偉業(yè)顧問(wèn)2006年龍灣別墅二期營(yíng)銷推廣方案修改提報(bào)(編輯修改稿)
2025-01-04 07:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1 1 1 1 1 1 1 1 1 —— 0 15 開(kāi)發(fā)商 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 —— 17 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 各項(xiàng)權(quán)重因素評(píng)分表 項(xiàng)目名稱 納帕溪谷 壹仟棟 麗嘉花園 東方普羅旺斯 晴翠園 金碧湖畔 觀唐 易郡 優(yōu)山美地 C區(qū) 龍灣二期 地理位置 4 4 9 4 6 4 10 4 8 8 建筑類型 6 10 10 10 10 10 10 6 6 10 容積率 7 9 7 7 10 7 6 7 4 4 綠化率 8 8 6 8 10 6 7 6 7 7 社區(qū)成熟度 10 6 6 6 10 6 8 10 9 6 周邊配套 7 6 6 5 6 6 8 6 7 7 私家花園 8 7 6 8 10 7 6 7 6 4 溫 泉 7 10 5 10 5 5 5 5 10 10 車 位 8 8 10 10 10 8 8 8 8 8 層 高 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 層 數(shù) 9 9 9 9 9 9 9 9 8 8 入住時(shí)間 7 5 8 8 8 8 10 6 10 5 安防系數(shù) 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 水 系 5 8 4 10 4 8 6 8 2 9 物業(yè)管理 6 6 8 8 8 6 8 6 6 8 會(huì) 所 9 8 5 8 5 8 5 6 9 8 庭院裝修 8 6 6 6 6 8 6 6 6 6 下沉式庭院 10 6 6 10 6 10 6 6 6 10 建筑外觀 6 6 8 6 6 6 7 6 6 6 開(kāi)發(fā)商 6 9 8 6 6 6 9 6 9 6 加權(quán)分 均 價(jià) 12800 12300 16800 14000 20220 8500 20220 12022 16460 系 數(shù) 修正后平均系數(shù) 英才均價(jià) 14523 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 投資回報(bào)率檢視 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目租金水平 別墅名稱 戶型 地上面積（平方米） 租賃價(jià)格（美元）包括會(huì)所費(fèi)及物業(yè)費(fèi) 月租金（美元 /平米） 凈租金（美元 /平米） 優(yōu)山美地 獨(dú)棟 290 70007500 24 350400 80008500 23 香江花園 獨(dú)棟 251 4000左右 16 403 6500左右 16 歐陸苑 獨(dú)棟 253 4000 16 萊蒙湖花園 獨(dú)棟 273 50006000 18 315 65007500 20 裕京花園 獨(dú)棟 187 30004000 16 247 4500左右 18 名都園 獨(dú)棟 228 4000 長(zhǎng)島瀾橋 聯(lián)排 260 30003500 雙拼 338 45005500 12 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 即： 18美金 /平米 .月 依據(jù)市場(chǎng)操作慣性，投資回報(bào)率在 8— 9%區(qū)間內(nèi)為合理， 因此二期 14800元 /㎡ 定價(jià)可與項(xiàng)目租務(wù)有效聯(lián)動(dòng)， 從投資回報(bào)層面而言二期定價(jià)是合理并具支撐的。 以 B戶型為例， 根據(jù)一期租金 4400美金 /月與二期售價(jià) 14800元 /㎡ 倒推： 二期投資回報(bào)率為： % 投資回報(bào)率推導(dǎo) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 三、調(diào)價(jià)策略 ?價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶傾向、銷售進(jìn)度等因素，配合 工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 ?價(jià)格調(diào)整以戶型為單元，按照各戶型階段性銷售比例進(jìn)行微 調(diào)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜過(guò)大，增加價(jià)格調(diào)整頻率。 調(diào)價(jià)原則 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 調(diào)價(jià)策略 戶型 面積（㎡ ) 棟數(shù) 銷售率 上漲幅度 Af 52 20% 0% 較一期成交均價(jià)上漲% 與一期均價(jià)上漲 10% 20% 2% 30% 2% 15% 2% 15% 2% Ab 43 20% 0% 20% 2% 30% 2% 15% 2% 15% 2% Bb 260 21 20% 0% 較一期成交均價(jià)上漲% 20% 2% 30% 2% 15% 1% 15% 1% Bf 22 20% 0% 20% 2% 30% 2% 15% 1% 15% 1% 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 第二部分 推廣策略 一、營(yíng)銷保障 二、營(yíng)銷推廣排期 三、費(fèi)用預(yù)估及媒體流向 四、推廣工作計(jì)劃 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 一期 2022年 6月 8日按時(shí)交付，同時(shí)沒(méi)有客戶集體投訴事件發(fā)生； 一期租賃市場(chǎng)于 2022年 5月份順利介入，租賃價(jià)格不低于 /㎡ /月； 二期工程施工不出現(xiàn)重大變更，且工程質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，杜絕二期銷售期間 出現(xiàn)樣板間滲水現(xiàn)象； 高壓線移改最遲不超過(guò) 2022年 6月，并同意簽訂在合同條款中； 排除客戶貸款過(guò)程中因銀行政策性影響導(dǎo)致審批手續(xù)延誤，影響簽約； 二期樣板間 7月中旬按時(shí)開(kāi)放，并在裝修質(zhì)量、配飾、風(fēng)格等方面 具有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，對(duì)銷售起到促進(jìn)推動(dòng)作用； 項(xiàng)目各項(xiàng)生活配套工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)按約定時(shí)間保質(zhì)保量完成； 一期物業(yè)于 5月底之前到位，服務(wù)條款按照標(biāo)準(zhǔn)制定完成，同時(shí)入住后 無(wú)集體 (大規(guī)模 )投訴情況發(fā)生； 三方通力配合，及時(shí)處理銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)的各種問(wèn)題； 二期開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)相關(guān)手續(xù)在 6月初準(zhǔn)備齊全 一、營(yíng)銷保障 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 二、營(yíng)銷推廣排期 預(yù)熱期 2022年 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 2022年 時(shí)間 工作重點(diǎn) 推廣手段 工程配合 持續(xù)期 銷售率 銷售套數(shù) 結(jié)案期 6月 7月 8月 10月 11月 07年 2月 3月 5月 一期交房完成 前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 二期客戶積累 開(kāi)盤活動(dòng)的 順利舉行 完成開(kāi)盤任務(wù) 一、二期業(yè)主保 養(yǎng)，年末活動(dòng)順 利舉行 結(jié)構(gòu)士 室防水及回填 30% 25% 41套 34套 28套 網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、 戶外平面 、新聞炒作等 立體式全方 位宣傳攻勢(shì) 網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、 戶外為主，其他 媒體配合 活動(dòng)、戶外為主 其他媒體配合 公園改造 完成結(jié) 構(gòu)封頂 商業(yè)街完成；地源井施工 市政管線及道路墊層施工 外裝完成 40%，會(huì)所完成 房屋外裝完成 園林喬木種植 6月 8月 穩(wěn)定期 園林庭院及 景觀施工道路 開(kāi)始鋪裝 20% 20% 28套 剩余房源的 逐一消化 客戶保養(yǎng) 二期尾盤銷售 二期交房 三期預(yù)熱 備注：以上工程配合需要開(kāi)發(fā)商提供最終確認(rèn)文件 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 營(yíng)銷工作 2022年 67月 預(yù)熱期：市場(chǎng)預(yù)熱，精心準(zhǔn)備，客源積累 ?二期營(yíng)銷道具準(zhǔn)
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