【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 碼廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)建議 4 第 20頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 （一）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的意義 ? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心要素是發(fā)掘商業(yè)物業(yè)商業(yè)潛力的價(jià)值點(diǎn)，也就是確定商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方向，或者說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心要素。 ? 準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位是商業(yè)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，只有準(zhǔn)確的定位才能充分地發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，才能獲取理想的投資收益。 ? 如果商業(yè)地產(chǎn)的定位失誤，即使物業(yè)具備了優(yōu)良的配套設(shè)施條件，并投入了大量的廣告推廣費(fèi)用，采取了先進(jìn)的營(yíng)銷推廣方式，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)也將會(huì)面臨失敗的命運(yùn)。 ? 如廣州美博城配套設(shè)施先進(jìn)，營(yíng)銷推廣的力度很大，但其較高檔化妝品批發(fā)的開(kāi)發(fā)定位不適合市場(chǎng)的需求，最終導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營(yíng)步履艱難。以及鄭州寶龍城市廣場(chǎng)等等。 第 21頁(yè) 總體定位 業(yè)態(tài)定位 業(yè)種規(guī)劃 產(chǎn)品建議 定價(jià)策略 經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 商業(yè)規(guī)劃研究 城市環(huán)境研究 商業(yè)項(xiàng)目研究 項(xiàng)目綜合分析 （二）定位整體思維框架解析 市 場(chǎng) 定 位 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 第 22頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 城市定位 中國(guó)中部地區(qū)的交通樞紐、豫鄂陜?nèi)≈g的省際區(qū)域性中心城市、國(guó)家歷史文化名城、適宜人居的生態(tài)園林城市。 區(qū)位交通 焦枝鐵路縱貫?zāi)媳保瑢幬麒F路橫穿 7個(gè)縣市區(qū)， 2022年投入運(yùn)行；國(guó)道 312線、 207線、 209線和省道豫 01線、豫 02線分別從全市縱橫穿過(guò)，許昌 南陽(yáng)高速公路、南陽(yáng) 襄樊高速公路南陽(yáng) 鄧州段、 312國(guó)道信陽(yáng) 南陽(yáng)段和207國(guó)道南陽(yáng) 洛陽(yáng)段高速公路已經(jīng)開(kāi)通，南陽(yáng)已經(jīng)成為鐵路、公路雙“十”字架交通樞紐。南陽(yáng)飛機(jī)場(chǎng)為河南三大飛機(jī)場(chǎng)之一，可起降波音 747客機(jī)。 行政劃分 南陽(yáng)市現(xiàn)轄 1市 2區(qū) 10縣，鄧州市、臥龍區(qū)、宛城區(qū)、方城縣、南召縣、鎮(zhèn)平縣、內(nèi)鄉(xiāng)縣、西峽縣、淅川縣、唐河縣、新野縣、桐柏縣、社旗縣。 ? 南陽(yáng)城市環(huán)境概述 第 23頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 城市人口 南陽(yáng)市總?cè)丝?2022年年末達(dá)到 人文歷史 早在“南召猿人”就在南陽(yáng)生息繁衍。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，是全國(guó)著名的冶鐵中心，西漢時(shí)為全國(guó)六大都會(huì)之一，“商遍天下，富冠海內(nèi)”。東漢為光武帝劉秀發(fā)跡之地，故稱“南都帝鄉(xiāng)”。南陽(yáng)曾培養(yǎng)和造就出著名謀略家、“商圣”范蠡，“科圣”張衡，“醫(yī)圣”張仲景，杰出的政治家、軍事家諸葛亮等舉世間名的歷史人物。 綜合實(shí)力 據(jù)地方統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料表明，南陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)水平在河南省屬于上游， 連年都處于全省經(jīng)濟(jì)第三位 。 2022年與鄭州、洛陽(yáng)一道跨入ＧＤＰ千億元行列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地市。高速增長(zhǎng)的生產(chǎn)總值，存在著巨大的消費(fèi)潛力，為各行業(yè)的發(fā)展提供了有利的支撐。 第 24頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 城市發(fā)展 目標(biāo) 構(gòu)建輻射鄂、豫、陜?nèi)〗唤绲膮^(qū)域性中心城市 充分利用“中部崛起”的國(guó)家戰(zhàn)略給南陽(yáng)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，發(fā)揮近煤富水的資源優(yōu)勢(shì)，以及承東啟西、連接南北的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造中部地區(qū)重要的交通樞紐、物流中心和工業(yè)基地，深入挖掘獨(dú)特的人文資源，發(fā)揮生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建設(shè)中部地區(qū)重要的旅游服務(wù)中心，將南陽(yáng)建設(shè)成為歷史文化底蘊(yùn)深厚、山水特色鮮明，輻射鄂、豫、陜?nèi)〗唤绲膮^(qū)域性中心城市，構(gòu)建中部崛起的新支點(diǎn)。 充分發(fā)揮中心城區(qū)交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，整合資源要素，建設(shè)現(xiàn)代化的交通樞紐和物流中心；積極參與區(qū)域分工協(xié)作，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)體系，打造中部地區(qū)重要的工業(yè)基地；充分利用南陽(yáng)歷史文化名城和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，形成中部地區(qū)重要的旅游服務(wù)中心；拓展中心城區(qū)城市功能，提升城市地位，帶動(dòng)周邊小城鎮(zhèn)合理、有序、快速地發(fā)展，促進(jìn)地區(qū)城市化，逐步形成以中心城區(qū)為核心，城鎮(zhèn)分布相對(duì)集中、功能互補(bǔ)、聯(lián)系密切的核心城鎮(zhèn)群。 第 25頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 城市概況小結(jié) ? 南陽(yáng)屬于典型歷史悠久、人口眾多、資源豐富、產(chǎn)業(yè)齊全的區(qū)域性中心城市； ? 借助南水北調(diào)工程、以及國(guó)家西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，作為中西部結(jié)合的南陽(yáng)將全面提升城市功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，打造河南省產(chǎn)業(yè)基地，確立豫、鄂、陜?nèi)〗唤绲貐^(qū)區(qū)域性中心城市地位，建設(shè)中部地區(qū)重要的交通樞紐和風(fēng)景旅游城市，構(gòu)建中部崛起新支點(diǎn)。 第 26頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 三大產(chǎn)業(yè) 格局演變 2022年生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為 16367元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 :: 財(cái)政收入 迅速倍增 2022年地方財(cái)政收入合計(jì) ，比上年增長(zhǎng) %，其中：一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) %在一般預(yù)算收入中，稅收收入38..50億元，增長(zhǎng) %，稅收占地方財(cái)政一般預(yù)算收入的比重為%，較上年提高 。 固定資 產(chǎn)投資 2022年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng) %，其中：城鎮(zhèn)投資 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 ，增長(zhǎng)% ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 第 27頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 國(guó)內(nèi)貿(mào)易 2208年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額 ，增長(zhǎng) %；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 ，增長(zhǎng) %。 南陽(yáng)人均 收入 2022年農(nóng)村居民人均純收入 4570元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 3256元，實(shí)際增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12395元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 8362元，實(shí)際增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 %，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 %。 社會(huì)消費(fèi) 零售總額 2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額 ，增長(zhǎng) %；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 ，增長(zhǎng) %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) %；其他行業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) %。 第 28頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié) ? 南陽(yáng)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)型城市，正在向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的偏低，表明南陽(yáng)的發(fā)展?jié)摿薮?。而人均收入的顯示及增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明南陽(yáng)已經(jīng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展通道。 第 29頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 （三）南陽(yáng)商圈分布以及規(guī)劃 城市商業(yè)的總體目標(biāo) 2022 年南陽(yáng)市人均商業(yè)面積預(yù)計(jì)中心城區(qū)人均擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 平方米； 2020 年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積 平米。到 2020 年初步實(shí)現(xiàn)商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)代化，總體達(dá)到國(guó)內(nèi)中等發(fā)達(dá)城市的商業(yè)水平，基本形成具有南陽(yáng)特