【正文】 縣 淮安市 48公里 30公里 沭陽縣 43公里 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市概況 宿遷市 泗陽縣 淮安市 48公里 30公里 沭陽縣 43公里 ?陸運(yùn)： 橫亙東西的 宿淮鹽高速 ，與京滬、寧徐、寧連、京福和連霍五大高速交匯互通， 新長鐵路 和 宿淮鐵路 將泗陽與長三角諸多開放城市緊緊相連。 泗陽商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，但總量偏低，本項(xiàng)目發(fā)展存在一定的難度。 ?本項(xiàng)目若發(fā)展輕紡市場，因土地成本相對較低，入駐商戶的經(jīng)營成本也將相對較低，市場所在地距離產(chǎn)品貨源較近，且離長三角主要面料消費(fèi)市場并沒有增加多少距離。同時也將推動項(xiàng)目走上產(chǎn)業(yè)扶貧的光彩大道。 ?規(guī)模： 大洋、金貿(mào)、亞細(xì)亞、潤農(nóng)百貨都是純服裝賣場，除潤農(nóng)單層 700㎡ 左右外，其他均在 2021㎡ 左右；碧云商城、中華商城、萬豪國際商業(yè)廣場和財(cái)富廣場均致力打造服裝為主的步行街，共約 15000㎡ 左右；沿街服裝店約 40家，共約 1000㎡ 。 ?滿足公務(wù)宴請的高檔酒店將趨于飽和，本項(xiàng)目周邊流動動人口居多，市場定位檔次不宜過高，公務(wù)餐飲發(fā)展難度較大。 ?高檔酒店除了現(xiàn)有的新世界、名豪國際和泗陽大酒店外，還有兩座規(guī)劃建設(shè)的星級酒店，市場趨于飽和。 ?目前沒有專業(yè)的 IT數(shù)碼賣場，在建的萬佳科技星城約㎡，規(guī)劃打造專業(yè)數(shù)碼電子街，是縣科技局和建設(shè)局指定的數(shù)碼電子市場。 目錄 ? 規(guī)劃指標(biāo) ? 區(qū)位分析 ? 交通分析 ? 周邊環(huán)境分析 ? ＳＷＯＴ 分析 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目地塊分析 —— 規(guī)劃指標(biāo) ?占地面積： 253畝 ?容積率： （暫定） ?規(guī)劃建筑面積： 25萬平方米 項(xiàng)目地塊分析 —— 區(qū)位分析 ? 項(xiàng)目地處泗陽縣城區(qū)東北角，省道以北，距離泗陽體育中心 2約公里，距離市中心中華廣場約 6公里。 ?目前，泗陽城區(qū)大型零售商業(yè)項(xiàng)目（經(jīng)營面積大于 1000平方米，非專業(yè)市場類）已超過 10個，商業(yè)供應(yīng)面積近 5萬平方米。本項(xiàng)目未來交通條件將得到極大改善，是本項(xiàng)目無可比擬的優(yōu)勢。 ?綜合評級： ★ ★ ★ ★ ☆ 專業(yè)市場 —— 江淮木業(yè)城 項(xiàng)目定位與建議 —— 總體定位 專業(yè)市場 —— 電光源城 ?產(chǎn)業(yè)支撐 ：泗陽電光源產(chǎn)業(yè)，擁有 30多家骨干企業(yè)，蘇州照明產(chǎn)業(yè)城、光陽照明、勇仕照明、凱烽照明等知名企業(yè)落戶。 目錄 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目分期開發(fā)策略 ? 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目開發(fā)模式 ? 項(xiàng)目投資客群定位 ? 項(xiàng)目推廣概念 ? 項(xiàng)目營銷建議 ? 項(xiàng)目回款估算 ? 項(xiàng)目推盤策略 項(xiàng)目定位與建議 住宅區(qū) 住宅區(qū) 一期 二期 A B C C E G 主入口 次入口 卸貨區(qū) K K D E E E E E E F E H 項(xiàng)目定位與建議 —— 分期開發(fā)策略 一期： ?A區(qū)：江淮輕紡城 ?B區(qū)：下鄉(xiāng)產(chǎn)品專區(qū) ?C區(qū)：美食廣場 ?D區(qū)：賓館 ?E區(qū)：寫字樓（高檔商務(wù)娛樂） ?K區(qū)：休閑娛樂區(qū) 二期： ?F區(qū)：江淮木業(yè)城（或輕紡城二期） ?G區(qū)：日用百貨小商品市場 ?H區(qū)：兒童用品市場 ?C區(qū)：美食廣場 ?E區(qū)：寫字樓（高檔商務(wù)娛樂） ?K區(qū)： 休閑娛樂區(qū) 項(xiàng)目定位與建議 —— 分期開發(fā)策略 ?一期項(xiàng)目以江淮輕紡城作為主市場 ， 并以下鄉(xiāng)產(chǎn)品專區(qū)作為輔助市場。 ?隨著沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級及勞動密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，具有先知先覺意識的投資人也開始考慮在新興地區(qū)市場謀劃新的投資布局。 ?光彩大市場，是中國光彩事業(yè)促進(jìn)會指導(dǎo)開發(fā)的，具有政策優(yōu)勢。 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目回款估算 物業(yè)名稱 地址 售價(jià) 備注 中央商業(yè)街（開業(yè)） 人民路淮海路 7000元 /㎡ 萬佳科技星城 人民路 一樓： 3950元 /㎡ 二樓： 2480元 /㎡ 萬誠國際廣場 上海路 內(nèi)街 5000元 /㎡ ； 沿街 8000元 /㎡ 3年返租 20%，后付 陽光巴黎城 眾興路解放路 內(nèi)街： 9800元 /㎡ 沿街： 24000/㎡ 京淮紡織服裝批發(fā)市場 淮海路 5600元 /㎡ 3年返租 24% 泗陽國際汽配城） 淮海路 內(nèi)街： 3800元 /㎡ 3年返租 22% 沿街： 12021元 /㎡ 豐泰機(jī)電城（開業(yè)） 淮海路 6500元 /㎡ 金三角（開業(yè)） 淮海路 內(nèi)街： 40005000元 /㎡ 均價(jià) —— 5811元 /㎡ —— 注：銷售均價(jià)為扣除回報(bào)后的價(jià)格 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目回款估算 建筑業(yè)態(tài) 建筑面積（㎡） 銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 銷售總價(jià) (億元） 市場 輕紡城 120210 3200 下鄉(xiāng)產(chǎn)品專區(qū) 40000 3200 高層 寫字樓底商 30000 3800 酒店 20210 2500 寫字樓 40000 2800 合計(jì) 250000 3152 ? 商業(yè)市場平均售價(jià)為 5811元 /㎡ ，四大專業(yè)市場均價(jià) 5680元 /㎡ 。 ?江淮輕紡城面向紹興中國輕紡城經(jīng)營戶及浙江其它地區(qū)投資客群。 ?單身公寓同時面向蘇北投資客群、紹興中國輕紡城經(jīng)營戶及浙江其它地區(qū)投資客群。 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目營銷建議 蘇北地區(qū)投資客群 ?投資可能性 ： ★ ★ ☆ ?投資積極性： ★ ★ ★ ?投資能力 ： ★ ★ ★ ?營銷方式 ：采用傳統(tǒng)營銷方式，在泗陽城區(qū)設(shè)立售樓處，銷售返租，統(tǒng)一招商及經(jīng)營管理。 本地投資客群 目錄 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目分期開發(fā)策略 ? 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目開發(fā)模式 ? 項(xiàng)目投資客群定位 ? 項(xiàng)目推廣概念 ? 項(xiàng)目營銷建議 ? 項(xiàng)目回款估算 ? 項(xiàng)目推盤策略 項(xiàng)目定位與建議 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目推廣概念 ?本項(xiàng)目江淮輕紡城及江淮木業(yè)城是光彩大市場的兩大主市場。 ?二期木業(yè)城如上馬，可仿照此例，建議在湖州南潯地區(qū)尋求合作。另外，在國家“家電下鄉(xiāng)”、“汽車下鄉(xiāng)”、“建材下鄉(xiāng)”等政策背景下，“下鄉(xiāng)產(chǎn)品”市場發(fā)展空間較好。 ?綜合評級： ★ ★ ★ ★ ★ 專業(yè)市場 —— 江淮輕紡城 項(xiàng)目定位與建議 —— 總體定位 ?堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐 ：木材產(chǎn)業(yè)，擁有中、高密度纖維板、覆膜板、多層板、膠合板、異型板、科技木、高檔家具等近百個品種、 1200多家企業(yè)，年加工能力為 150萬立方米，從業(yè)人員近 4萬人，已成為泗陽縣工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 百貨、超市、大賣場等大型主力商家 結(jié)論：項(xiàng)目自身?xiàng)l件無法滿足百貨、超市、大賣場等大型主力商家的區(qū)位選擇要素，且當(dāng)前市場競爭已比較激烈，項(xiàng)目不適合發(fā)展百貨、超市、大賣場等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。光彩大市場，是中國光彩事業(yè)促進(jìn)會指導(dǎo)開發(fā)的，具有政策優(yōu)勢。 ?項(xiàng)目未來發(fā)展輻射型專業(yè)市場必將帶來眾多客流，可考慮配置餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)。 ?評級： ★ ★ 行業(yè)分析 —— 家電 ＩＴ數(shù)碼 ?主要集中在人民路北段。 ?評級： ★ ★ ★ ☆ 大眾娛樂消費(fèi) 足療美容集中度不高，社區(qū)商業(yè)中多有零散分布 休閑浴場為數(shù)不多，除主商圈內(nèi)有 23家，其他零星分布較少，有一定的發(fā)展空間 ?足療美容、休閑浴場集中度不高，體量不太大，可在本項(xiàng)目市場與住宅交接處的沿街店鋪發(fā)展?jié)M足區(qū)域人群休閑需要的足浴發(fā)廊一條街。 ?規(guī)模： 主要有四星級的新世界大酒店、三星級的名豪國際酒店、桃源春和泗陽大酒店。 目錄 ? 城市商業(yè)分布 ? 行業(yè)分析 商業(yè)市場分析 行業(yè)分析 —— 大型超市 大型超市 ?主要集中在人民路南段 ?規(guī)模： 蘇果、時代、 潤農(nóng)、農(nóng)工商 4家賣場；除農(nóng)工商單層面積 1200㎡ 外，其他都在 35006000㎡ 。如果 結(jié)合泗陽當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，便捷的水陸空交通條件將成為本項(xiàng)目發(fā)展外向型市場的有利條件。 ?泗陽利用港口交通運(yùn)輸優(yōu)勢發(fā)展再生紙和包裝產(chǎn)業(yè)，江蘇泗陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃了再生紙、包裝產(chǎn)業(yè)園。與周邊城市相比， 人均可支配收入不占優(yōu)勢，尚未實(shí)現(xiàn)藏富于民。 ? 蚌埠光彩大市場 項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃與執(zhí)行存在差異，在銷售方面需要招商來配合。 蚌埠光彩大市場 —— 市場概況 蚌埠光彩大市場 —— 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 店鋪間數(shù) （建材館建筑除外）： 單面分 22間 16間兩種，面積在 90平方米 左右 三層 結(jié)構(gòu)， 層高 米左右， 門面寬 。主流面積在 90110平方米 及 120180平方米 兩個區(qū)間。 ?1998年元月開工建設(shè)， 11月落成并開張營業(yè)， 2021年 3月將剩余權(quán)益轉(zhuǎn)讓及部分贈送給贛縣政府， 7月底項(xiàng)目圓滿結(jié)束。 ?截至 2021年 6月 30日，全國光彩事業(yè)實(shí)施項(xiàng)目實(shí)際統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下： 光彩事業(yè) —— 扶貧模式 投資辦廠 捐贈幫扶 農(nóng)業(yè)開發(fā) 科技投入 招工就業(yè) 市場開發(fā) 目錄 ? 光彩事業(yè) ? 光彩大市場 ? 蚌埠光彩大市場 光彩事業(yè)與光彩大市場 光彩大市場 —— 發(fā)展概況 1998年 首個光彩大市場誕生 ?1996年 11月，贛州地區(qū)在深圳召開招商引資會，會上，贛縣“建設(shè)批發(fā)大市場商貿(mào)興市”的項(xiàng)目被深圳光彩會相中。 商丘光彩大市場 光彩大市場 —— 產(chǎn)品分析 ?戶型 ：單個項(xiàng)目一般 提供兩到三種戶型選擇 ，戶型結(jié)構(gòu)涵蓋了 兩層、兩層半、三層、三層半等類型 ，同時大 多數(shù) 戶型均可作 商辦兩用 。 ?一期： 2021年 12月動工， 2021年底建成交付使用。 拆遷搬入模式復(fù)制難度較大。 0 10 20 30 40泗陽縣 沭陽縣 泗洪縣 新沂市 漣水縣 財(cái)政收入與周邊城市比較 財(cái)政收入（億元） 0246810121416182021 2021 2021 2021 2021泗陽歷年財(cái)政收入 財(cái)政收入（億元） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 ?三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： ： 47： ，二、三產(chǎn)業(yè)占 GDP比重為 %，比上年提高 。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè) —— 機(jī)械加工、新能源、造紙 ?作為老工業(yè)基地縣，泗陽機(jī)械加工產(chǎn)業(yè)歷史悠久，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。 ?新能源產(chǎn)業(yè)、造紙是泗陽未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向。 街道 ：行業(yè)密集度較高的主要是桃源路，以低檔建材家裝為主；淮海路，電動車銷售為主。在建服裝批發(fā)市場緊臨汽車客運(yùn)站，有利于對城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射，搶占了市場先機(jī)。 ?本項(xiàng)目對高檔商務(wù)娛樂消費(fèi)有一定需求，但不用占據(jù)大市場的主體部分，可考慮設(shè)在寫字樓部分。 ?家電賣場主要有約 2021㎡ 的蘇寧、五星電器專業(yè)賣場，農(nóng)工商、時代購物、華潤蘇果中約 400㎡ 家電板塊，約600㎡ 的金圓家電和約 400㎡ 的海爾專賣店。 ?評級： ★ ★ ★ ☆ 行業(yè)分析 —— 煙酒副食 小結(jié) 業(yè)態(tài)種類 與本案匹配度之評級 大型超市 ★ 服裝 服裝大賣場及專場店 ★ 服裝批發(fā)市場 ★ ★ 餐飲 公務(wù)宴請 ★ ★ 私人消費(fèi) ★ ★ ★ ★ 休閑娛樂 公務(wù)消費(fèi) ★ ★ ★ 青年娛樂消費(fèi) ★ ★ ★ ☆ 青朋娛樂消費(fèi) ★ ★ ★ ☆ 兒童娛樂消費(fèi) ★ ★ ★ ★ 賓館酒店 ★ ★ ★ ★ ★ 家居建材 ★ 家電 ★ ★ IT數(shù)碼 ★ ★ 電動車、摩托車、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品 ★ ★ ★ ★ 煙酒副食 ★ ★ ★ ☆ 小結(jié) ?泗陽商業(yè)發(fā)展良好，城區(qū)購物廣場與商業(yè)街相結(jié)合，形成了良好的集購物、餐飲、娛樂于一體的綜合商業(yè)氛圍。 ?項(xiàng)目周邊目前無任何商業(yè)配套設(shè)施。 ?項(xiàng)目目前交通條件較差，尚無主干交通道路連接城區(qū)。 ?比較優(yōu)勢 ：與蘇南地區(qū)輕紡市場相比，因土地成本相對較低，本項(xiàng)目發(fā)展輕紡城商戶經(jīng)營成本比較低，且市場距離貨源地較近，與中國主要面料消費(fèi)市場之間也未增加多少距離。 ?綜合評級： ★ ★ ★ 專業(yè)市場 —— 紙業(yè)城 項(xiàng)目定位與建議 —— 總體定位 ?輕紡、木業(yè)是泗陽兩大支枝產(chǎn)業(yè)， 本項(xiàng)目優(yōu)先發(fā)考慮發(fā)展輕紡城與木業(yè)城，作為本項(xiàng)目的主力市場。建議利用紹興中國輕紡城的品牌發(fā)展本項(xiàng)目一期輕紡城，給予相應(yīng)股份。 ?現(xiàn)有光彩大市場的良好經(jīng)營已經(jīng)給項(xiàng)目樹立了信心及品牌形象。 ?投資回報(bào) ：該客群以自營為主，建議銷售價(jià)格給予一定的優(yōu)惠。 ?休閑娛樂區(qū)、下鄉(xiāng)產(chǎn)品專區(qū)面向蘇北投資客群，江淮輕紡城面向紹興中國輕紡城經(jīng)營戶及浙江其它地區(qū)投資客群。 ?單身公寓同時面向蘇北投