【正文】 形式體現(xiàn)，因此，屬于土地增值稅的征稅范圍。這實(shí)際上是以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)來換取新建成房屋部分產(chǎn)權(quán)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的，因而，不屬于土地增值稅的征稅范圍。 （二）對(duì)具體情況的界定 股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 四、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ?條例第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 ?從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人均要預(yù)征土地增值稅，按月于次月 1日起 15日內(nèi)申報(bào)納稅。主管地稅機(jī)關(guān)在預(yù)征土地增值稅和進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)必須按備案的成本對(duì)象計(jì)算征收。 ? 預(yù)征方法：按月預(yù)征，預(yù)征稅款以納稅人每月申報(bào)取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金、誠意金等）乘以預(yù)征率計(jì)算征收。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 五、核定征收 （二）核定征收的條件 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； 符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 ?收入確認(rèn) ?代收費(fèi)用 ?視同銷售 ?清算審核 收入的確認(rèn) 清算時(shí) 收入的確認(rèn)： 國稅函〔 2020〕 220號(hào) ?已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入； ?未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 代收費(fèi)用 ?財(cái)稅字（ 1995） 48號(hào) 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果未計(jì)入房價(jià)中，單獨(dú)收取的可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。 ? （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 ? （六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 （一）取得土地支付的金額 ?可以扣除 國稅函〔 2020〕 220號(hào)： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同 “ 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用” ，計(jì)入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額” 中扣除。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開小區(qū)內(nèi)道路 、 供水 、 供電 、 供氣 、 排污 、 排洪 、 通訊 、 照明 、 環(huán)衛(wèi) 、 綠化等工程發(fā)生的支出 。 ?省局 2020年 2號(hào)公告 ：指拆遷補(bǔ)償支出扣除拆遷舊建筑物等回收的殘值后的凈余額。 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按“視同銷售”規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 可以列入開發(fā)成本扣除項(xiàng)目 ? 裝修費(fèi)用 : ? 國稅發(fā)〔 2020〕 187號(hào) ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。其中銷售家用電器、家具等取得的收入按照購置時(shí)的含稅銷售額計(jì)算。 ? 未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。 ? （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 與 “ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ” 金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，在此不得再扣。 ?人防異地建設(shè)費(fèi)可以加計(jì)扣除。 ?增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 ， 稅率為 60%。 扣除項(xiàng)目 =2020+5000+1250+(2020+5000) 5%+ (2020+5000) 20% =10000萬元 增值額 =4000萬元 增值率 =4000/10000=40% 應(yīng)納土地增值稅 =4000 30%=1200萬元 計(jì)算中需注意的幾個(gè)問題 清算單位的界定 ?《 土地增值稅實(shí)施細(xì)則 》 第八條規(guī)定： “ 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算 ” 。 不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的 ， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受減免政策 。 ? 納稅人清算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí) ， 如項(xiàng)目未完成銷售 ， 可以根據(jù)配比原則 ， 以納稅人已售房產(chǎn)的建筑面積占總可售建筑面積的比例或者其他合理的方法計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額， 并在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除 。 扣除項(xiàng)目 =地價(jià) +繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅） +開發(fā)土地及新建房所需成本 +規(guī)定的費(fèi)用（地價(jià) +開發(fā)土地及房產(chǎn)成本的 10%） +地價(jià)和開發(fā)成本的 20%+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 計(jì)算中需注意的幾個(gè)問題 ?轉(zhuǎn)讓舊房 舊房范圍： （ 1）新建成的房產(chǎn)使用滿一年，在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)作為舊房； （ 2）購買新房再轉(zhuǎn)讓的，不論其是否使用，均作為舊房； （ 3）個(gè)人新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不論其建成后使用時(shí)間長短，均作為舊房。 扣除金額 =發(fā)票金額 *（ 1+5%*年數(shù)） +轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（營、城、教、?。?+購房時(shí)繳納的契稅 ?計(jì)算 方法 二 ： 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 第五部分 清算流程 ?清算條件 ?時(shí)間要求 ?申請(qǐng)資料 ?清算受理 ?清算審核 一、清算條件 ? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算： （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，確定要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。主管地稅機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件； ? （五）主管地稅機(jī)關(guān)要求的其他資料。 ?清算審核后， 對(duì)有以下情形之一的房地產(chǎn)土地增值稅清算項(xiàng)目，由稽查局進(jìn)行清算復(fù)核： （一）清算后實(shí)際稅負(fù)低于其預(yù)征率的； （二）清算后實(shí)際稅負(fù)明顯低于同區(qū)域同期同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平的； （三）市局認(rèn)為有必要進(jìn)行清算復(fù)核的。 對(duì)于沒有委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)不得拒絕辦理土地增