【正文】 彩大市場(chǎng) —— 市場(chǎng)概況 ?工程共分 二期 建設(shè)。 ?一期： 2021年 12月動(dòng)工， 2021年底建成交付使用。包括 東海大道綜合服務(wù)區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)商店區(qū)和倉(cāng)庫(kù)區(qū)，占地 613畝，建筑面積 42萬(wàn)平方米 。 ?二期： 二期工程現(xiàn)已完成 60%，部分投入使用，僅有九區(qū)目前處于規(guī)劃狀態(tài)（未建）。 蚌埠光彩大市場(chǎng) —— 市場(chǎng)概況 蚌埠光彩大市場(chǎng) —— 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 店鋪間數(shù) （建材館建筑除外）： 單面分 22間 16間兩種，面積在 90平方米 左右 三層 結(jié)構(gòu)， 層高 米左右， 門(mén)面寬 。 ? 一期共 80幢單體建筑 +1幢大面積展館建筑 ? 一期分為獨(dú)立設(shè)計(jì)的 建材家居館雙層建筑 ，和 背靠背三層單棟建筑 及 綜合樓建筑 。 蚌埠光彩大市場(chǎng) —— 銷(xiāo)售招商情況 ? 招商方式 ： 以尋找自營(yíng)商戶作為市場(chǎng)的業(yè)主為主要招商營(yíng)銷(xiāo)模式。 ? 銷(xiāo)售價(jià)格 ： 一期均價(jià)為 1100元 /平方米 (20212021年 ) 二期在售的價(jià)格均價(jià) 3800/平方米 (2021年 ) ? 商戶統(tǒng)計(jì) ： 在經(jīng)營(yíng)總商戶數(shù)約為 3800戶 左右。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其中 自營(yíng)商戶約占 67成 ， 租賃商戶約占 23成 。 蚌埠光彩大市場(chǎng) —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)狀況 原規(guī)劃業(yè)態(tài) 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 開(kāi)業(yè)比例 規(guī)劃業(yè)態(tài)所占比 例 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)狀況 服裝飾品針織毛線布匹 服裝布匹針織物流窗簾 約 95% 約 70% 一般 陶瓷潔具 陶瓷潔具衛(wèi)浴 約 100% 約 100% 較好 家居家具 家居家具 約 100% 約 100% 較好 木材板材 五金油漆涂料 約 100% 0% 較好 五金水暖 裝飾材料燈具 約 100% 約 100% 較好 家電電腦器材 家電電腦器材鞋 類食品酒類 約 100% 約 30% 一般 皮鞋布膠 小家電太陽(yáng)能類 產(chǎn)品皮鞋布膠 約 100% 約 90% 一般 糖酒食品干鮮 糖酒食品干鮮 汽車(chē)電動(dòng)車(chē) 約 95% 約 50% 一般 日用百貨化妝品 機(jī)電日用百貨 約 100% 約 60% 一般 蚌埠光彩大市場(chǎng) —— 綜合評(píng)述 ? 蚌埠光彩大市場(chǎng)的整體定位是： 大市場(chǎng) 大商貿(mào) 大流通。 ? 蚌埠光彩大市場(chǎng) 區(qū)位優(yōu)越，交通便捷 ，汽車(chē)南站設(shè)在市場(chǎng)一期和二期工程中間，有效解決了市場(chǎng)接駁外部客貨流的問(wèn)題。 ? 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富， 涵蓋家居家具、裝飾建材、五金機(jī)電、照明燈飾、家用電器、日用百貨、煙酒副食、鞋服類、針紡織布藝、汽車(chē)電動(dòng)車(chē)、奇石玉器、花卉以及物流運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)配套 。 ? 蚌埠光彩大市場(chǎng)一期是 以家居建材裝飾作為主經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ，抓住了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)空白機(jī)會(huì)，經(jīng)營(yíng)狀況較好。 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，蚌埠光彩大市場(chǎng) 2021年 交易額達(dá) 30億元 ， 年租金達(dá) 1000萬(wàn)元 以上，為當(dāng)?shù)貛?dòng) 1萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，在當(dāng)?shù)赜邢喈?dāng)?shù)挠绊懥Α? 0 蚌埠光彩大市場(chǎng) —— 與本項(xiàng)目對(duì)比 ? 蚌埠光彩大市場(chǎng)位于蚌埠市，蚌埠市是安徽省重要工商業(yè)城市，皖北地區(qū)商貿(mào)中心，這種區(qū)域中心城市的 區(qū)位優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目無(wú)法比擬的 。 ? 蚌埠光彩大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間 較早，一方面市場(chǎng)存在空白點(diǎn)，另一方面原老市場(chǎng)存在物業(yè)改造及規(guī)模擴(kuò)張的需求，多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶為老城區(qū)市場(chǎng)拆遷后入駐，自營(yíng)比例較高。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，泗陽(yáng)城區(qū)已建成（或在建）金三角家居建材市場(chǎng)、汽配城、京淮服裝市場(chǎng)、萬(wàn)佳科技星城、華東木業(yè)城等一大批專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)體系已比較齊全，另一方面泗陽(yáng)城區(qū)目前不存在需要改造的老市場(chǎng)。 拆遷搬入模式復(fù)制難度較大。 ? 蚌埠大市場(chǎng)的 23層背靠背的建筑形態(tài)簡(jiǎn)單，易于銷(xiāo)售，可供本項(xiàng)目借鑒。 ? 蚌埠光彩大市場(chǎng) 商鋪面積一般在 90平方米左右，這種面積規(guī)劃也易于銷(xiāo)售招商，可借鑒。 ? 蚌埠光彩大市場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃與執(zhí)行存在差異，在銷(xiāo)售方面需要招商來(lái)配合。 目錄 ? 城市概況 ? 城市發(fā)展 ? 城市發(fā)展規(guī)劃 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市概況 泗水古國(guó) 意楊之鄉(xiāng) 新興紡都 生態(tài)家園 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市概況 ?泗陽(yáng)縣地處蘇北腹地，東界淮安市淮陰區(qū)，南瀕洪澤湖，北鄰沭陽(yáng)縣，西與宿城、宿豫區(qū)毗鄰。 ?縣域總面積 1418平方公里，總?cè)丝?97萬(wàn) ，其中城區(qū)人口約 28萬(wàn) 。與周邊城市相比，泗陽(yáng)縣總?cè)丝谧钌佟? 城市 總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 城區(qū)人口（萬(wàn)人 ） 泗陽(yáng)縣 97 28 沭陽(yáng)縣 179 36 泗洪縣 100 21 新沂市 23 漣水縣 106 11 宿遷市 泗陽(yáng)縣 淮安市 48公里 30公里 沭陽(yáng)縣 43公里 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市概況 宿遷市 泗陽(yáng)縣 淮安市 48公里 30公里 沭陽(yáng)縣 43公里 ?陸運(yùn)： 橫亙東西的 宿淮鹽高速 ，與京滬、寧徐、寧連、京福和連霍五大高速交匯互通， 新長(zhǎng)鐵路 和 宿淮鐵路 將泗陽(yáng)與長(zhǎng)三角諸多開(kāi)放城市緊緊相連。 ?空運(yùn)： 30分鐘至蘇北國(guó)際機(jī)場(chǎng)（淮安漣水縣） ， 60分鐘至連云港白塔埠機(jī)場(chǎng)， 55分鐘至徐州觀音機(jī)場(chǎng)， 150分鐘至南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，240分鐘至上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 ?水運(yùn)： 京杭大運(yùn)河泗陽(yáng)段擁有 48個(gè)碼頭 ，京杭大運(yùn)河 泗陽(yáng)貨運(yùn)港 使泗陽(yáng)水上交通便捷通暢， 70分鐘至連云港國(guó)際貨運(yùn)港口 ， 210分鐘至青島國(guó)際貨運(yùn)港口。 目錄 ? 城市概況 ? 城市發(fā)展 ? 城市發(fā)展規(guī)劃 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 0204060801001201401601802021 2021 2021 2021 2021泗陽(yáng)歷年 GDP ?2021年，實(shí)現(xiàn) 地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) ，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%。 人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 18324元 （按常住人口計(jì)算），比上年增加 3826元。預(yù)計(jì) 2021年泗陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將繼續(xù)保持在兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)。與周邊城市相比，泗陽(yáng)縣 經(jīng)濟(jì)總量不高，但人均 GDP較高。 0 50 100 150 200 250泗陽(yáng)縣 沭陽(yáng)縣 泗洪縣 新沂市 漣水縣 GDP及人均 GDP與周邊城市比較 人均 GDP（ 百元） GDP（ 億元） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 ?2021年，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 、一般預(yù)算收入 元 ， 分別增長(zhǎng) %、 %。 財(cái)政收入增長(zhǎng)較快，但受限于人口規(guī)模及洋河大曲的搬遷，財(cái)政收入絕對(duì)值仍相對(duì)偏低。 0 10 20 30 40泗陽(yáng)縣 沭陽(yáng)縣 泗洪縣 新沂市 漣水縣 財(cái)政收入與周邊城市比較 財(cái)政收入（億元） 0246810121416182021 2021 2021 2021 2021泗陽(yáng)歷年財(cái)政收入 財(cái)政收入（億元） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 ?三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： ： 47： ，二、三產(chǎn)業(yè)占 GDP比重為 %，比上年提高 。 農(nóng)業(yè)占比仍較高，第三產(chǎn)業(yè)占比偏低，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。 % 47% % 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 7971 9650 10876 3833 4240 4812 5419 6080 0202140006000800010000120212021 2021 2021 2021 2021居民可支配收入 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 農(nóng)民人均純收入（元） ?2021年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10760元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 6050元，比上年增長(zhǎng) %。與周邊城市相比， 人均可支配收入不占優(yōu)勢(shì)，尚未實(shí)現(xiàn)藏富于民。 0 5000 10000 15000泗陽(yáng)縣 沭陽(yáng)縣 泗洪縣 新沂市 漣水縣 居民收入水平與周邊城市比較 農(nóng)民純收入 居民可支配收入（元） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 0510152025303540452021 2021 2021 2021 2021泗陽(yáng)歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） ?2021年，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %。按行業(yè)分，批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 元，增長(zhǎng) %。按城鄉(xiāng)分，城市實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %。 泗陽(yáng)商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但總量偏低，本項(xiàng)目發(fā)展存在一定的難度。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 ?紡織服裝是泗陽(yáng)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，紡織服裝產(chǎn)業(yè)城位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)，總面積 3平方公里，已形成紡紗、織布、印染、服裝加工以及配套功能齊全的產(chǎn)業(yè)鏈。 ?泗陽(yáng)已被江蘇省政府確立為“棉紡產(chǎn)業(yè)集群縣”，目前全縣投產(chǎn)和在建的絹棉紡超過(guò) 150萬(wàn)錠，年產(chǎn)成衣億件套，從業(yè)人員 。 ?2021年底全縣將形成萬(wàn)臺(tái)織機(jī)、億件成衣的生產(chǎn)能力，華東地區(qū)新紡都初具規(guī)模。 支柱產(chǎn)業(yè) —— 紡織服裝 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 ?木材產(chǎn)業(yè)，擁有中、高密度纖維板、覆膜板、多層板、膠合板、異型板、科技木、高檔家具等近百個(gè)品種、 1200多家企業(yè)，年加工能力為 150萬(wàn)立方米，從業(yè)人員近 4萬(wàn)人，已成為泗陽(yáng)工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。到 2021年泗陽(yáng)精深木業(yè)加工能力將突破 200萬(wàn)立方米，從業(yè)人員達(dá) 5萬(wàn)人。 支柱產(chǎn)業(yè) —— 林木業(yè) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè) —— 電光源產(chǎn)業(yè)、電子科技 ?電光源產(chǎn)業(yè)，擁有 30多家骨干企業(yè)，蘇州照明產(chǎn)業(yè)城、光陽(yáng)照明、勇仕照明、凱烽照明等知名企業(yè)落戶。 2021年泗陽(yáng)的節(jié)能燈生產(chǎn)能力將擴(kuò)大到 10億支，建成全國(guó)最大的大功率節(jié)能燈生產(chǎn)基地和華東新興電器照明基地。 ?泗陽(yáng)電子產(chǎn)業(yè)園位于江蘇泗陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域，現(xiàn)有一達(dá)電子、臺(tái)灣萬(wàn)泰集團(tuán)等數(shù)家知名企業(yè)落戶，為 IBM、 SONY等世界500強(qiáng)企業(yè)做配套生產(chǎn)，隨著富士康、達(dá)方等大型電子企業(yè)落戶周邊 30公里，一大批配套企業(yè)紛至沓來(lái)，電子產(chǎn)業(yè)園的集聚效應(yīng)明顯，呈現(xiàn)迅猛之勢(shì)。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè) —— 機(jī)械加工、新能源、造紙 ?作為老工業(yè)基地縣，泗陽(yáng)機(jī)械加工產(chǎn)業(yè)歷史悠久，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。位于江蘇泗陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的機(jī)械產(chǎn)業(yè)園已有巨峰電工、科森五金、富源鐵塔、成達(dá)制蓋、金輪機(jī)械制造等大批機(jī)械加工、五金類項(xiàng)目紛紛落戶。 ?新能源產(chǎn)業(yè)是泗陽(yáng)鼓勵(lì)發(fā)展和政策扶持的重點(diǎn)。 ?泗陽(yáng)利用港口交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)發(fā)展再生紙和包裝產(chǎn)業(yè)，江蘇泗陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃了再生紙、包裝產(chǎn)業(yè)園。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè)與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度 —— 紡織服裝業(yè) 常熟萬(wàn)豪國(guó)際輕紡城 無(wú)錫東方國(guó)際輕紡城 無(wú)錫輕紡城（江陰） ?近年來(lái)，蘇南地區(qū)與紡織服裝業(yè)相關(guān)的輕紡市場(chǎng)如雨后春筍般涌現(xiàn)，吸引了江蘇乃至浙江及全國(guó)其他地區(qū)的大批投資者前往投資。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè)與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度 —— 紡織服裝業(yè) 市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?隨著沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地成本及勞動(dòng)力成本的提高，勞動(dòng)密集型的紡織服裝工業(yè)將向低土地成本及勞動(dòng)力成本的地區(qū)轉(zhuǎn)移。蘇北地區(qū)已成為承接沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要地區(qū)。 ?本項(xiàng)目若發(fā)展輕紡市場(chǎng)，因土地成本相對(duì)較低，入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本也將相對(duì)較低，市場(chǎng)所在地距離產(chǎn)品貨源較近，且離長(zhǎng)三角主要面料消費(fèi)市場(chǎng)并沒(méi)有增加多少距離。 ?本項(xiàng)目若發(fā)展以紡織服裝產(chǎn)業(yè)為支撐的輕紡市場(chǎng)，將比發(fā)展內(nèi)需型的家居建材等類別的市場(chǎng)對(duì)浙江地區(qū)的投資客群更有投資吸引力 。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè)與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度 —— 林木業(yè) 湖州億豐國(guó)際建材城 浙江南潯家具廣場(chǎng) ?此前，浙江南潯幾大木地板批發(fā)市場(chǎng)在銷(xiāo)售上均取得了不俗業(yè)績(jī)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況也較好。 ?在行業(yè)細(xì)分越來(lái)越細(xì)的當(dāng)代，本項(xiàng)目建大而全的家居建材大市場(chǎng)不如建成面向蘇魯皖豫的專業(yè)的木地板批發(fā)市場(chǎng)。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 枝柱產(chǎn)業(yè)與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度 —— 林木業(yè) 市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?江淮地區(qū)目前尚無(wú)輻射蘇魯皖豫區(qū)域的木地板批發(fā)大市場(chǎng)。 ?本項(xiàng)目發(fā)展木地板批發(fā)大市場(chǎng)具有距貨源地近的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)蘇魯皖豫等地區(qū)均可從本市場(chǎng)進(jìn)貨。 ?泗陽(yáng)當(dāng)?shù)匾呀ǔ扇A東國(guó)際木業(yè)城，通過(guò)對(duì)湖州市場(chǎng)的研究（湖州當(dāng)?shù)赜卸鄠€(gè)大規(guī)模的家具木業(yè)市場(chǎng)）發(fā)現(xiàn)，具有產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)的地區(qū)完全可以容納多個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)。 ?一個(gè)輻射蘇魯皖豫四省的區(qū)域大市場(chǎng)能夠 有效吸引浙江地區(qū)的投資客群。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 —— 城市發(fā)展 支柱產(chǎn)業(yè)