【正文】 究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 二、預(yù)征管理 ? 預(yù)征對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。 收入偏低 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃 、 設(shè)計(jì) 、 項(xiàng)目可行性研究 、 水文 、地質(zhì) 、 勘察 、 測繪 、 “ 三通一平 ” 等支出 。 ? 省局 2020年 2號公告 ： 上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起，但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。 ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。 ?皖地稅函 〔 2020〕 583號 ：上述“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”是指規(guī)劃部門下發(fā)的 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 中確認(rèn)的項(xiàng)目。 ?國稅函〔 2020〕 220號： 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 清算審核不免除納稅人對清算申報(bào)事項(xiàng)、數(shù)據(jù)真實(shí)性、合法性的法律責(zé)任。 ?主管地稅機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 5％的基數(shù)。 案例 ?某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在市區(qū)開發(fā)某寫字樓，其中購地支出 2020萬元，開發(fā)成本 5000萬元，該項(xiàng)目專項(xiàng)銀行貸款財(cái)務(wù)費(fèi)用支出1250萬元（假定不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利息），寫字樓銷售收入 14000萬元（注：不考慮營業(yè)稅及其附加、印花稅等的扣除）。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 國稅函〔 2020〕 220號 ? （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 公共配套設(shè)施費(fèi) ? 國稅發(fā)〔 2020〕 187號 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ，其成本、費(fèi)用可以扣除； 、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （一）取得土地支付的金額 ?實(shí)施細(xì)則：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 ? 合地稅 【 2020】 67號 ：自 2020年 8月 1日起，對住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不得低于 5%；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住樓）核定征收率不得低于 7%。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在項(xiàng)目開工前確定房地產(chǎn)成本核算對象、是否分別核算項(xiàng)目內(nèi)的普通住宅和非普通住宅增值額，并報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。 主要是指國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而使其升值的情況。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征收范圍。這種行為通常被稱作賣房，按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣房的同時(shí)，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。 ?單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。這屬于國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 房地產(chǎn)的抵押是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。 是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。 ?納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 ? （五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)、預(yù)售證辦證費(fèi)均應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，不能計(jì)入開發(fā)成本。 ?增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、 未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 ， 稅率為 50%。 扣除項(xiàng)目 =地價(jià) +繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅） +開發(fā)土地所需成本 +規(guī)定的費(fèi)用（地價(jià) +開發(fā)土地成本的 10%） +開發(fā)土地成本的 20%+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 計(jì)算中需注意的幾個(gè)問題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)：允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì) 20%的扣除。 三、申請資料 ? （一）《土地增值稅清算表及其附表》； ? （二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》； ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況； ? （四）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對《鑒證報(bào)告》的合法性、真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格審核，對符合土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定和要求的《鑒證報(bào)告》予以采信。 ? 主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情形。 ? 皖地稅函 〔 2020〕