司有進(jìn)一步合作的機(jī)會(huì)，因緣于對(duì)項(xiàng)目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡！ 目 錄 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營(yíng)銷資源整合 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品屬性 ：融住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體 寫(xiě)字樓， 23層 公寓， 23層 兩棟住宅， 28層 裙樓商業(yè)， 4F 裙樓商業(yè) 美食廣場(chǎng) ,5F 產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)： 占地面積： 26877m2 建筑面積： 133980m2 住宅面積： 42185m2 寫(xiě)字樓面積： 32100m2 公寓面積： 29460m2 商業(yè)面積： 30235m2 車位數(shù)量： 1066 地下建筑面積： 36683m2 產(chǎn)品分析 住宅，改小后共 560戶，為 5195平米中小戶型，戶型設(shè)計(jì)存在明顯缺陷 戶型設(shè)計(jì)中存在以下缺點(diǎn)將會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生影響： A、 B、 E、 F戶型存在朝 向問(wèn)題； A戶型通風(fēng)、采光存在嚴(yán) 重問(wèn)題； 所有戶型均存在黑廁； D戶型客廳開(kāi)間較窄； 大部分戶型空間布局不 合理； B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 戶型設(shè)計(jì)整體均好性， 明 顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占 20% 6871m2,占 40% 9095m2,占 40% 戶型面積說(shuō)明 B戶型可改成類似 E、 F兩個(gè)戶型 E F B 產(chǎn)品分析 公寓，約 500戶，戶型面積 3567m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店 公寓基礎(chǔ)參數(shù)： 體量： 層數(shù)： 28層 總套數(shù)：約 層高： 實(shí)用率：接近 90% 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)： 22戶 戶型套數(shù)配比： 3536m2,占 36% 5154m2,占 45% 6367m2,占 18% 公寓標(biāo)準(zhǔn)層 平面圖 公寓戶型說(shuō)明 產(chǎn)品分析 寫(xiě)字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1298平米，能自由分割組合，沒(méi)有明顯的劣勢(shì)，但優(yōu)劣有待塑造 寫(xiě)字樓基礎(chǔ)參數(shù)： 單位面積： 140平米左右 體量： 層數(shù)： 27層 層高： 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1298平米 寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層 產(chǎn)品分析 商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐 北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 北樓體量：約 單層面積：約 3600平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 4部 /層 南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 南樓體量 單層面積：約 3200平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 2部 /層 南樓商場(chǎng)一層平面圖 北樓商場(chǎng)一層平面圖 產(chǎn)品分析 美食廣場(chǎng)，退臺(tái)式設(shè)計(jì)，較有新意，一層適合引進(jìn)品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐 美食廣場(chǎng)基礎(chǔ)參數(shù)： 體量：約 3500平米 層數(shù)： 5層 區(qū)位分析 地處南坊新區(qū)門(mén)戶位臵，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴(yán)重不足，片區(qū)價(jià)值未被發(fā)掘，一河之隔，房?jī)r(jià)相差可達(dá)千元以上！ 目前臨沂城市核心區(qū) 河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心 蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)物流中心 羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)外貿(mào)易加工基地。 沂河 南坊區(qū)，城市未來(lái)新中心區(qū)，城市發(fā)展的必然方向 本案 根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成 “ 一河五片，組團(tuán)結(jié)構(gòu)，北拓東進(jìn) ” 的布局模式 北拓 東進(jìn) 市場(chǎng)環(huán)境分析 2021年以來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)量明顯加大，各種類型產(chǎn)品紛紛涌向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，同時(shí)房地產(chǎn)政策不斷收緊，市場(chǎng)銷售 形勢(shì)十分嚴(yán)竣！ 2021年市場(chǎng)土地存量近 500萬(wàn)平米，未來(lái) 12年內(nèi)將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)(單位 :平方米 ) 土地購(gòu)臵 完成土地開(kāi)發(fā) 待開(kāi)發(fā)土地面積 2021年 2856353 2605638 2304214 2021年 4124815 1141897(110月份 ) 約 5000000 樓盤(pán) 名稱 規(guī)模 建面 上市 時(shí)間 樓盤(pán) 名稱 規(guī)模 建面 上市 時(shí)間 外灘別苑 ６萬(wàn) 明年上半年 沂河花園 １００萬(wàn) 已成功開(kāi)數(shù)期 水岸華庭 ６萬(wàn) ２００７ .10 濱河國(guó)際 ５０萬(wàn) ２０ 0７． 5 蘭亭水岸 ５萬(wàn) 清水灣花園 ３０萬(wàn) ２００ 5 外灘明珠 ４６萬(wàn) 2021年下半年 東方花苑 １０萬(wàn) ２００ 僅濱河板塊未來(lái) 2年供應(yīng)量就在 200萬(wàn)平米以上：（不完全統(tǒng)計(jì)） 在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目所在的南坊板塊完全處于劣勢(shì) 盛世華庭 陽(yáng)光高地 臺(tái)北新城 比鄰學(xué)府 沂龍灣 東方花苑 觀河苑 蘭亭水岸 澳爾諾國(guó)際公館 清水灣花園