房地產(chǎn)培訓(xùn)-房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)(編輯修改稿)
2025-01-04 09:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前形勢(shì)下（未來(lái)五年左右時(shí)間）中小開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整 ▲ 高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，拓展發(fā)展思路 ? 工業(yè)地產(chǎn)具體指工業(yè)類(lèi)使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類(lèi)土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。 ? 工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代 ,以政策為主導(dǎo)的調(diào)配方式淡出歷史舞臺(tái) ? 調(diào)控將大大提升工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 ? 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 ? 工業(yè)地產(chǎn)的前景 ? 小企業(yè)如何分享工業(yè)地產(chǎn)的增值空間 商業(yè)用地 不同城市不同類(lèi)型預(yù)計(jì)初始收益率比較 類(lèi)型 城市 頂級(jí)寫(xiě)字樓 豪華住宅 零售商業(yè) 地產(chǎn) 工業(yè)物業(yè) 上海 % % % % 北京 % % % % 香港 % % % % 日本 % % % % 新加坡 % % % % 資料來(lái)源：德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所 《 中國(guó)房地產(chǎn)投資手冊(cè) 》 （ 20220407） (1)搭乘到最后一批協(xié)議用地的 ‘ 末班車(chē) ’ 。 (2)研究模式，選好區(qū)域 ，適時(shí)出售股權(quán)，回避增值稅； ，適時(shí)撤出（按照即時(shí)土地價(jià)格）； ，爭(zhēng)取經(jīng)營(yíng)收益、土地增值、上市（中小企業(yè)板或創(chuàng)業(yè)板）三重機(jī)會(huì)。 ，爭(zhēng)取上市，再裝入地產(chǎn)部分，或地產(chǎn)公司通過(guò)自己的工業(yè)上市項(xiàng)目借殼上市，獲得幾十倍增值收入。 (3)不要瞧不起工業(yè) 。 有些項(xiàng)目回報(bào)很好；經(jīng)營(yíng)規(guī)范；低價(jià)買(mǎi)入持續(xù)持有最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) （ 白金資產(chǎn) ） ；具有世界性成長(zhǎng)空間 （ 500強(qiáng)里基本無(wú)地產(chǎn)企業(yè) ， 麥當(dāng)勞的啟示 ） (4)關(guān)注四個(gè)增長(zhǎng)區(qū)（大連長(zhǎng)興島、天津?yàn)I海新區(qū)、曹妃甸、北部灣） 未來(lái)四個(gè)特別經(jīng)濟(jì)區(qū)域的比較（分值高為好，低為差） 注： 1，區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)綜合考察所在省份 GDP總量、人均 GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平等情況； 2，對(duì)外開(kāi)放程度綜合考察所在省份對(duì)外開(kāi)放的歷史、外資企業(yè)擁有量與影響力、涉外政策、外資企業(yè)國(guó)別、外資企業(yè)類(lèi)別、進(jìn)出口狀況、政府官員外事素質(zhì)與涉外經(jīng)濟(jì)管理水平、常住外籍人口等情況； 3，智力支撐綜合考察所在省份高校數(shù)量、高校影響力、工科與財(cái)經(jīng)學(xué)科畢業(yè)生及影響力、居民學(xué)歷狀況、研究院所與人數(shù)、企業(yè)研發(fā)能力、發(fā)明與專(zhuān)利持有量等情況； 4，合作對(duì)象考察重點(diǎn)合作國(guó)家（地區(qū)）、國(guó)內(nèi)意向合作對(duì)象及其投資能力、國(guó)內(nèi)外合作發(fā)展?jié)摿Φ龋?5，交通運(yùn)輸綜合考察所在省份及該區(qū)域海陸空運(yùn)輸狀況和發(fā)展規(guī)劃。 考察點(diǎn) 區(qū)域 區(qū)域經(jīng) 濟(jì)基礎(chǔ) 對(duì)外開(kāi) 放程度 智力 支撐 合作 對(duì)象 基礎(chǔ) 設(shè)施 交通 運(yùn)輸 勞動(dòng)力素質(zhì) 綜合推 薦程度 天津?yàn)I 海新區(qū) 4 3 4 4 5 5 4 4 北部灣 2 1 1 2 2 3 2 2 曹妃甸 3 1 2 2 2 4 3 2 長(zhǎng)興島 5 5 5 5 4 5 5 5 ▲ 考慮到北部沿海、到北方發(fā)展 ? 遼東半島、環(huán)渤海、膠東半島、江蘇區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力穩(wěn)而強(qiáng) 北方城市受調(diào)控政策的影響明顯較小，投資風(fēng)險(xiǎn)較小 房地產(chǎn)市場(chǎng) 供給增長(zhǎng)變化 房地產(chǎn)市場(chǎng) 需求變化 主要城市房?jī)r(jià) 環(huán)比變化 東北地區(qū) 竣工 ↑ ↓ ↑ 北部沿海地區(qū) 竣工 ↑ ↓ ↑↓ 南部沿海地區(qū) ↓ ↓ ↓↓ 黃河中游地區(qū) ↓ ↓ ↑↓ 長(zhǎng)江中游地區(qū) ↓ ↓ ↑↓ 大西南地區(qū) ↓ ↓ ↓ 大西北地區(qū) ↓ ↓ ↑ 長(zhǎng)三角地區(qū) ↓ ↓ ↓ 珠三角地區(qū) ↓ ↓ ↓↓ 環(huán)渤海地區(qū) 竣工 ↑ ↓ ↑↓ 2022年 3季度各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變化表 2022年 3季度各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng) 2010010203040506070銷(xiāo)售面積 現(xiàn)房 期房2022Q3 2022Q42022Q1 2022Q22022Q3％東北地區(qū)3020100102030405060銷(xiāo)售面積 現(xiàn)房 期房2022Q32022Q42022Q12022Q22022Q3％北部沿海地區(qū)604020020406080銷(xiāo)售面積 現(xiàn)房 期房2022Q3 2022Q42022Q1 2022Q22022Q3％東部沿海地區(qū)604020020406080銷(xiāo)售面積 現(xiàn)房 期房2022Q3 2022Q42022Q1 2022Q22022Q3％南部沿海地區(qū)2022年 3季度各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng) (時(shí)間切面 ) 30201001020304050607080銷(xiāo)售面積 現(xiàn)房 期房2022Q32022Q42022Q12022Q22022Q3％黃河中游地區(qū)4020020406080100銷(xiāo)售面積 現(xiàn)房 期房2022Q32022Q42022Q12022Q22022Q3％長(zhǎng)江中游地區(qū)604020020406080100120銷(xiāo)售面積 現(xiàn)房 期房2022Q3 2022Q42022Q1 2022Q2202
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