【導(dǎo)讀】單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑。個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。權(quán)的行為不征稅。圍的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。如通過(guò)繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓。一是出售國(guó)有土地使用權(quán)的。通路和平整地面等基礎(chǔ)開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，這屬于國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納。二是取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)。這種行為通常被稱作賣房，變更手續(xù)，原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的，這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收。，由承租人向出租人支付租金的行為。轉(zhuǎn)占有的法律行為。地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利。權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征收范圍。企業(yè)或法人，合資經(jīng)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的。地產(chǎn)一方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)，對(duì)于建成后按比例分房。代建收入的行為。

　　

【正文】 取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本及規(guī)定的費(fèi)用再加計(jì)開發(fā)成本的 20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 扣除項(xiàng)目 =地價(jià) +繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅） +開發(fā)土地所需成本 +規(guī)定的費(fèi)用（地價(jià) +開發(fā)土地成本的 10%） +開發(fā)土地成本的 20%+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 計(jì)算中需注意的幾個(gè)問(wèn)題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)：允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì) 20%的扣除。 扣除項(xiàng)目 =地價(jià) +繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅） +開發(fā)土地及新建房所需成本 +規(guī)定的費(fèi)用（地價(jià) +開發(fā)土地及房產(chǎn)成本的 10%） +地價(jià)和開發(fā)成本的 20%+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 計(jì)算中需注意的幾個(gè)問(wèn)題 ?轉(zhuǎn)讓舊房 舊房范圍： （ 1）新建成的房產(chǎn)使用滿一年，在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)作為舊房； （ 2）購(gòu)買新房再轉(zhuǎn)讓的，不論其是否使用，均作為舊房； （ 3）個(gè)人新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不論其建成后使用時(shí)間長(zhǎng)短，均作為舊房。 ? 計(jì)算 方法 一 ： 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5％計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 5％的基數(shù)。“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿 12個(gè)月但超過(guò) 6個(gè)月的，可以視同為一年。 扣除金額 =發(fā)票金額 *（ 1+5%*年數(shù)） +轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（營(yíng)、城、教、印） +購(gòu)房時(shí)繳納的契稅 ?計(jì)算 方法 二 ： 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 扣除金額 =地價(jià) +舊房評(píng)估重置成本價(jià) *成新度折扣率 +轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（營(yíng)、城、教、?。?+支付的評(píng)估費(fèi)用 計(jì)算中需注意的幾個(gè)問(wèn)題 ?滯納金的計(jì)算 ?財(cái)稅 [2020]21號(hào)： 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 ?國(guó)稅函〔 2020〕 220號(hào)： 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 第四部分 優(yōu)惠政策 ?有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的； （二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 第五部分 清算流程 ?清算條件 ?時(shí)間要求 ?申請(qǐng)資料 ?清算受理 ?清算審核 一、清算條件 ? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算： （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? 主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情形。 二、時(shí)間要求 ? 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目 ： 納稅人應(yīng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 ? 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目 ： 納稅人應(yīng)在滿足條件之日起 30日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，確定要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。 通知納稅人進(jìn)行清算的，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起 30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算手續(xù)。 三、申請(qǐng)資料 ? （一）《土地增值稅清算表及其附表》； ? （二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》； ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況； ? （四）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管地稅機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件； ? （五）主管地稅機(jī)關(guān)要求的其他資料。 四、清算受理 ?主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理； ?對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人 10日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理； ?對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。 ?主管地稅機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷。 五、清算審核 ?清算審核包括案頭審核和實(shí)地審核。 ?清算審核后， 對(duì)有以下情形之一的房地產(chǎn)土地增值稅清算項(xiàng)目，由稽查局進(jìn)行清算復(fù)核： （一）清算后實(shí)際稅負(fù)低于其預(yù)征率的； （二）清算后實(shí)際稅負(fù)明顯低于同區(qū)域同期同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平的； （三）市局認(rèn)為有必要進(jìn)行清算復(fù)核的。 六、幾點(diǎn)說(shuō)明 ?（一）關(guān)于清算責(zé)任 清算主體是土地增值稅納稅人，進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)納稅人必須履行的義務(wù)。 清算審核不免除納稅人對(duì)清算申報(bào)事項(xiàng)、數(shù)據(jù)真實(shí)性、合法性的法律責(zé)任。 六、幾點(diǎn)說(shuō)明 ? （二）關(guān)于中介鑒證 凡經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公告的稅務(wù)師事務(wù)所，均可接受納稅人委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。 對(duì)于沒(méi)有委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)不得拒絕辦理土地增值稅清算。 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)《鑒證報(bào)告》的合法性、真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格審核，對(duì)符合土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定和要求的《鑒證報(bào)告》予以采信。對(duì)未采信的《鑒證報(bào)告》，由主管地稅機(jī)關(guān)退回并告知其理由。 ?《 合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 》 2020年第 1號(hào)公告 土地增值稅清算流程圖 謝謝！ 聯(lián)系電話： 63532870