【文章內(nèi)容簡介】 中原第一街 MALL、步行街、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓組成的大型商業(yè)步行街區(qū) 漯河新天地 項目概況 第 40 頁 發(fā)展商 1月 投標(biāo)成功， 取得項目 開發(fā)權(quán) 僅 25萬人口的城市 ，所有商業(yè)專家認為極其有限的市場容量，竟然 云集六家大型商業(yè)開發(fā) 項目 項目宗地只有雜草叢生與頹墻敗瓦，項目門戶位置的 拆遷尚未開始 競爭對手項目正對面中匯廣場已積累 300客戶，正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)化籌碼 在談主力店商家均未簽訂進駐協(xié)議，甚至連入駐意向書也沒有簽定 另一 競爭對手 溫州商貿(mào)城已經(jīng)開始 高返租 回報推廣，積累客戶；本案開發(fā)商拒絕返租 開發(fā)商首次進行房產(chǎn)開發(fā)，完全沒有口碑 項 目 介 入 時 的 情 況 第 41 頁 項目接手時間： 1月 25日 內(nèi)部認購時間： 3月 16日 扣除春節(jié)，僅有 37天必須解決的問題： 1. 漯河市場前期調(diào)研； 2. 《 市場調(diào)研分析報告 》 ； 3. 《 項目定位報告 》 ； 4. 《 項目規(guī)劃報告 》 ； 5. 《 項目營銷策劃報告 》 ； 6. 商業(yè)規(guī)劃建議； 7. 主力店設(shè)置； 8. 商鋪劃分； 9. 競爭策略與內(nèi)部認購手段 [ 項目尚未具備法定銷售條件 ] ； 10. 商鋪定價； 11. 廣告安排計劃； 12. 活動計劃； 13. 平面廣告設(shè)計； 14. 現(xiàn)場培訓(xùn)與組織； 15. 項目現(xiàn)場形象包裝； 16. 認購前期各項籌備 …… 第 42 頁 銷 售 成 績 3月 25日 義烏小商品城一期開始內(nèi)部認購，當(dāng)場客戶到訪量 1200組，售樓部門前交通道路全天堵塞，當(dāng)天成交 246套達 54%，2 27日成交 195套， 三天 共成交 97%； 發(fā)展商隨即擴大小商品城規(guī)模，義烏小商品城二三期 4月 16日 全部同時內(nèi)部認購，七天內(nèi)共成交 84%； 4月 29日 金街龍街 [步行街 ] 開始內(nèi)部認購，一個月內(nèi)該部分商鋪成交 ； 截止 12月 28日 項目共成交 ； 第 43 頁 漯河新天地 項目廣告賞析 報廣 第 44 頁 漯河新天地 項目廣告賞析 報廣 第 45 頁 漯河新天地 項目廣告賞析 報廣 第 46 頁 漯河新天地 項目廣告賞析 戶外 第 47 頁 漯河新天地 項目廣告賞析 道具 第 48 頁 客戶的成功才是我們永遠追求的桂冠 全力以赴 做到最好 ! 謹呈：山東金佰利地產(chǎn) 臨沂 —環(huán)球國際商務(wù)中心 項目初步策劃方案 20211128 前言 本報告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細化與深入工作，期待有機會與貴司深入探討。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進一步合作的機會，因緣于對項目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡！ 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術(shù)實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品屬性 ：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體 寫字樓， 23層 公寓， 23層 兩棟住宅， 28層 裙樓商業(yè)， 4F 裙樓商業(yè) 美食廣場 ,5F 產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)： 占地面積： 26877m2 建筑面積： 133980m2 住宅面積： 42185m2 寫字樓面積： 32100m2 公寓面積： 29460m2 商業(yè)面積： 30235m2 車位數(shù)量： 1066 地下建筑面積： 36683m2 產(chǎn)品分析 住宅，改小后共 560戶，為 5195平米中小戶型，戶型設(shè)計存在明顯缺陷 戶型設(shè)計中存在以下缺點將會對銷售產(chǎn)生影響： A、 B、 E、 F戶型存在朝 向問題； A戶型通風(fēng)、采光存在嚴 重問題； 所有戶型均存在黑廁； D戶型客廳開間較窄； 大部分戶型空間布局不 合理； B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 戶型設(shè)計整體均好性， 明 顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占 20% 6871m2,占 40% 9095m2,占 40% 戶型面積說明 B戶型可改成類似 E、 F兩個戶型 E F B 產(chǎn)品分析 公寓，約 500戶，戶型面積 3567m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店 公寓基礎(chǔ)參數(shù)： 體量： 層數(shù)： 28層 總套數(shù)：約 層高： 實用率：接近 90% 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)： 22戶 戶型套數(shù)配比： 3536m2,占 36% 5154m2,占 45% 6367m2,占 18% 公寓標(biāo)準(zhǔn)層 平面圖 公寓戶型說明 產(chǎn)品分析 寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1298平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造 寫字樓基礎(chǔ)參數(shù)： 單位面積： 140平米左右 體量： 層數(shù)： 27層 層高： 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1298平米 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層 產(chǎn)品分析 商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐 北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 北樓體量：約 單層面積：約 3600平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 4部 /層 南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 南樓體量 單層面積：約 3200平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 2部 /層 南樓商場一層平面圖 北樓商場一層平面圖 產(chǎn)品分析 美食廣場，退臺式設(shè)計，較有新意，一層適合引進品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐 美食廣場基礎(chǔ)參數(shù)： 體量：約 3500平米 層數(shù)： 5層 區(qū)位分析 地處南坊新區(qū)門戶位臵，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴重不足，片區(qū)價值未被發(fā)掘，一河之隔，房價相差可達千元以上！ 目前臨沂城市核心區(qū) 河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心 蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟中心、商貿(mào)物流中心 羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對外貿(mào)易加工基地。 沂河 南坊區(qū)，城市未來新中心區(qū)，城市發(fā)展的必然方向 本案 根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成 “ 一河五片，組團結(jié)構(gòu)，北拓東進 ” 的布局模式 北拓 東進 市場環(huán)境分析 2021年以來，市場供應(yīng)量明顯加大，各種類型產(chǎn)品紛紛涌向市場，競爭加劇，同時房地產(chǎn)政策不斷收緊，市場銷售 形勢十分嚴竣！ 2021年市場土地存量近 500萬平米，未來 12年內(nèi)將陸續(xù)進入市場(單位 :平方米 ) 土地購臵 完成土地開發(fā) 待開發(fā)土地面積 2021年 2856353 2605638 2304214 2021年 4124815 1141897(110月份 ) 約 5000000 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 外灘別苑 ６萬 明年上半年 沂河花園 １００萬 已成功開數(shù)期 水岸華庭 ６萬 ２００７ .10 濱河國際 ５０萬 ２０ 0７． 5 蘭亭水岸 ５萬 清水灣花園 ３０萬 ２００ 5 外灘明珠 ４６萬 2021年下半年 東方花苑 １０萬 ２００ 僅濱河板塊未來 2年供應(yīng)量就在 200萬平米以上：（不完全統(tǒng)計） 在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競爭中，項目所在的南坊板塊完全處于劣勢 盛世華庭 陽光高地 臺北新城 比鄰學(xué)府 沂龍灣 東方花苑 觀河苑 蘭亭水岸 澳爾諾國際公館 清水灣花園