【正文】 ，這種區(qū)域中心城市的 區(qū)位優(yōu)勢是本項(xiàng)目無法比擬的 。本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚，泗陽城區(qū)已建成（或在建）金三角家居建材市場、汽配城、京淮服裝市場、萬佳科技星城、華東木業(yè)城等一大批專業(yè)市場，市場體系已比較齊全，另一方面泗陽城區(qū)目前不存在需要改造的老市場。 ? 蚌埠大市場的 23層背靠背的建筑形態(tài)簡單，易于銷售，可供本項(xiàng)目借鑒。 ? 蚌埠光彩大市場 項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃與執(zhí)行存在差異，在銷售方面需要招商來配合。 ?縣域總面積 1418平方公里，總?cè)丝?97萬 ，其中城區(qū)人口約 28萬 。 城市 總?cè)丝冢ㄈf人） 城區(qū)人口（萬人 ） 泗陽縣 97 28 沭陽縣 179 36 泗洪縣 100 21 新沂市 23 漣水縣 106 11 宿遷市 泗陽縣 淮安市 48公里 30公里 沭陽縣 43公里 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市概況 宿遷市 泗陽縣 淮安市 48公里 30公里 沭陽縣 43公里 ?陸運(yùn)： 橫亙東西的 宿淮鹽高速 ，與京滬、寧徐、寧連、京福和連霍五大高速交匯互通， 新長鐵路 和 宿淮鐵路 將泗陽與長三角諸多開放城市緊緊相連。 ?水運(yùn)： 京杭大運(yùn)河泗陽段擁有 48個(gè)碼頭 ，京杭大運(yùn)河 泗陽貨運(yùn)港 使泗陽水上交通便捷通暢， 70分鐘至連云港國際貨運(yùn)港口 ， 210分鐘至青島國際貨運(yùn)港口。 人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 18324元 （按常住人口計(jì)算），比上年增加 3826元。與周邊城市相比，泗陽縣 經(jīng)濟(jì)總量不高，但人均 GDP較高。 財(cái)政收入增長較快，但受限于人口規(guī)模及洋河大曲的搬遷，財(cái)政收入絕對值仍相對偏低。 農(nóng)業(yè)占比仍較高，第三產(chǎn)業(yè)占比偏低，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。與周邊城市相比， 人均可支配收入不占優(yōu)勢，尚未實(shí)現(xiàn)藏富于民。按行業(yè)分，批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長 %；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 元，增長 %。 泗陽商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，但總量偏低，本項(xiàng)目發(fā)展存在一定的難度。 ?泗陽已被江蘇省政府確立為“棉紡產(chǎn)業(yè)集群縣”，目前全縣投產(chǎn)和在建的絹棉紡超過 150萬錠，年產(chǎn)成衣億件套，從業(yè)人員 。 支柱產(chǎn)業(yè) —— 紡織服裝 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 ?木材產(chǎn)業(yè)，擁有中、高密度纖維板、覆膜板、多層板、膠合板、異型板、科技木、高檔家具等近百個(gè)品種、 1200多家企業(yè)，年加工能力為 150萬立方米，從業(yè)人員近 4萬人，已成為泗陽工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 支柱產(chǎn)業(yè) —— 林木業(yè) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè) —— 電光源產(chǎn)業(yè)、電子科技 ?電光源產(chǎn)業(yè)，擁有 30多家骨干企業(yè)，蘇州照明產(chǎn)業(yè)城、光陽照明、勇仕照明、凱烽照明等知名企業(yè)落戶。 ?泗陽電子產(chǎn)業(yè)園位于江蘇泗陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，現(xiàn)有一達(dá)電子、臺灣萬泰集團(tuán)等數(shù)家知名企業(yè)落戶，為 IBM、 SONY等世界500強(qiáng)企業(yè)做配套生產(chǎn)，隨著富士康、達(dá)方等大型電子企業(yè)落戶周邊 30公里，一大批配套企業(yè)紛至沓來，電子產(chǎn)業(yè)園的集聚效應(yīng)明顯，呈現(xiàn)迅猛之勢。位于江蘇泗陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的機(jī)械產(chǎn)業(yè)園已有巨峰電工、科森五金、富源鐵塔、成達(dá)制蓋、金輪機(jī)械制造等大批機(jī)械加工、五金類項(xiàng)目紛紛落戶。 ?泗陽利用港口交通運(yùn)輸優(yōu)勢發(fā)展再生紙和包裝產(chǎn)業(yè)，江蘇泗陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃了再生紙、包裝產(chǎn)業(yè)園。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè)與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度 —— 紡織服裝業(yè) 市場機(jī)會 ?隨著沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地成本及勞動力成本的提高，勞動密集型的紡織服裝工業(yè)將向低土地成本及勞動力成本的地區(qū)轉(zhuǎn)移。 ?本項(xiàng)目若發(fā)展輕紡市場，因土地成本相對較低，入駐商戶的經(jīng)營成本也將相對較低，市場所在地距離產(chǎn)品貨源較近，且離長三角主要面料消費(fèi)市場并沒有增加多少距離。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè)與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度 —— 林木業(yè) 湖州億豐國際建材城 浙江南潯家具廣場 ?此前，浙江南潯幾大木地板批發(fā)市場在銷售上均取得了不俗業(yè)績，市場經(jīng)營狀況也較好。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 枝柱產(chǎn)業(yè)與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度 —— 林木業(yè) 市場機(jī)會 ?江淮地區(qū)目前尚無輻射蘇魯皖豫區(qū)域的木地板批發(fā)大市場。 ?泗陽當(dāng)?shù)匾呀ǔ扇A東國際木業(yè)城，通過對湖州市場的研究（湖州當(dāng)?shù)赜卸鄠€(gè)大規(guī)模的家具木業(yè)市場）發(fā)現(xiàn)，具有產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢的地區(qū)完全可以容納多個(gè)大型專業(yè)市場。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè) —— 小結(jié) ?泗陽已經(jīng)形成了 以紡織服裝、木業(yè)加工為龍頭 ，電光源產(chǎn)業(yè)、電子科技產(chǎn)業(yè)、機(jī)械加工協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。 ?紡織服裝、林木業(yè)產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢將成為本項(xiàng)目發(fā)展對外輻射型輕紡市場、家居建材類市場的重要支撐。如果 結(jié)合泗陽當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，便捷的水陸空交通條件將成為本項(xiàng)目發(fā)展外向型市場的有利條件。 本項(xiàng)目的發(fā)展不能局限于泗陽本地市場，必須將眼光放大至江淮乃至更大區(qū)域。同時(shí)也將推動項(xiàng)目走上產(chǎn)業(yè)扶貧的光彩大道。 ?泗陽 北擴(kuò)區(qū)域定位為“文化新城” ，規(guī)劃以泗中新校區(qū)用地區(qū)域?yàn)橹行?，建設(shè)一個(gè)配套齊全、文化氛圍濃郁、生活工作便捷、生態(tài)環(huán)境舒適的新城家園。 ?泗陽東延區(qū)域以商貿(mào)工業(yè)為主，目前已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模，商貿(mào)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勢，已建成金三角建材城、汽配城等一批專業(yè)市場， 其先發(fā)優(yōu)勢對本項(xiàng)目形成一定的競爭壓力 。 目錄 ? 城市商業(yè)分布 ? 行業(yè)分析 商業(yè)市場分析 商業(yè)市場分析 —— 城區(qū)商業(yè)分布 專業(yè)市場 ：服裝、機(jī)電、建材家裝、汽配四大專業(yè)市場群集汽車客運(yùn)站。購物中心、服裝賣場、家電賣場、餐飲、住宿、娛樂均集中于此。 ?休閑零售商業(yè)與專業(yè)市場分區(qū)域獨(dú)立發(fā)展，商業(yè)功能劃分清晰。 目錄 ? 城市商業(yè)分布 ? 行業(yè)分析 商業(yè)市場分析 行業(yè)分析 —— 大型超市 大型超市 ?主要集中在人民路南段 ?規(guī)模： 蘇果、時(shí)代、 潤農(nóng)、農(nóng)工商 4家賣場；除農(nóng)工商單層面積 1200㎡ 外，其他都在 35006000㎡ 。 ?經(jīng)營狀況： 蘇果人流最高，半小時(shí)約二三百人，時(shí)代雖然地理位置優(yōu)越，但受蘇果沖擊，人流略少，潤農(nóng)和農(nóng)工商因環(huán)境檔次不高，人流約為時(shí)代購物中心的一半 ?大型超市對人流、住宅密集度有較高的要求，本項(xiàng)目偏離城區(qū)，暫不宜發(fā)展綜合賣場。 ?規(guī)模： 大洋、金貿(mào)、亞細(xì)亞、潤農(nóng)百貨都是純服裝賣場，除潤農(nóng)單層 700㎡ 左右外，其他均在 2021㎡ 左右；碧云商城、中華商城、萬豪國際商業(yè)廣場和財(cái)富廣場均致力打造服裝為主的步行街，共約 15000㎡ 左右；沿街服裝店約 40家，共約 1000㎡ 。商街、賣場品牌較少，以 100元左右的中低服裝為主。 ?服裝大賣場與專賣店對人流有較高的要求，本項(xiàng)目偏離城區(qū)，暫不宜發(fā)展服裝大賣場與專賣店。 ?陶然亭小商品市場： 2021㎡ ，檔次極低，生意不太好。 ?服裝零售市場的成熟，加之項(xiàng)目地塊人流未形成，周邊商業(yè)氛圍缺失，限制了服裝零售市場的發(fā)展。對未來服裝批發(fā)市場進(jìn)駐形成了較強(qiáng)的排他性。 ?規(guī)模： 主要有四星級的新世界大酒店、三星級的名豪國際酒店、桃源春和泗陽大酒店。店前車位停車 60%以上，有的甚至無空余車位。 ?滿足公務(wù)宴請的高檔酒店將趨于飽和，本項(xiàng)目周邊流動動人口居多，市場定位檔次不宜過高，公務(wù)餐飲發(fā)展難度較大。騾馬古街 40%空置，桃源美食街 20%待轉(zhuǎn)。 ?大排檔 美食街分布在解放路、淮海路、人民路，生意較好，但衛(wèi)生條件很差。因此本項(xiàng)目不宜以美食街為主打概念，但因周邊流動人口較多、未來大市場也需要餐飲配套，本項(xiàng)目宜打造一定體量的配套餐飲和休閑餐飲，以作為本項(xiàng)目的補(bǔ)充業(yè)態(tài)。 ?但是，考慮到未來市場可能會有一批富裕的老板階層，高檔的娛樂消費(fèi)仍有一定需求。 ?評級： ★ ★ ★ ☆ 行業(yè)分析 —— 休閑娛樂 大眾娛樂消費(fèi) ?量販 KTV56家、酒吧 1家，規(guī)模 100臺網(wǎng)吧45家，生意良好 ?電玩 3家， 2050臺規(guī)模，部分受位置影響，生意一般 ?電影院 1家，約容納 100多人， 5元 /人，檔次低環(huán)境差，不受當(dāng)?shù)厍嗄甑南矏?，生意較冷清。 ?評級： ★ ★ ★ ☆ 大眾娛樂消費(fèi) 足療美容集中度不高，社區(qū)商業(yè)中多有零散分布 休閑浴場為數(shù)不多，除主商圈內(nèi)有 23家，其他零星分布較少，有一定的發(fā)展空間 ?足療美容、休閑浴場集中度不高，體量不太大，可在本項(xiàng)目市場與住宅交接處的沿街店鋪發(fā)展?jié)M足區(qū)域人群休閑需要的足浴發(fā)廊一條街。 ?城區(qū)兒童娛樂場所較少，沒有兒童用品銷售或兒童娛樂較為集中的場所 ?兒童市場空間明顯，可發(fā)展兒童用品或兒童玩具批發(fā)市場，但本案偏離城區(qū)，高人氣難以快速形成，給市場發(fā)展帶來一定難度。 ?高檔酒店除了現(xiàn)有的新世界、名豪國際和泗陽大酒店外，還有兩座規(guī)劃建設(shè)的星級酒店，市場趨于飽和。 ?隨著泗陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和火車站的建成通車，外來商務(wù)人士會越來越多，帶動當(dāng)?shù)刭e館酒店業(yè)的發(fā)展，因此本案可考慮布置針對商務(wù)人士的類似于如漢庭、如家等連鎖商務(wù)酒店（本項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)應(yīng)及時(shí)與漢庭、如家等取得聯(lián)系）。 ?規(guī)模： 沿街店鋪 100多家，體量約 4000㎡ ；金三角體量較大，總建筑約 15萬㎡。且金三角建材市場營業(yè)三年，已在市民中形成了品牌影響力。 ?評級： ★ 行業(yè)分析 —— 家居建材 家電 ?主要集中在眾興路與人民路交叉區(qū)?？傮w量并不大 . ?家電銷售渠道以賣場為主，品牌經(jīng)銷商較少，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射不足。 ?評級： ★ ★ 行業(yè)分析 —— 家電 ＩＴ數(shù)碼 ?主要集中在人民路北段?，F(xiàn)有體量較小。 ?目前沒有專業(yè)的 IT數(shù)碼賣場，在建的萬佳科技星城約㎡，規(guī)劃打造專業(yè)數(shù)碼電子街，是縣科技局和建設(shè)局指定的數(shù)碼電子市場。 ?評級： ★ 行業(yè)分析 —— IT數(shù)碼 電動車、摩托車、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品 ?主要集中淮海路 ?約有 20家電動車銷售店，面積 50200多㎡不等，總體量2021多㎡。城區(qū)規(guī)模不大，便于電動車出行，電動車生意良好。本業(yè)態(tài)與家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品可合并為一個(gè)專業(yè)區(qū)塊。 ?但該品類市場影響力較小，市場能容納的體量有限，不宜發(fā)展過大， 只宜將其作為項(xiàng)目的一個(gè)組成部分發(fā)展。 ?目前家居建材、機(jī)電、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)等市場均已形成，服裝批發(fā)、汽配、數(shù)碼電子市場也在建設(shè)中，針對泗陽本縣的內(nèi)需型專業(yè)市場的機(jī)會已很小。 ?項(xiàng)目未來發(fā)展輻射型專業(yè)市場必將帶來眾多客流，可考慮配置餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)。本業(yè)態(tài)可與家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品可合并為一個(gè)專業(yè)區(qū)塊。 目錄 ? 規(guī)劃指標(biāo) ? 區(qū)位分析 ? 交通分析 ? 周邊環(huán)境分析 ? ＳＷＯＴ 分析 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目地塊分析 —— 規(guī)劃指標(biāo) ?占地面積： 253畝 ?容積率： （暫定） ?規(guī)劃建筑面積： 25萬平方米 項(xiàng)目地塊分析 —— 區(qū)位分析 ? 項(xiàng)目地處泗陽縣城區(qū)東北角，省道以北，距離泗陽體育中心 2約公里，距離市中心中華廣場約 6公里。 ? 當(dāng)前地塊感觀較差，周邊為農(nóng)田，與主城區(qū)之間以鄉(xiāng)村小道相連，且宿淮鐵路站通往城區(qū)的道路何時(shí)建成通車也無明確時(shí)間表。 ? 項(xiàng)目緊鄰宿淮鐵路泗陽鐵路站，該鐵路站已于 2021年 6月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)在 2021年宿淮鐵路將建成通車。 ? 項(xiàng)目未來交通條件將會得到極大改善，宿淮鐵路的建成，使本項(xiàng)目具備了發(fā)展對外輻射型商貿(mào)物流業(yè)的潛質(zhì)。 2公里 泗陽體育中心 6公里 火車站 規(guī)劃道路 325省道 宿淮鐵路 4公里 項(xiàng)目地塊分析 —— 周邊環(huán)境分析 ?項(xiàng)目周邊現(xiàn)為農(nóng)田，也有部分農(nóng)戶分散居住在周邊。 ?直觀判斷，地塊更適合建設(shè)住宅。光彩大市場，是中國光彩事業(yè)促進(jìn)會指導(dǎo)開發(fā)的，具有政策優(yōu)勢。 ?北部文化新城的規(guī)劃，將使該區(qū)域成為新興的居住區(qū)，未來可為本項(xiàng)目導(dǎo)入消費(fèi)客流； ?泗陽已形成以紡織服裝業(yè)為龍頭，木業(yè)加工、電光源、機(jī)械加工等協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是紡織產(chǎn)業(yè)與木業(yè)加工已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)領(lǐng)取優(yōu)勢，為本項(xiàng)目發(fā)展輕紡服裝與木業(yè)產(chǎn)品的商貿(mào)物流提供了堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐。 ?目前，泗陽城區(qū)大型零售商業(yè)項(xiàng)目（經(jīng)營面積大于 1000平方米，非專業(yè)市場類）已超過 10個(gè)，商業(yè)供應(yīng)面積近 5萬平方米。如本項(xiàng)目定位本縣內(nèi)需型市場，將面臨巨大競爭壓力。 ?本項(xiàng)目市場定位關(guān)鍵在于解決項(xiàng)目主體定位與配套服務(wù)定位。 項(xiàng)目定位與建議 —— 總體定位 ?本項(xiàng)目規(guī)模較大，綜合性商業(yè)體是本項(xiàng)目的最佳選擇。 ?項(xiàng)目周邊為分散村落，人口聚集密度較小，人口規(guī)模有限。 ?百貨、超市、大賣場等大型主力商家一般選擇交通便利、人口聚集的商業(yè)中心或大型居住社區(qū)，本項(xiàng)目自身?xiàng)l件不符合上述要求。 百貨、超市、大賣場等大型主力商家 結(jié)論：項(xiàng)目自身?xiàng)l件無法滿足百貨、超市、大賣場等大型主力商家的區(qū)位選擇要素，且當(dāng)前市場競爭已比較激烈，項(xiàng)目不適合發(fā)展百貨、超市、大賣場等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。 ?項(xiàng)目目前交通條件較差，但項(xiàng)目地塊緊鄰泗陽鐵路站，未來對外交通便捷，可滿足專業(yè)市場對