2008邳州匯龍國際花園整合營銷提案報告(編輯修改稿)
2025-01-03 19:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 塊 的 絕佳 賣 點 ； 但 該 板 塊 受瑞 興 路、 鐵 路、六保河等因素分割，樓盤 分布 較 散，整體 聯(lián)動 受到一定影 響 。 板 塊內(nèi) 配套 較 好， 實驗 小 學(xué) 、 兒 童 醫(yī) 院、 運 河中 學(xué)（初中部）等公共配套遍布板 塊內(nèi) ， 但目前生活配套不是很方便 。 板 塊開發(fā) 量 僅 次于北 區(qū) ，目前 總 體 開發(fā) 量在 70萬－80萬 ㎡ 左右， 匯龍國際 花 園 以 30萬 ㎡ 體 諒 雄踞 東區(qū) 第一大 盤 、 榮 盛文景苑 23萬㎡、三星花苑 15萬㎡ 。 板 塊內(nèi) 物 業(yè)類 型以多 層 、小高 層為 主，包括少量 別墅。 板 塊 價格（均價） 區(qū)間 2200－ 2500元 / ㎡ 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 （ 3）城中板 塊 鐵 路以南、瑞 興 路以西，建 設(shè) 路以 東 的老城 區(qū) 域。 （注明：劃分標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)前邳州樓盤分布圖，非唯一標(biāo)準(zhǔn)） 板 塊 特征 該 板 塊樓盤 居于城市核心，坐 擁 市中心 優(yōu) 越的配套 資源，交通便捷、生活方便。 目前城中板 塊 的 樓盤 以商 業(yè)項 目 為 主，住宅上市量少。主要商 業(yè)項 目有宏大 財 富廣 場 （ 15萬 ㎡ ）、同盛 國際 廣場 ，其沿街商 鋪 售價高 達 2萬元 / ㎡ ，但 內(nèi) 街商 鋪銷 售不理想。 在售的住宅 項 目有黎明城市中心花 園 （均價 2950元 / ㎡ ），毓秀 華 庭（均價 2500元 / ㎡ 左右）， 僅 剩下少量余房。 板 塊 價格（住宅均價） 區(qū)間 2500－ 2950元 / ㎡ 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 開發(fā)進 入大 盤時 代，品牌 時 代。 （ 1）大 盤時 代 匯龍國際花園以 30萬 ㎡ 總開發(fā)量曾在 2022年上半年雄踞邳州第一大盤，但記錄很快被富貴第一城 170萬 ㎡ 超大體量打破。緊隨氣候的還有耀邦新世界花園（ 26萬 ㎡ ）、水杉御景（ 16萬 ㎡ ）。 大盤時代來臨，意味著市場競爭更加激烈，同時對大盤意味著機遇。 大盤往往以更優(yōu)越的自然環(huán)境、更好的社區(qū)配套、更好的物業(yè)管理服務(wù)、更具誘惑力的價格占據(jù)競爭優(yōu)勢。在形象展示上，大盤更容易震撼購房者。 大盤營銷的關(guān)鍵在于如何整合好諸多優(yōu)勢因素。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 （ 2）品牌 時 代 目前，邳州已云集了一批有 實 力的品牌 開發(fā) 商，具有代表性的有東區(qū) 的隆章置 業(yè) 、 榮 盛地 產(chǎn) ，北 區(qū) 的富 興 源地 產(chǎn) 、耀邦地 產(chǎn) ，以及本土的黎明房 產(chǎn) 。 荒 島認(rèn)為 ：品牌 獲 得 認(rèn) 同 并轉(zhuǎn) 化 為銷 售力，必 須 使品牌具象化。體 現(xiàn) 在 營銷過 程的各 個環(huán)節(jié) ：售 樓處 是否大 氣 、工地包裝是否整 潔 、 銷 售接待是否 專業(yè) 、 樣 板房裝修是否 親 切、前期物 業(yè) 管理（主要指售 樓處 的保安保 潔 ）是否到位、是否有智能化安防系 統(tǒng) 的展示 …… 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 產(chǎn) 品 類 型更加豐富，小高 層 、高 層 面 臨銷 售 壓 力。 多層（匯龍國際花園 ) 高層（中央佳地廣場 ) 花園洋房（耀邦新世界花園 ) 隨 著 樓盤數(shù) 量增多， 開發(fā) 量放量增大，邳州 樓盤 物 業(yè)類 型更加豐富， 多 層 逐 漸變 得稀缺起 來 ，小高 層 、高 層漸 成市 場 主流，花 園 洋房、 別 墅等高端 產(chǎn) 品出 現(xiàn) 在邳州市 場 。目前市 場 上在售的 純 多 層 住宅 樓盤為 ：中等 規(guī) 模以上三星花苑（ 15萬㎡）、以及一些小 樓盤 ，具代表性的有：金安怡 麗 花 園 （ 5萬㎡）。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 預(yù)計 近期邳州小高 層 、高 層 的 開發(fā) 量近 90萬㎡左右。 主要包括富 貴 第一城首期 40萬㎡小高 層 、高 層 ， 匯龍國際 花 園 ㎡小高 層 ， 榮盛文景苑 約 14萬㎡小高 層 ，中央佳地廣 場約 4萬㎡高 層 ，水杉御景（三期）約 7萬㎡高 層 ，名城 國際約 5萬㎡高 層 ，黎明 錦繡 豪庭 約 7萬㎡小高 層 、高層 以及其他一些中小 樓盤 的小高 層 、高 層 住宅。 盡 管小高 層 、高 層將 占據(jù)未 來 邳州地 產(chǎn) 市 場 的主流，但目前 購 房者接受度普遍不高。 得房率偏低、物 業(yè) 管理 費 高等成 為 阻 滯 其 銷 售的主要因素。 小高 層 、高 層產(chǎn) 品如何去化？一方面需要 聯(lián) 合政府、 業(yè) 界 對規(guī)劃進 行引 導(dǎo) ；另一方面需要充分整合 項 目 優(yōu)勢 ， 當(dāng)購 房者 對 小 區(qū) 的價 值認(rèn) 同 遠遠 大于 產(chǎn) 品 (小高 層 、高 層 )本身 時 ，其去化 難 度 將 大大 減 ??；再次，在操 盤 手法上需要 創(chuàng) 新，如多 層與 小高 層 搭售的方式。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 房地 產(chǎn)營銷 水平提高， 營銷 更注重 細節(jié) 。 左面一組圖片為耀邦新世界花園現(xiàn)場售樓處及示范區(qū)。 從圍擋 包裝、到售 樓處 外 觀 再到售樓處內(nèi) 部裝 飾 ，未 進 售 樓處 就 給 人眼前一亮。 這 就是 “體 驗 式 營銷 ”、 “細節(jié)營銷 ”。 我 們 再 設(shè) 想一下， 從進門 有衣裝整潔 的保安或穿酒店制服的管家 為 我 們開門 ，向我 們 行 禮 ， 會 是什 么樣 的感 覺 。 有品 質(zhì) 感的 實 物展示 +到位的服 務(wù) 展示 +專業(yè) 的置 業(yè)顧問 +節(jié) 假日 對 客 戶 的 溫馨 問 候 …… 讓 客 戶 在置 業(yè)過 程中體 驗 到細節(jié) ， 銷 售 則 事半功倍。 我 們 不妨再 設(shè) 想， 設(shè) 置看房 車 、 黃金周免 費 送部分 業(yè) 主去旅游（抽 獎產(chǎn)生） …… 對 我 們 的 銷 售影 響 。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 部分 購 房者 專業(yè) 度提高， “從眾 心理 ”可加以利用。 部分 購 房者 較專業(yè) 供求、政策影 響 專業(yè)購 房者 觀 望 從眾 心理 市 場 普遍 觀 望 市 場 出 現(xiàn) 普遍 觀 望的局面，究其根源是部分 專業(yè)購 房者 對 市 場 以及政策面影 響認(rèn) 知程度加深， 進 而影 響 其他 購房者的 結(jié) 果。 如 圖 所示。 在
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