【正文】 算土地增值稅。 不可列入開發(fā)成本扣除的項目 ? 未取得合法有效憑證的；未實際支付；建安發(fā)票非項目地開具的。 ? 樣板房設(shè)計費、預售證辦證費均應(yīng)計入銷售費用，不能計入開發(fā)成本。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 與 “ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ” 金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 （四）稅金 ?在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加 ?財稅字（ 1995） 48號：細則中允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。允許加計 20%扣除。 ?增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分 ， 稅率為 50%。就該項目，該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅。 計算中需注意的幾個問題 同一開發(fā)項目中既建造有普通標準住宅又有非普通標準住宅的分別計算問題 普通標準住宅 ? 財稅 [2020]21號 ：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 ? 對于各開發(fā)項目的共同開發(fā)成本和開發(fā)費用 ， 應(yīng)按可售建筑面積比的方法或經(jīng)稅務(wù)部門認可的其他合理方法 ， 在各開發(fā)項目中計算分攤 。 扣除項目 =地價 +繳納的有關(guān)費用（契稅） +開發(fā)土地所需成本 +規(guī)定的費用（地價 +開發(fā)土地成本的 10%） +開發(fā)土地成本的 20%+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 計算中需注意的幾個問題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)：允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計 20%的扣除?！懊磕辍卑促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 第四部分 優(yōu)惠政策 ?有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的； （二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 ? 可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目 ： 納稅人應(yīng)在滿足條件之日起 30日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理備案手續(xù)。 三、申請資料 ? （一）《土地增值稅清算表及其附表》； ? （二）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》； ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機關(guān)需要了解的其他情況； ? （四）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。 五、清算審核 ?清算審核包括案頭審核和實地審核。 六、幾點說明 ? （二）關(guān)于中介鑒證 凡經(jīng)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公告的稅務(wù)師事務(wù)所，均可接受納稅人委托進行土地增值稅清算鑒證。 ?《 合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 》 2020年第 1號公告 土地增值稅清算流程圖 謝謝！ 聯(lián)系電話： 63532870 。 主管地稅機關(guān)應(yīng)當對《鑒證報告》的合法性、真實性進行嚴格審核，對符合土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定和要求的《鑒證報告》予以采信。 六、幾點說明 ?（一）關(guān)于清算責任 清算主體是土地增值稅納稅人，進行土地增值稅清算時納稅人必須履行的義務(wù)。 四、清算受理 ?主管地稅機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理； ?對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人 10日內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理； ?對不符合清算條件的項目，不予受理。 通知納稅人進行清算的，由主管地稅機關(guān)下達《稅務(wù)事項通知書》。 ? 主管地稅機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情形。 扣除金額 =地價 +舊房評估重置成本價 *成新度折扣率 +轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（營、城、教、?。?+支付的評估費用 計算中需注意的幾個問題 ?滯納金的計算 ?財稅 [2020]21號： 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 ? 計算 方法 一 ： 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5％計算。 計算中需注意的幾個問題 ? 對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 ? 皖地稅函 〔 2020〕 583號 ：如納稅人在清算報告中就其普通標準住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。 ?國稅發(fā) 〔 2020〕 187號 ：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算， 對于分期開發(fā)的項目 ， 以分期項目為單位清算 。 四級超率累進稅率 ， 每級 “ 增值額未超過扣除項目金額 ” 的比例 ， 均包括本比例數(shù) 。 三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 土地增值稅實行四級超率累進稅率 : ?增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 ， 稅率為 30%。 （五）加計扣除 ?對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和 20%加計扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用 ?細則：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用 ?凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 10％以內(nèi)計算扣除。 ? 售樓部、樣板房的裝修支出，應(yīng)列入銷售費用，不得在開發(fā)成本中扣除。 可以列入開發(fā)成