【文章內容簡介】 貨幣化不動產組合的首選 ● 根據(jù)管理契約而得到的可靠的穩(wěn)定的收入 ● 通過管理公司對資產進行控制 ● 提升公司形象 ● 對剝離財產的表外處理 對亞洲的老齡人群具有特別的吸引力，因為他們需要： ● 回報中收入而不是資本占有更好比重資本保全 ● 收益的低波動性 ● 高透明度 ● 流動性 A si a39。s ag ei n g p o p u l at i o n :% o f p o p u l at i o n = 65 y earsCou n t ry 2021 2025Ho ng K ong 10. 9% 20. 4%J apa n 18. 2% 28. 0%M alay s ia 4. 3% 8. 1%S inga por e 7. 1% 12. 5%24 推動 REITs產品發(fā)展的目的 在全球范圍內，推動 REITs發(fā)展的主要動力源頭有兩個： “ 來自社會 ” 和 “ 來自業(yè)界 ” 的推動力。 ? “ 來自社會 ” 的推動 REITs 力量 在某些情況下，政府和監(jiān)管人是推動 REITs 發(fā)展的主要原動力。其最大目標為提供社會（主要是散戶投資者）新的投資工具，一種公認為風險比較低并同時具稅務效益和透明度的投資工具。它是特別為配合退休金計劃及對穩(wěn)固經常收入的要求重于資本增值的投資者而設。 ? “ 來自業(yè)界 ” 的動力 在這個模式下，推動 REIT 行業(yè)發(fā)展的動力主要來自房地產行業(yè)本身及／或銀行業(yè)。 REITs 可以是有助于公司優(yōu)化資產負債表、減少債務、提高股本回報和建立具效益的資本結構的一種工具。 ——Man Stanley 25 目錄 第一部分：中國 房地產金融創(chuàng)新方向探析 第二部分： 關于 REITs的闡述 第三部分：領匯案例分析 第四部分： 私募 REITs的運作模式 26 “ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” ——領匯 27 “ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” ——領匯 28 “ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” ——領匯成功上市 2021年 11月 25日，香港首個、世界規(guī)模最大的房地產投資信托基金 —— 香港房屋委員會旗下的領匯房地產基金（ ）在香港掛牌上市。其誕生標志著香港金融市場發(fā)展的一個重要里程。 掛牌當日，領匯表現(xiàn)遠勝預期。以 ，單位價格最高見，最低見 ，成交 ，涉及金額 ，全日收報 ，較每單位招股價 ，上升 %。若以散戶認購領匯每單位折扣價，獲利達 %，每手賺 。 29 “ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” ——領匯 最近交易價 : 交易時間 :下午 3:59 漲跌 : (%) 昨日收盤 : 開盤 : 24% 30 “ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” ——領匯 31 領匯全球發(fā)售之主要參與方 ? 管理人： 領匯管理有限公司 ? 物業(yè)的賣方： 香港房屋委員會 ? 基金單位過戶處： 香港中央證券登記有限公司 ? 受托人： 匯豐機構信托服務（亞洲）有限公司 ? 聯(lián)席全球協(xié)調人、配售經辦人及聯(lián)系上市代理人： 高盛（亞洲）有限責任公司、香港上海匯豐銀行有限公司、瑞士銀行 ? 獨立物業(yè)估值師： 世邦魏理仕有限公司 ? 主要往來銀行： 香港上海匯豐銀行有限公司、恒生銀行有限公司 32 領匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要 ? 領匯的優(yōu)點： ? 業(yè)務重點明確； （因為房地產投資信托基金不得從事房地產方面以外之業(yè)務，或擁有重點非房地產資產。） ? 每個財政年度分派相等于可分派收入總額的 100％；（ 房地產投資信托守則規(guī)定，房地產投資信托基金于各財政年度的分派至少為經審核稅后收入凈額的 90％。） ? 與直接投資于房地產相比，資金流動能力大增； ? 管理人受證監(jiān)會持續(xù)發(fā)牌認許及監(jiān)管；及 ? 具有法定及監(jiān)管企業(yè)管治機制，并由獨立的受托人監(jiān)督內部企業(yè)管治機制。 33 領匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要 ? 領匯之分派聲明： ? 2021年 11月 25日至 2021年 3月 31日，除非發(fā)生不可預見之情況外，按最高發(fā)售價計算，年度分派收益率為 %，或以折讓后最高發(fā)售價，則為 %。 ? 截至 2021年 3月 31日，除非發(fā)生不可預見之情況外，按最高發(fā)售價計算，年度分派收益率為 %，或以折讓后最高發(fā)售價，則為 %。 34 領匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要 ? 領匯之目標： ? 于全球發(fā)售完成后，領匯初步將投資位于香港之零售及停車場房地產，旨在自該等房地產賺取收入，為基金單位持有人提供回報。 ? 管理人管理領匯之主要目標是為基金單位持有人之每個基金單位帶來穩(wěn)定分派，提供可持續(xù)長期增長之動力。管理人擬透過多項投資及業(yè)務策略，將龐大且分布全港之房地產資產組合發(fā)揮最大效績及提高整體素質，以達成上述目標。 35 領匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要 ? 領匯之收購安排： ? 根據(jù)收購協(xié)議，于全球發(fā)售完成后，領匯將以全球之集資款項向香港房委會收購該等物業(yè)。就購買該等物業(yè)應付香港房委會之購買代價之金額相等于全球發(fā)售之集資款額加上未行使超額配售權令香港房委會所收益之代價基金單位，再加上透過貸款融資將予提供之約 122億港元資金。 ? 根據(jù)收購安排，管理人之全部已發(fā)行股本將以信托之方式由受托人代領匯擁有，并為基金單位持有人之利益而持有。 36 領匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要 ? 領匯之該等物業(yè)： ? 領匯收購該等物業(yè)后，以內部樓面面積計算，其將為香港最大由單一業(yè)主持有之零售物業(yè)組合持有人。該組合包括 180項物業(yè)，其中 149項是綜合零售及停車場設施， 2項為獨立零售設施， 29項為獨立停車場設施。 ? 該組合內零售物業(yè)之內部樓面面積約為 960,000平方米，估計占香港零售物業(yè)總面積 %。零售設施之平均租用率為 %。 ? 該組合內約有 79,000個泊車位，估計占香港商業(yè)泊車位總數(shù)之 %。停車場設施之使用率為 %。 ? 截至 2021年 3月 31日止一年內，零售及停車場業(yè)務共帶來 3,696百萬港元收入。 37 領匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要 ? 領匯之架構概覽： 38 領匯看點一： 多收了三五斗 領匯上市一波三折，可謂好事多磨。 2021年，在總額 30億美元的領匯基金的發(fā)行中，有超過 50萬香港居民申請認購，包括機構投資者在內總申購額高達 760億港幣，在資金全部到位且投資者也拿到所購單位之后，發(fā)售計劃因為訴訟而夭折，政府不得不將款項退還給投資者。 在解決了相關問題后，推出了退股機制的領匯 2021年重啟上市。 領匯在獲得 19倍超額認購后順利上市，并引燃了香港近期的 REITs熱。如果不計超額配售的基金單位，領匯 2021年上市融資額不過 198億港幣，顯然低于 2021年的 。然而，值得注意的是，房委會今年從分拆領匯實際套現(xiàn)的資金卻比去年要多出 22億港幣。奧妙在于，領匯充分運用財務杠杠從銀行獲得了 122億港元貸款，負債比率從去年的 28％上升至今年的 36％（香港最高 45％）。這一年的等待顯然沒有白忙。 39 領匯看點二： 為內地離岸 REITs打開了空間 墻里開花墻外香，領匯上市的意義遠遠不只是 “ 多收了三五斗 ” 。 2021年 6月 17日，香港證監(jiān)會發(fā)布經修訂的 《 房地產投資信托基金守則 》，撤銷了香港房地產投資信托基金投資海外物業(yè)的限制，允許房地產基金投資世界各地房地產項目。香港證監(jiān)會此舉，為內地物業(yè)通過離岸 REITs到香港上市打開了空間。 11月 24日，盛傳已久的越秀投資（ ）發(fā)布公告，確認越秀投資的房地產投資信托基金即將在香港上市，預計募集 20億元港幣。內地首支離岸REITs呱呱墜地，與領匯上市如影隨形。（領頭羊未必就有先