【文章內(nèi)容簡介】 —— 小結(jié) ?泗陽已經(jīng)形成了 以紡織服裝、木業(yè)加工為龍頭 ，電光源產(chǎn)業(yè)、電子科技產(chǎn)業(yè)、機械加工協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。 ?新能源產(chǎn)業(yè)、造紙是泗陽未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向。 ?紡織服裝、林木業(yè)產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢將成為本項目發(fā)展對外輻射型輕紡市場、家居建材類市場的重要支撐。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展分析總結(jié) ?泗陽雖有較便捷的對外交通條件，但城市級別較低，人口規(guī)模較小，其交通優(yōu)勢對它輻射周邊縣市并無實際意義。如果 結(jié)合泗陽當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，便捷的水陸空交通條件將成為本項目發(fā)展外向型市場的有利條件。 ?泗陽 GDP總量仍相對較低，人均收入水平遠低于江蘇省平均水平，民富程度仍較低，且各類專業(yè)市場已經(jīng)較為齊備，本項目定位內(nèi)需型市場機會已經(jīng)不大。 本項目的發(fā)展不能局限于泗陽本地市場，必須將眼光放大至江淮乃至更大區(qū)域。 ?結(jié)合泗陽紡織服裝與林木產(chǎn)業(yè)加工的優(yōu)勢，發(fā)展輻射江淮乃至全國的輕紡面料及木地板批發(fā)集散基地 ， 將擁有巨大的市場空間。同時也將推動項目走上產(chǎn)業(yè)扶貧的光彩大道。 目錄 ? 城市概況 ? 城市發(fā)展 ? 城市發(fā)展規(guī)劃 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展規(guī)劃 本項目 文化新城 京杭大運河景觀帶 商貿(mào)工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 規(guī)劃道路 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展規(guī)劃 ?泗陽未來城市發(fā)展以 “北擴”、“東移” 為方向。 ?泗陽 北擴區(qū)域定位為“文化新城” ，規(guī)劃以泗中新校區(qū)用地區(qū)域為中心，建設(shè)一個配套齊全、文化氛圍濃郁、生活工作便捷、生態(tài)環(huán)境舒適的新城家園。 “文化新城”的發(fā)展將提升本項目的環(huán)境優(yōu)勢，同時也將為項目導(dǎo)入穩(wěn)定的客流。 ?泗陽東延區(qū)域以商貿(mào)工業(yè)為主，目前已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模，商貿(mào)業(yè)發(fā)展強勢，已建成金三角建材城、汽配城等一批專業(yè)市場， 其先發(fā)優(yōu)勢對本項目形成一定的競爭壓力 。 ?規(guī)劃的宿淮鐵路已于 2021年 6月開工建設(shè)，泗陽鐵路站也正在建設(shè)中， 本項目緊鄰泗陽鐵路站，為項目發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)創(chuàng)造了便捷的交通條件，是本項目無可比擬的優(yōu)勢。 目錄 ? 城市商業(yè)分布 ? 行業(yè)分析 商業(yè)市場分析 商業(yè)市場分析 —— 城區(qū)商業(yè)分布 專業(yè)市場 ：服裝、機電、建材家裝、汽配四大專業(yè)市場群集汽車客運站。 主商圈 ：西起解放路，東至桃源路；南接眾興路，北抵淮海路。購物中心、服裝賣場、家電賣場、餐飲、住宿、娛樂均集中于此。 街道 ：行業(yè)密集度較高的主要是桃源路，以低檔建材家裝為主；淮海路，電動車銷售為主。 ?休閑零售商業(yè)與專業(yè)市場分區(qū)域獨立發(fā)展，商業(yè)功能劃分清晰。主商圈多業(yè)態(tài)組合，綜合性強，商業(yè)發(fā)展趨于成熟；專業(yè)市場規(guī)模大，門類全，剩余市場空間較小。 目錄 ? 城市商業(yè)分布 ? 行業(yè)分析 商業(yè)市場分析 行業(yè)分析 —— 大型超市 大型超市 ?主要集中在人民路南段 ?規(guī)模： 蘇果、時代、 潤農(nóng)、農(nóng)工商 4家賣場；除農(nóng)工商單層面積 1200㎡ 外，其他都在 35006000㎡ 。 ?環(huán)境： 蘇果、時代一層店中店，二三層超市，燈光、產(chǎn)品擺放、購物環(huán)境較好，潤農(nóng)和農(nóng)工商環(huán)境一般。 ?經(jīng)營狀況： 蘇果人流最高，半小時約二三百人，時代雖然地理位置優(yōu)越，但受蘇果沖擊，人流略少，潤農(nóng)和農(nóng)工商因環(huán)境檔次不高，人流約為時代購物中心的一半 ?大型超市對人流、住宅密集度有較高的要求，本項目偏離城區(qū)，暫不宜發(fā)展綜合賣場。 ?評級： ★ 行業(yè)分析 —— 大型超市 行業(yè)分析 —— 服裝 服裝大賣場與專賣店 ?主要集中在眾興路與淮海路之間的人民路商圈。 ?規(guī)模： 大洋、金貿(mào)、亞細亞、潤農(nóng)百貨都是純服裝賣場，除潤農(nóng)單層 700㎡ 左右外，其他均在 2021㎡ 左右；碧云商城、中華商城、萬豪國際商業(yè)廣場和財富廣場均致力打造服裝為主的步行街，共約 15000㎡ 左右；沿街服裝店約 40家，共約 1000㎡ 。 ?檔次： 沿街多以七匹狼、海瀾之家、奧康、蜘蛛王、九牧王、安踏、耐克、鴻星爾克專賣店為主。商街、賣場品牌較少，以 100元左右的中低服裝為主。 ?經(jīng)營狀況： 各服裝賣場、商街、專賣店生意良好，新建商街開業(yè)半年，已實現(xiàn)盈利，空置、轉(zhuǎn)讓率不高。 ?服裝大賣場與專賣店對人流有較高的要求，本項目偏離城區(qū)，暫不宜發(fā)展服裝大賣場與專賣店。 ?評級： ★ 行業(yè)分析 —— 服裝 服裝批發(fā)市場 ?處于新城區(qū)專業(yè)市場集中的客運站商圈。 ?陶然亭小商品市場： 2021㎡ ，檔次極低，生意不太好。 ?京淮服裝批發(fā)市場：約 ㎡，在建，下半年可交房，營業(yè)時間未定，單店 98198小面積的建筑形式?jīng)Q定了市場檔次定位 中低檔。 ?服裝零售市場的成熟，加之項目地塊人流未形成，周邊商業(yè)氛圍缺失，限制了服裝零售市場的發(fā)展。在建服裝批發(fā)市場緊臨汽車客運站，有利于對城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射，搶占了市場先機。對未來服裝批發(fā)市場進駐形成了較強的排他性。 ?評級： ★ ★ 行業(yè)分析 —— 服裝 行業(yè)分析 —— 服裝 公務(wù)宴請 ?呈點式分布。 ?規(guī)模： 主要有四星級的新世界大酒店、三星級的名豪國際酒店、桃源春和泗陽大酒店。 ?經(jīng)營狀況： 主要承接婚宴、公務(wù)宴請等大型或高檔宴席，生意不錯。店前車位停車 60%以上，有的甚至無空余車位。 ?在建商業(yè)中，汽配城和萬誠國際計劃建造 20余層星級酒店，使高端餐飲趨于飽和。 ?滿足公務(wù)宴請的高檔酒店將趨于飽和，本項目周邊流動動人口居多，市場定位檔次不宜過高，公務(wù)餐飲發(fā)展難度較大。 ?評級： ★ ★ 行業(yè)分析 —— 餐飲 私人消費 ?中檔飯店 主要集中于騾馬古街、桃源美食街，單層體量約 2500㎡ ，現(xiàn)有商家約 30家，生意一般。騾馬古街 40%空置，桃源美食街 20%待轉(zhuǎn)。 ?休閑餐飲店 主要集中于人民路與眾興路交叉區(qū)，以復(fù)合式流行餐廳為主，咖啡廳較少，現(xiàn)代裝修風(fēng)格，消費不高，生意一般，上座率 4050%。 ?大排檔 美食街分布在解放路、淮海路、人民路，生意較好，但衛(wèi)生條件很差。 ?受社區(qū)配套餐飲的影響，滿足私人宴請的餐飲業(yè)不甚火爆，美食街略顯冷清。因此本項目不宜以美食街為主打概念，但因周邊流動人口較多、未來大市場也需要餐飲配套，本項目宜打造一定體量的配套餐飲和休閑餐飲，以作為本項目的補充業(yè)態(tài)。 ?評級： ★ ★ ★ ★ 行業(yè)分析 —— 餐飲 行業(yè)分析 —— 餐飲 示意圖 高檔商務(wù)娛樂消費 ?休閑娛樂行業(yè)主要集中在人民路和眾興路所組成的主商圈內(nèi) ?以 KTV、休閑浴場為主，定位商務(wù)的 KTV約 5家，浴場 3家，裝修檔次較高，基本滿足了商務(wù)消費的需求，生意一般。 ?但是，考慮到未來市場可能會有一批富裕的老板階層，高檔的娛樂消費仍有一定需求。 ?本項目對高檔商務(wù)娛樂消費有一定需求，但不用占據(jù)大市場的主體部分，可考慮設(shè)在寫字樓部分。 ?評級： ★ ★ ★ ☆ 行業(yè)分析 —— 休閑娛樂 大眾娛樂消費 ?量販 KTV56家、酒吧 1家，規(guī)模 100臺網(wǎng)吧45家，生意良好 ?電玩 3家， 2050臺規(guī)模，部分受位置影響，生意一般 ?電影院 1家，約容納 100多人， 5元 /人，檔次低環(huán)境差，不受當(dāng)?shù)厍嗄甑南矏?，生意較冷清。 ?電影院、酒吧、電玩尚有一定的市場空間，應(yīng)針對區(qū)域人流發(fā)展娛樂業(yè)，可考慮設(shè)在寫字樓部分。 ?評級： ★ ★ ★ ☆ 大眾娛樂消費 足療美容集中度不高，社區(qū)商業(yè)中多有零散分布 休閑浴場為數(shù)不多，除主商圈內(nèi)有 23家，其他零星分布較少，有一定的發(fā)展空間 ?足療美容、休閑浴場集中度不高，體量不太大，可在本項目市場與住宅交接處的沿街店鋪發(fā)展?jié)M足區(qū)域人群休閑需要的足浴發(fā)廊一條街。 評級： ★ ★ ★ ☆ 行業(yè)分析 —— 休閑娛樂 行業(yè)分析 —— 休閑娛樂 兒童娛樂 ?可供兒童娛樂的場所主要為超市內(nèi)兒童樂園和帶有兒童游樂設(shè)施的人民公園；室內(nèi)樂園面積 4050㎡ ，層高 3m左右。 ?城區(qū)兒童娛樂場所較少，沒有兒童用品銷售或兒童娛樂較為集中的場所 ?兒童市場空間明顯，可發(fā)展兒童用品或兒童玩具批發(fā)市場，但本案偏離城區(qū)，高人氣難以快速形成，給市場發(fā)展帶來一定難度。 ?評級： ★ ★ ★ ★ 行業(yè)分析 —— 休閑娛樂 賓館酒店 ?賓館酒店主要集中汽車客運站和城區(qū)主商圈。 ?高檔酒店除了現(xiàn)有的新世界、名豪國際和泗陽大酒店外，還有兩座規(guī)劃建設(shè)的星級酒店，市場趨于飽和。 ?中檔商務(wù)酒店主要分布在汽車車站和城區(qū)主商圈內(nèi)，車站 5家，城區(qū)約 78家，規(guī)模以 30多間為主，生意一般。 ?隨著泗陽經(jīng)濟的發(fā)展和火車站的建成通車，外來商務(wù)人士會越來越多，帶動當(dāng)?shù)刭e館酒店業(yè)的發(fā)展，因此本案可考慮布置針對商務(wù)人士的類似于如漢庭、如家等連鎖商務(wù)酒店（本項目規(guī)劃時應(yīng)及時與漢庭、如家等取得聯(lián)系）。 ?評級： ★ ★ ★ ★ ★ 行業(yè)分析 —— 賓館酒店 家居建材 ?個體店面主要集中在桃源路，金三角建材市場緊臨汽車站，占盡地理優(yōu)勢。 ?規(guī)模： 沿街店鋪 100多家，體量約 4000㎡ ；金三角體量較大，總建筑約 15萬㎡。基本滿足了家裝需要 ?經(jīng)營產(chǎn)品： 所營產(chǎn)品包含了建材、家裝、家具等各類產(chǎn)品，產(chǎn)品高中低檔組合，基本滿足了城區(qū)家裝市場的各種需求。且金三角建材市場營業(yè)三年，已在市民中形成了品牌影響力。 ?建材家裝市場基本飽和，金三角以其規(guī)模大、產(chǎn)品全、區(qū)位優(yōu)的特點占盡市場先機，新建市場不宜選擇面向本縣居民的大而全的家居建材大市場。 ?評級： ★ 行業(yè)分析 —— 家居建材 家電 ?主要集中在眾興路與人民路交叉區(qū)。 ?家電賣場主要有約 2021㎡ 的蘇寧、五星電器專業(yè)賣場，農(nóng)工商、時代購物、華潤蘇果中約 400㎡ 家電板塊，約600㎡ 的金圓家電和約 400㎡ 的海爾專賣店?？傮w量并不大 . ?家電銷售渠道以賣場為主，品牌經(jīng)銷商較少，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射不足。 ?本項目可考慮家電業(yè)態(tài)，結(jié)合電動車等下鄉(xiāng)產(chǎn)品，以輻射鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場為目標(biāo)。 ?評級： ★ ★ 行業(yè)分析 —— 家電 ＩＴ數(shù)碼 ?主要集中在人民路北段。 ?規(guī)模： 均是沿街商鋪，店面 2080㎡ ，約 40多家，單層總體量 1300多㎡?，F(xiàn)有體量較小。 ?現(xiàn)狀： 以電腦耗材為主，數(shù)碼電子較少；店面以個體為主，缺少品牌店。 ?目前沒有專業(yè)的 IT數(shù)碼賣場，在建的萬佳科技星城約㎡，規(guī)劃打造專業(yè)數(shù)碼電子街，是縣科技局和建設(shè)局指定的數(shù)碼電子市場。 ?現(xiàn)有 IT數(shù)碼市場規(guī)模小，產(chǎn)品種類少，品牌店不足，缺乏專業(yè)市場，但在建萬佳科技星城的建成會填充該空缺市場，如該項目順利營業(yè)，則本項目所剩市場空間極小。 ?評級： ★ 行業(yè)分析 —— IT數(shù)碼 電動車、摩托車、農(nóng)機產(chǎn)品 ?主要集中淮海路 ?約有 20家電動車銷售店，面積 50200多㎡不等，總體量2021多㎡。 ?當(dāng)?shù)毓步煌ǔ税啻屋^少的公交外，主要為類似的士的電動三輪車，起步 2元，出租車很少，公共交通出行不便。城區(qū)規(guī)模不大，便于電動車出行，電動車生意良好。 ?電動車、摩托車、農(nóng)機產(chǎn)品均為沿街店鋪分布，沒有集中較高的專業(yè)市場，給本項目提供了市場機會。本業(yè)態(tài)與家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品可合并為一個專業(yè)區(qū)塊。 ?評級： ★ ★ ★ ★ 行業(yè)分析 —— 電動車、摩托車、農(nóng)機產(chǎn)品 煙酒副食 ?煙酒副食百貨暫時沒有規(guī)模較大的批發(fā)市場，給本案業(yè)態(tài)選擇上了提供了機會。 ?但該品類市場影響力較小，市場能容納的體量有限，不宜發(fā)展過大， 只宜將其作為項目的一個組成部分發(fā)展。 ?評級： ★ ★ ★ ☆ 行業(yè)分析 —— 煙酒副食 小結(jié) 業(yè)態(tài)種類 與本案匹配度之評級 大型超市 ★ 服裝 服裝大賣場及專場店 ★ 服裝批發(fā)市場 ★ ★ 餐飲 公務(wù)宴請 ★ ★ 私人消費 ★ ★ ★ ★ 休閑娛樂 公務(wù)消費 ★ ★ ★ 青年娛樂消費 ★ ★ ★ ☆ 青朋娛樂消費 ★ ★ ★ ☆ 兒童娛樂消費 ★ ★ ★ ★ 賓館酒店 ★ ★ ★ ★ ★ 家居建材 ★ 家電 ★ ★ IT數(shù)碼 ★ ★ 電動車、摩托車、農(nóng)機產(chǎn)品 ★ ★ ★ ★ 煙酒副食 ★ ★ ★ ☆ 小結(jié) ?泗陽商業(yè)發(fā)展良好，城區(qū)購物廣場與商業(yè)街相結(jié)合，形成了良好的集購物、餐飲、娛樂于一體的綜合商業(yè)氛圍。 ?目前家居建材、機電、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)等市場均已形成，服裝批發(fā)、汽配、數(shù)碼電子市場也在建設(shè)中，針對泗陽本縣的內(nèi)需型專業(yè)市場的機會已很小。 ?煙酒副食、日用百貨、小商品、兒童用品尚未形成大