【導讀】單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。轉讓國有土地使用權、地上建筑。個人，應當繳納土地增值稅。權的行為不征稅。圍的第二個標準。如通過繼承、贈與方式轉讓。一是出售國有土地使用權的。通路和平整地面等基礎開發(fā)，不進行房產(chǎn)開發(fā)，這屬于國有土地使用權的有償轉讓，應納。二是取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)。這種行為通常被稱作賣房，變更手續(xù)，原土地使用權屬于無償劃撥的，這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權的轉讓又取得了收。，由承租人向出租人支付租金的行為。轉占有的法律行為。地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權利。權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征收范圍。企業(yè)或法人，合資經(jīng)營或聯(lián)營的。地產(chǎn)一方辦理了房地產(chǎn)權屬的變更、轉移手續(xù)，對于建成后按比例分房。代建收入的行為。

　　

【正文】 取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本及規(guī)定的費用再加計開發(fā)成本的 20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 扣除項目 =地價 +繳納的有關費用（契稅） +開發(fā)土地所需成本 +規(guī)定的費用（地價 +開發(fā)土地成本的 10%） +開發(fā)土地成本的 20%+轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 計算中需注意的幾個問題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)：允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，并允許加計 20%的扣除。 扣除項目 =地價 +繳納的有關費用（契稅） +開發(fā)土地及新建房所需成本 +規(guī)定的費用（地價 +開發(fā)土地及房產(chǎn)成本的 10%） +地價和開發(fā)成本的 20%+轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 計算中需注意的幾個問題 ?轉讓舊房 舊房范圍： （ 1）新建成的房產(chǎn)使用滿一年，在轉讓時應作為舊房； （ 2）購買新房再轉讓的，不論其是否使用，均作為舊房； （ 3）個人新建房產(chǎn)轉讓，不論其建成后使用時間長短，均作為舊房。 ? 計算 方法 一 ： 納稅人轉讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計 5％計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計 5％的基數(shù)。“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 扣除金額 =發(fā)票金額 *（ 1+5%*年數(shù)） +轉讓相關的稅金（營、城、教、?。?+購房時繳納的契稅 ?計算 方法 二 ： 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 扣除金額 =地價 +舊房評估重置成本價 *成新度折扣率 +轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（營、城、教、印） +支付的評估費用 計算中需注意的幾個問題 ?滯納金的計算 ?財稅 [2020]21號： 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 ?國稅函〔 2020〕 220號： 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。 第四部分 優(yōu)惠政策 ?有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的； （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 第五部分 清算流程 ?清算條件 ?時間要求 ?申請資料 ?清算受理 ?清算審核 一、清算條件 ? 應進行土地增值稅清算： （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （三）直接轉讓土地使用權的。 ? 主管地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）省地方稅務局規(guī)定的其他情形。 二、時間要求 ? 應當進行清算的項目 ： 納稅人應在滿足條件之日起 90日內到主管地稅機關辦理清算手續(xù)。 ? 可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目 ： 納稅人應在滿足條件之日起 30日內到主管地稅機關辦理備案手續(xù)。 主管地稅機關應當作出評估，確定要求納稅人進行清算的時間。 通知納稅人進行清算的，由主管地稅機關下達《稅務事項通知書》。納稅人應當自收到《稅務事項通知書》之日起 30日內向主管地稅機關提供清算資料，辦理清算手續(xù)。 三、申請資料 ? （一）《土地增值稅清算表及其附表》； ? （二）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》； ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機關需要了解的其他情況； ? （四）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管地稅機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件； ? （五）主管地稅機關要求的其他資料。 四、清算受理 ?主管地稅機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理； ?對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人 10日內補報，納稅人在規(guī)定的期限內補齊清算資料后，予以受理； ?對不符合清算條件的項目，不予受理。 ?主管地稅機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。 五、清算審核 ?清算審核包括案頭審核和實地審核。 ?清算審核后， 對有以下情形之一的房地產(chǎn)土地增值稅清算項目，由稽查局進行清算復核： （一）清算后實際稅負低于其預征率的； （二）清算后實際稅負明顯低于同區(qū)域同期同類房地產(chǎn)開發(fā)項目稅負水平的； （三）市局認為有必要進行清算復核的。 六、幾點說明 ?（一）關于清算責任 清算主體是土地增值稅納稅人，進行土地增值稅清算時納稅人必須履行的義務。 清算審核不免除納稅人對清算申報事項、數(shù)據(jù)真實性、合法性的法律責任。 六、幾點說明 ? （二）關于中介鑒證 凡經(jīng)國家稅務總局網(wǎng)站公告的稅務師事務所，均可接受納稅人委托進行土地增值稅清算鑒證。 對于沒有委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，主管地稅機關不得拒絕辦理土地增值稅清算。 主管地稅機關應當對《鑒證報告》的合法性、真實性進行嚴格審核，對符合土地增值稅相關政策規(guī)定和要求的《鑒證報告》予以采信。對未采信的《鑒證報告》，由主管地稅機關退回并告知其理由。 ?《 合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 》 2020年第 1號公告 土地增值稅清算流程圖 謝謝！ 聯(lián)系電話： 63532870