【文章內容簡介】 層 （ 9層電梯洋房） 2022年 4月 70％ (公寓 ) ?公寓產品以小高層、高層為主，項目大多 04～ 05年推出，目前位于銷售的尾期 ?開發(fā)區(qū)目前在售項目后繼可售體量約 70萬平米 ?從后繼可售量的產品來看，產品大多同質化； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 戶型面積分析 項目名稱 主力戶型面積 （平方米） 高爾夫湖濱 花苑 公寓： 190250 （尾期銷售） 錦繡新城 3Ｒ： 125150 2Ｒ： 97100 華源上海城 3Ｒ： 120147 2Ｒ： 88105 景瑞項目 （套均面積） 上城國際 2R： 92 3R： 123131 LOFT： 4298 五洋廣場 1R： 5060 2R： 90 3R： 118130 上?；▓@ 3Ｒ： 140160 4Ｒ： 170180 君悅豪庭 3Ｒ： 140160 金谷府邸 3Ｒ： 132140 2Ｒ： 125130 奧森尚東 2R： 98 3R： 118122 曼氏銀洲花園 2Ｒ： 122 3Ｒ： 150170 從戶型面積來看： 目前太倉在售項目的戶型面積由大戶型轉向經濟型的小戶型的趨勢愈發(fā)明顯；主力供應為 80100m2兩房 及110120m2三房 ；但大多無太大兩點，產品同質化競爭將明顯加劇； 太倉公寓市場分析 ?太倉在售項目的戶型面積由大戶型轉向經濟型的小戶型的趨勢明顯； ?產品趨向于同質化競爭； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 價格分析 主要在售項目價格分析 新區(qū)板快價格 老城區(qū)板快價格 從板快價格來看，目前開發(fā)區(qū)普通公寓價格在 45005500元／平方米，老城區(qū)板快由于在生活配套上更為成熟，目前普通公寓的價格在 55006500元／平方米． 太倉公寓市場分析 從價格來看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時區(qū)域土地價格不斷上漲的情況下，其價格未來上升趨勢明顯，但由于區(qū)域大盤積聚，同質化產品供應量較大，因此短期內價格體系不會有較大突破； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 總價分析 太倉公寓市場分析 ?從競爭個案總價區(qū)間來看，1R集中在 26～ 37萬； 2R集中在 44～ 53萬； 3R集中在 56～75萬； 1R 2R 3R 從目前競爭個案總價來看，前期 60萬以上的改善類住宅供應體量較大，而 35～ 60萬之間的首次臵業(yè)類客戶近期才逐漸放量； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉公寓市場分析 戶型面積去化分析 項目 主力戶型面積 已推產品去化率 錦繡新城 2Ｒ： 97100 70％ 3Ｒ： 125150 40％ 奧森尚東 2Ｒ： 98 80％ 3Ｒ： 118122 60％ 五洋廣場 1R： 5060 30％ 2R： 90 50％ 3R： 118130 95％ 上城國際 LOFT： 4298 60％ 2R： 92 90％ 3R： 123131 80％ 新區(qū)主要在售項目戶型面積去化情況 ?從居住習慣上看，當地居民普遍偏好大面積戶型 120130平方米為市場主力需求戶型 ?從近期的銷售速度來看，2R的去化速度快于 3R ?中低收入階層對中小戶型的需求日益增加 市場偏好主力為大戶型，同時對中小面積住宅需求明顯增加，公寓戶型面積應在追求舒適度的情況下，合理的控制總價，更能迎合當地市場需求 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉公寓市場分析 客戶分析 板塊 主力 /輔助 客戶類型 客戶描述 老城區(qū)板塊 主力 中高收入的老城區(qū)的居民 具有老城居住情節(jié)，對周邊生活配套考慮較多 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 為子女購臵婚房、小孩讀書方便、身份象征、投資 輔助 以上海為主的少量外地客戶 投資、工作需要 開發(fā)區(qū)板塊 主力 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主、企業(yè)高管等高收入階層 高品質產品吸引其過來購買，改善居住條件，提升居住品質，房子是其身份地位的象征 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工薪階層類中等收入階層、動遷遷客戶 婚房需求、首次臵業(yè)需求、為子女購房、為小孩讀書方便購房、投資等 輔助 部分上海投資客戶 投資、工作需要 小部分太倉及附近區(qū)域 工作臺灣、日韓客戶 方便工作、投資 陸渡板塊 主力 陸渡當地區(qū)域客群為主，以首 次臵業(yè)需求為主 婚房、首次臵業(yè)需求 輔助 當地部分產業(yè)人口 自主，復合部分投資，需求小面積戶型 ?開發(fā)區(qū)客戶以改善居住型為主的復合性投資需求向首次臵業(yè)的自住需求逐漸過渡； ?隨著開發(fā)區(qū)產業(yè)、配套等的不斷發(fā)展，工作在附近產業(yè)園區(qū)的客戶以及上海投資客對開發(fā)區(qū)的臵業(yè)認可度逐漸提高； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉公寓市場分析 市場總結 ?住宅市場以 110120平方米 3R及 8090平米 2R為主，市場偏好主力 由大戶型逐漸過渡為經濟型 2R、 3R； ?整體市場價格差別不大，集中在 45006500元 /平方米，由于新區(qū)公寓的供應體量較大，短期內價格體系很難有所突破； ?新區(qū)市場在售項目后期供應量接近 70萬平方米 ，但從產品來看， 目前可售和預推項目大多同質化，缺乏差異性，且均往經濟型產品轉型。 ?土地供應集中于新區(qū)，為太倉房地產發(fā)展的主導方向； ?目前市場上已完成多層向小高層、高層過渡，且已經出現酒店式公寓、挑高公寓等產品，市場對新產品的接受度較高； ?開發(fā)區(qū)為太倉近幾年住宅市場供應熱點區(qū)域，該區(qū)域于前期成功導入高端改善型需求之后，逐漸被更多客戶所認知認同，因此，首次臵業(yè)的自住型需求也逐漸被引導入市； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 別墅市場分析 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 所在區(qū)域 項目名稱 別墅形態(tài) 可售 /已售 面積段（平方米） 新區(qū) 景瑞項目 疊加、聯排 未開盤 套均： 187 未開盤 套均： 227 高爾夫湖濱花苑 聯排別墅 56/56 368380 疊加別墅 172/172 300320 獨棟別墅 20/20 498 華僑花園 聯排別墅 42/42 260268 獨棟別墅 51/51 345 華源上海城 聯排別墅 68/68 219 疊加別墅 8/8 249 雙拼別墅 10/10 275 陸渡板塊 奧森尚東 聯排別墅 32/24 225 雙拼別墅 32/15 303 獨棟別墅 18/8 470 老城區(qū) 尼盛花園 獨棟別墅 62/60 455480 城市華庭 獨棟別墅 14/14 348 西城樸墅 雙拼別墅 76/36 325 聯排別墅 20/15 261 市場概況 ?別墅基本分布在開發(fā)區(qū)板塊 ?涵蓋了聯排別墅、疊加別墅和獨棟別墅 ?聯排別墅的面積大都在 200300平方米，而雙拼別墅的面 積在 300平方米左右，獨棟別墅的面積則在 350500平方米 ?除高爾夫湖濱花園、景瑞項目外，大多體量偏小 ?基本為別墅公寓混合性社區(qū)，容積率一般在 1以上，目前市場上無純別墅社區(qū)； ?別墅物業(yè)隨著開發(fā)區(qū)的開拓逐漸走入市場，整體市場規(guī)模小，且品質有待提升，別墅發(fā)展處于初步階段； ?銷售情況較好，目前市場在售項目剩余體量小，除景瑞外 可售共計約 90套； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 價格、去化分析 從銷售價格上來看： ?太倉市的別墅市場價格基本在 60009000元 /平方米之間， 聯排別墅價格在 60007500元 /平方米，獨棟別墅的價格在 75009000元 /平方米 。 ?位于陸渡的奧森尚東，雙拼別墅 7000元 /平方米，獨棟別墅 8500元 /平方米。 ?高爾夫湖濱花苑由于物業(yè)規(guī)模較大、產品檔次較高，且地理位臵優(yōu)越等利好因素，其銷售價格一路狂飚，目前推出的別墅已經基本售罄， 聯排別墅價格 9000元 /平方米左右，獨棟別墅 11000元 /平方米左右 ，遠遠高于太倉市其他別墅項目的銷售價格。 從銷售速度來看： ?高爾夫湖濱花園，別墅月均去化 710套 ， 其他項目規(guī)模偏小，月均去化在 35套 。 ?高品質項目價格提升空間大，市場接受度高； ?在龐大的市場需求量的支撐下，整體別墅價格體系增長較快； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 客戶分析 太倉別墅市場客戶構成 以私營業(yè)主為核心 企業(yè)高層管理人員結合部分政府公務員 私營業(yè)主 ?主要為經濟開發(fā)區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)制造企業(yè)老板 ?目前基本在市區(qū)擁有住宅 ?購買主要作為第一居所 ?部分高端客戶是市場雙拼以上主要客群 企業(yè)高管、政府公務員 ?外資企業(yè)的高管為主 ?高層政府公務員 ?購買主要作為第一居所 ?購買形態(tài)多為中檔聯排或疊加為主 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 市場總結 ?目前市場在售項目后繼可售量約 90套 ，整體市場供應量小 ?受土地供應的影響，預期未來別墅上市量較少 ?項目多為與公寓混合型社區(qū)，整體檔次不高，高品質項目市場接受度高 ?客源以市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、企業(yè)高管為主 太倉別墅市場供應量小，別墅產品市場接受度高 隨著未來景瑞項目的入市，聯排及疊加別墅的供應量將有所提高，且產品品質進一步提升； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 項目本體分析 區(qū)位解析 用地指標及現狀 用地四至 交通環(huán)境 周邊配套 地塊總結 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 上海東路 朝陽東路 人民醫(yī)院 太倉市區(qū) 區(qū)位解析 本案 收費站 地塊地處城廂鎮(zhèn)區(qū)邊緣，行政區(qū)劃屬于新區(qū)，位于新區(qū)高端住宅區(qū)邊緣地帶； 常勝南路 本地塊北臨上海路延伸段（在建），西臨外環(huán)一級路，地處城廂鎮(zhèn)區(qū)邊緣，離市中心區(qū)域較近，車程約 7～ 10分鐘； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 用地指標及現狀 地塊指標 地塊性質：商業(yè)用地 占地： 53333m2 總建筑面積： 106666 容積率： 建筑密度： 40％ 綠地率： 20％ 建筑限高： 【 10米， 80米 】 ?地塊內全部拆遷完畢，不影響整體開發(fā)進度； ?地塊地勢較為平坦，且沒有高壓走廊； ?用地規(guī)模較小，容積率為 ，產品可塑性較弱； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 人民醫(yī)院 項目四至 上海東路 北面緊鄰上海東路延伸段（在建），遠端地塊為工業(yè)廠房； 東面緊鄰興業(yè)南路，與其之間有約 8米的綠化隔離帶，東側為工業(yè)廠房及小規(guī)模鋼材交易市場 西面鄰接外環(huán)一級路，隔街為人民醫(yī)院（在建）； 南面為制造業(yè)產房，遠端為艷陽山莊（度假旅游） 綠化隔離帶 本案 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 交通環(huán)境分析 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 上海東路 朝陽東路 太倉市區(qū) 本案 收費站 常勝南路 鄭和東路 上海路，雙向四車道 興業(yè)南路，雙向四車道 外環(huán)一級路，雙向四車道 ?上海東路延伸段的完工將完善本案的交通環(huán)境，極大的提升本案地塊價值； ?開發(fā)區(qū)與老城區(qū)、陸渡區(qū)域的道路交通體系已基本完善，道路通達性強； ?開發(fā)區(qū)基礎建設投資大，未來發(fā)展空間也較大，公共交通也即將引入該區(qū)域； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 周邊配套環(huán)境 已建 在建或籌建 上海方向高速進出口 第一人民醫(yī)院 市消防隊 艷陽山莊 （休閑旅游） 公交站點 五星級酒店 新市政府大樓 學校：藝術幼兒園、 雙語幼兒園、實驗小學 五星級高檔會所 高爾夫球場 本案 錦江大酒店 高端住宅區(qū) 高端住宅區(qū) 寶龍商業(yè)街 東盛商業(yè)廣場 寶龍星級酒店 新市政府大樓 人民醫(yī)院規(guī)劃圖 周邊商業(yè)、公共交通、醫(yī)療、教育等生活配套完善，且已經形成規(guī)?；木幼∩鐓^(qū)； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 地塊總結 ?地塊位于開發(fā)區(qū)邊緣，新區(qū)發(fā)展的延伸段，中短期內無法形成較成熟的商業(yè)氛圍； ?地塊屬性為商業(yè)用地，規(guī)模較小，內部無特殊資源，產品可塑性偏弱； ?地塊所處區(qū)域的交通通達性較強，一定程度上縮短了到市區(qū)的距離；