2008邳州匯龍國際花園整合營銷提案報告-資料下載頁
2024-12-07 19:51本頁面
【正文】 旬 ，一期推出 8幢多 層 及部分花園 洋房。 08年上市量 預計 在 4萬㎡至 5萬㎡。 項目區(qū)位 建設(shè)北路 （ 原車輛監(jiān)測中心 ） 總建面 16萬㎡ 建筑風格 現(xiàn)代簡約風格 建筑類型 多層 、 高層 、 花園洋房 項目單價 一期均價 2300元 /㎡ 建筑亮點 框架結(jié)構(gòu)多層建筑 戶型 兩房一衛(wèi) 三房一衛(wèi) 四房兩衛(wèi) 面積 （ ㎡ ） 重點 關(guān) 注 價格策略 去化速度 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 邳州微觀地產(chǎn)市場綜述 東 、北 兩 大板 塊 呈均 勢狀 ， 購 房者置 業(yè) 路 線將 由盲目看 盤向先 鎖 定 區(qū) 域再 鎖 定 樓盤轉(zhuǎn)變 。 東 、北 兩 大板 塊 之 間 的 競爭 ， 從開發(fā) 量及配套上 來 看，東區(qū) 弱于北 區(qū) ；但 從 居住的生 態(tài) 性、房 產(chǎn) 價 值 的 穩(wěn) 定性、物業(yè)類 型的接受度 來 看， 東區(qū) 要 優(yōu) 于北 區(qū) 。由于北 區(qū) 各 樓盤 之間 價格 區(qū)間 大（ 22003000元 /㎡ ），其 內(nèi) 部之 間 的 競爭 可能大于合作可能。 而 對東區(qū) 的 樓盤來說 ， 樓盤 均價相差在 200元 /㎡ 的小 區(qū)間內(nèi) ， 價格的 穩(wěn) 定性及抗跌性要 優(yōu) 于北 區(qū) 。因 為 自然生 態(tài)資源是稀缺的，不可以 復 制的。 對匯龍國際 花 園來說 ，在整 個 市 場當 中 應謀 求的市 場 反 應為 ： “東區(qū) 最具性價比（投 資 價 值 ） 樓盤 ”， 進 而 謀 求整 個 邳州 “最具性價比（投資價值）樓盤 ”。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 市 場觀 望的背后，更需要加深 對購 房者的了解，洞悉 競爭對 手 動態(tài) 。 市 場觀 望 狀態(tài) 出 現(xiàn) ，表面原因是 專業(yè)購 房者的普通 購房者的影 響 ， 最根本的原因 則 是 購 房者 購買 力水平有限 。以目前均價 2300元 /㎡ 計 ， 購買 100㎡ 的房子加 稅 款需要近 24萬元，一 個 普通 雙職 工（以 3萬元年收入 計 ）不吃不喝要 8年才能 買 一套房， 實際 需要的 時間則 在 10年以上。 2022年二 季度 2022年三 季度 成交套數(shù) 467 484 成交面積（㎡） 56000 55700 單套面積（㎡） 單套價格（元） 下表 為 2022邳州商品房 銷 售 概況 表。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 從 上表我 們 可以知道， 購 房者 平均單套 購 房面 積 在 120㎡ 以下，大面 積 房源面 臨 一定 銷 售 壓 力。 從單 套成交 總 價 來 看，二季度到三季度有所增大，表明 購 房者可承受的 購 房款存在一定的彈 性空 間 。但在家庭收入 總 量增 長 有限的情 況 下， 購 房款所能承受的 彈 性空 間 是有限的。 預計總 房款超 過 30萬元 會對購 房者產(chǎn) 生 較 大的心理 陰 影。 （例： 300000元 =2500元 /㎡ *120㎡ ） 在 購 房者可承受 購 房款有限，但存在一定 彈 性的情 況 下，性價比越高 的 樓盤 越受到 購 房者的 青睞 。（影 響 性價比因素包括：升 值 潛力、 區(qū) 位交通配套、 樓盤檔 次、社 區(qū) 景 觀 配套、社 區(qū) 物 業(yè) 服 務(wù) 等） 從 行 業(yè)競爭來 看， 預計 2022年邳州地 產(chǎn) 市 場 的操 盤 水平會 得到很大提高。 對匯龍國際 花 園 而言，在市 場競爭 中 應 “緊密 關(guān) 注大 盤 名牌（富 貴 第一城、耀邦新世界花 園 ） 學習 其操盤 手法 ”、 “緊 密跟蹤 競爭樓盤 （ 榮 盛文景苑、三星花苑等），了解其市 場動 向 并 迅速做出反 應 ”、 “敢于去比 較 ，以差 異 化高性價比取 勝 ”。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 三、匯龍國際花園賣點整合 地 塊賣 點 （ 1） 城東之首 上 風 上水 日出 東 方，以 東為 尊。 （ 2）河流公 園 生 態(tài) 家 園 緊鄰 市政府 規(guī)劃 重點打造的六保河 風 光 帶 、桃花 島 邳州公 園 ，適宜人居。小 區(qū)綠 地率高 達 42%。 （ 3）交通便捷 配套 齊備 與 市中心保持適 當 距離， 遠 離城市喧 囂 ，又可快速到 達 城市中心。 周 邊 配套有：省重點 運 河中 學（初中部）、 實驗 小 學 、 兒 童 醫(yī) 院、鐵 二 處醫(yī) 院。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 項 目 規(guī)劃賣 點 （ 1） 30萬㎡城東第一大盤 大盤意味著投資價值，一期較低的開盤價，后勢因小區(qū)規(guī)模大、內(nèi)部配套優(yōu)越、物業(yè)管理服務(wù)到位、居于城郊結(jié)合部人居環(huán)境好等綜合因素，升值潛力巨大。 （ 2）法式建筑 法式園林 外立面擺脫呆板凝重的灰色形象，彰顯項目大氣開朗。法式園林景觀則給人浪漫。 邳州房產(chǎn)建筑立面均以現(xiàn)代灰色建筑為主從項目差異化營銷的角度來看，本案法式建筑立面能給人耳目一新的感覺。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 （ 5）高 車 位配比， 為 尊 尚 人士打造 高 達 59%（ 1350/2276） 車 位配比，充分考 慮業(yè) 主的 發(fā) 展 極 需求。 （ 3）水景 中心水榭景觀、北部（人工）水系景觀帶，與六保河自然景觀相呼應，給小區(qū)以靈動的色彩。 （ 4）區(qū)內(nèi)配套 1300㎡ 會所、 1500㎡ 幼兒園，人無我有。 市場篇：審時度勢 —— 謀攻 附加 賣 點 （ 1）品牌智能化樓宇系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)、周界防報警系統(tǒng)、可視門禁系統(tǒng)等電子設(shè)備的采用均可構(gòu)成本案的賣點。 小高層電梯采用大品牌，如奧的斯（ OTIS）、三菱，均可增加小區(qū)的附加價值。 （ 2）品牌物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)越來越受到購房者的重視，品牌物業(yè)管理可以提高項目檔次。 鑒于品牌物業(yè)介入本案直接管理的成本及可行性，建議本案引入品牌物業(yè)管理顧問，以標準化模式管理本小區(qū)，介入前期（售樓處）的物業(yè)服務(wù)，豐富本案賣點，給購房者可感知的尊貴服務(wù)。 建議物業(yè)顧問：萬科物業(yè)、金陵飯店物業(yè)。
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