【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。 代收費(fèi)用 ?財(cái)稅字（ 1995） 48號 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果未計(jì)入房價(jià)中，單獨(dú)收取的可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)；對于未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用 非直接銷售收入 ? 國稅發(fā)〔 2020〕 187號 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ? 、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 二、土地增值稅扣除項(xiàng)目的確認(rèn) ?取得土地使用權(quán)支付金額 ?房地產(chǎn)開發(fā)成本 ?房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ?與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ?加計(jì)扣除 扣除項(xiàng)目確認(rèn)原則 ? （一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 ? （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 ? （三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 ? （四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹? ? （五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 ? （六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 （一）取得土地支付的金額 ?實(shí)施細(xì)則：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 ?國稅函發(fā)（ 1995） 110號：以出讓方式取得土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，為支付的地價(jià)款。 （一）取得土地支付的金額 ?可以扣除 國稅函〔 2020〕 220號： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同 “ 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用” ，計(jì)入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額” 中扣除。 ?不得扣除 國稅函〔 2020〕 220號： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃 、 設(shè)計(jì) 、 項(xiàng)目可行性研究 、 水文 、地質(zhì) 、 勘察 、 測繪 、 “ 三通一平 ” 等支出 。 ? 建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) 。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開小區(qū)內(nèi)道路 、 供水 、 供電 、 供氣 、 排污 、 排洪 、 通訊 、 照明 、 環(huán)衛(wèi) 、 綠化等工程發(fā)生的支出 。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 。 ? 開發(fā)間接費(fèi)用：是指企業(yè)所屬直接組織 、 管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用 ， 包括工資 、 職工福利費(fèi) 、 折舊費(fèi) 、 修理費(fèi) 、 辦公費(fèi) 、 水電費(fèi) 、 勞動保護(hù)費(fèi) 、 周轉(zhuǎn)房攤銷等 。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ?包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 ?省局 2020年 2號公告 ：指拆遷補(bǔ)償支出扣除拆遷舊建筑物等回收的殘值后的凈余額。 ?拆遷補(bǔ)償費(fèi) 必須 實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 拆遷還原房的處理 ? 國稅函〔 2020〕 220號 ： （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按“視同銷售”規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按“視同銷售”規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 公共配套設(shè)施費(fèi) ? 國稅發(fā)〔 2020〕 187號 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ，其成本、費(fèi)用可以扣除； 、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 ? 車庫、車位問題 省局 2020年 2號公告 ：納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時(shí)向買受方附贈地下車庫、車位，凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫、車位的相關(guān)成本、費(fèi)用計(jì)征土地增值稅時(shí)允許按規(guī)定計(jì)算扣除。 可以列入開發(fā)成本扣除項(xiàng)目 ? 裝修費(fèi)用 : ? 國稅發(fā)〔 2020〕 187號 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ? 省局 2020年 2號公告 ： 上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起，但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時(shí)，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收入按照購置時(shí)的含稅銷售額計(jì)算。 可以列入開發(fā)成本扣除項(xiàng)目 ? 未支付的質(zhì)量保證金： 國稅函〔 2020〕 220號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在