【正文】 州）實(shí)業(yè)有限公司 100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 主要是指國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使其升值的情況。 （二）對(duì)具體情況的界定 房地產(chǎn)的代建房行為。 （二）對(duì)具體情況的界定 ?房地產(chǎn)的聯(lián)建。 （二）對(duì)具體情況的界定 以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資或聯(lián)營(yíng)。待抵押期滿后，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征收范圍。 （二）對(duì)具體情況的界定 ? 房地產(chǎn)的抵押。 細(xì)則所稱贈(zèng)與是指： （ 1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)使用人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的； （ 2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。這種行為按照國(guó)家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)，原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門(mén)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。這種行為通常被稱作賣(mài)房，按照國(guó)家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣(mài)房的同時(shí)，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。即取得國(guó)有土地使用權(quán)后僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，這種情況是指土地使用者通過(guò)受讓方式，向政府交納土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即所謂的“將生地變熟地”，然后直接將空地賣(mài)出去。這里，是否取得收入是判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。轉(zhuǎn)讓的土地 ，其所有權(quán)是否為國(guó)家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 ?單位是指各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。 ?個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 （一） 征稅范圍的原則 ?只有國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，才征收土地增值稅，對(duì)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征收土地增值稅。 （一） 征稅范圍的原則 ?因此，土地增值稅的征稅范圍不包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬，未取得收入的行為。這屬于國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 （二）對(duì)具體情況的界定 ?房地產(chǎn)的出租。 房地產(chǎn)的抵押是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。 （二）對(duì)具體情況的界定 房地產(chǎn)的交換。 這主要是指一方出土地或房地產(chǎn)，并將土地或房地產(chǎn)作價(jià)，另一方出資金，雙方組成一個(gè)新的企業(yè)或法人，合資經(jīng)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的。 房地產(chǎn)的聯(lián)建是指由一方出土地，另一方出資金，共同建房，建成后雙方各得一部分。 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。） （二）對(duì)具體情況的界定 ?1企業(yè)兼并。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。 ?納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。一經(jīng)備案，成本對(duì)象不得隨意更改或相互混淆。 ? 預(yù)征比例： 自 2020年 8月 1日起，我市預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：保障性住房預(yù)征率暫定為 0；住宅（不含別墅、商住房）暫定為 %；其他類(lèi)型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）暫定為 2%。 四、后續(xù)管理 ? 清算后再轉(zhuǎn)讓 ?稅款計(jì)算：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) ，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的 ， 納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào) ， 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算 。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 注：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持 第三部分 土地增值稅計(jì)算 ?房地產(chǎn)收入的確定 ?扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算 ?土地增值稅的稅率和計(jì)算公式 一、土地增值稅應(yīng)稅收入 指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。 二、土地增值稅扣除項(xiàng)目的確認(rèn) ?取得土地使用權(quán)支付金額 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ?與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ?加計(jì)扣除 扣除項(xiàng)目確認(rèn)原則 ? （一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 ? （五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 ?國(guó)稅函發(fā)（ 1995） 110號(hào)：以出讓方式取得土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，為支付的地價(jià)款。 ? 建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) 。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ?包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題 省局 2020年 2號(hào)公告 ：納稅人在銷(xiāo)售房地產(chǎn)的同時(shí)向買(mǎi)受方附贈(zèng)地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位，凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈(zèng)的，該地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位的相關(guān)成本、費(fèi)用計(jì)征土地增值稅時(shí)允許按規(guī)定計(jì)算扣除。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí)，如其銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)