【文章內(nèi)容簡介】 區(qū) 域 其它 低 價 位山景盤 提高生活質(zhì)量 居住環(huán)境好 、有利于健康 光大花園 廣州碧桂園 奧 林 匹克 花園 價位類似的健康盤或其它盤 名稱 項目基本情況 賣點與不足 簡要分析倚綠山莊占地 63689 平方米，總建筑面積 萬平方米，有占地 萬平方米的運動小區(qū)，內(nèi)設(shè)足球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、及兒童樂園，還有醫(yī)療中心和農(nóng)貿(mào)市場等配套；全部為 6層多層，現(xiàn)推出第二期，均價為 3300 元，毛坯房。白云林海，空氣清新，小區(qū)綠化達(dá)50% ，運動設(shè)施齊全等是其較大的賣點，較低的價格很具競爭力。但其整個地勢較低，建在一個低洼地，在多雨的廣州，可能會有積水問題；目前開通的巴士不多，住在廣州鬧市區(qū)的居民出入不太方便。打出 “廣州奧運村” 的口號，在運動方面較有特色，本來是靠山而又富有運動氣息的一個樓盤，但由于其廣告包裝和宣傳不夠，知名度和影響都不高。給人的是低擋盤形象。春節(jié)后，廣告力度加大，但沖擊力仍不夠。云景花園占地 32 萬平方米，總建筑面積 75 萬平方米， 7 個全封閉小區(qū)繞 3 萬平方米的中心花園而建，各小區(qū)又有獨立的花園。小區(qū)居住人口將達(dá) 3 萬。現(xiàn)正推出第四個小區(qū)，還有 5 年左右的時間才能完成小區(qū)建設(shè)，均價為 3800 元。為一級二類裝修。小區(qū)配套成熟、綠化率高，容積率較低，布局整齊。有多條公交線路經(jīng)過，交通便利。但是，小區(qū)外同和路一帶環(huán)境較雜亂，影響了樓盤的素質(zhì)。由于其開發(fā)周期較長，前期的房屋沒有維護(hù)，有些老化，有損小區(qū)整體形象。在山景盤當(dāng)中，云景花園無論從規(guī)模、綠化和配套等方面都處于較為有利的地位；從小區(qū)內(nèi)的環(huán)境來講，是居家的好場所。其打出了 “自然健康的家”廣告語，其廣告投放保持了一定的密度和連續(xù)性，知名度尚可，但沒有給人一種深刻的印象，小區(qū)的形象也較一般，沒什么特色。最近圍繞中心花園征名活動做廣告，有一定的影響，但對提升品牌形象沒有多少幫助。恒駿花園占地 6 萬多平方米，建筑面積有 20 萬平方米，分七個小區(qū)，每個小區(qū)的中心小花園分別以花卉命名。全部為 11 層的小高層。目前只是推出首期，均價為 33003500 左右，為一級一類裝修。千卉園、豪華會所、網(wǎng)球場等各種娛樂配套齊全，其一卡通智能化管理在山景盤中據(jù)說是較為領(lǐng)先的，請名家規(guī)劃物業(yè)管理；小區(qū)旁有 10多條公交線路經(jīng)過，交通便利；但地處同和路旁，周圍環(huán)境不好。恒駿花園力圖在市區(qū)山麓創(chuàng)造一個大眾化價格但具有豪宅氣質(zhì)的小區(qū)，以 “千卉園”為支點提出全新綠色概念，但支撐力度不夠。其廣告宣傳和效果均較弱，推出時間不長，知名度較低，且不為消費者真正了解。經(jīng)過廣告的重新包裝推廣，其較低的價格和所處的位置在山景盤中較有競爭力。 以上幾個盤都是以山景為支撐 ， 價格為中低檔 ， 適合大眾經(jīng)濟(jì)承受力 ， 但各盤在定位上又有所不同： 云景花園 倚綠山莊 恒駿花園 運動是其主要的賣點 ， 它試圖將自己塑造成一個富有運動氣息 、 環(huán)境優(yōu)美的健康生態(tài)盤形象 ， 但廣告投放一直較為保守 ， 因此 ， 除了給人一個山景盤印象外 ， 其它并不突出 。 目標(biāo)消費者以白云山制藥廠及同和鎮(zhèn)的居民為主 。 沒有提出明確的廣告語 ， 但是其試圖以白云山景為依托 ， 創(chuàng)造一個大眾化價格的帶有豪宅特質(zhì)的小區(qū) ， 這一特征從其售樓書和模型上也可明顯看出 。 但其廣告包裝和宣傳力度較弱 ， 知名度較低 ， 目前推售速度較緩 。 其 “ 自然健康的家 ” 定位 ， 主要是以中心 3萬平方米的大花園中各種景觀為支撐 ， 其宣傳主要停留在環(huán)境賣點的訴求上 ， 健康概念份量不夠重 ，因而難以為消費者廣泛記住 ， 稱其為一個成熟安逸的生活社區(qū)似乎更為恰當(dāng) 。 名稱項目基本情況 賣點與不足 簡單分析光大花園占地 43 萬平方米，建筑面積達(dá)到 100 多萬平方米，內(nèi)有幼兒園、小學(xué)和娛樂中心等配套。3 月下旬推出首期的 B 區(qū)多層和小高層，均價會高出 A 區(qū)的 4500元。整個小區(qū)開發(fā)還需 78 年時間。區(qū)內(nèi)以古榕為背景的獨特園林風(fēng)光、純凈的空氣、成群的小鳥，以及完善的生活配套和運動配套等，都是其最大的賣點。其價格在中等盤中偏高，地處老城區(qū)，周邊環(huán)境不夠理想對它有一定的負(fù)面影響。其 “大榕樹下，健康人家”廣告語，描繪了一種獨特的園林風(fēng)光和健康生活情景，前期廣告主要集中在其環(huán)境賣點的訴求上，廣告較有沖擊力。但小區(qū)健康生活方式立意較抽象，缺乏足夠的內(nèi)容支撐。光大花園和金碧花園成為海珠區(qū)中高檔盤的領(lǐng)導(dǎo)者，它們推出之后，對該地區(qū)的樓價影響較大。奧林匹克花園占地 16 萬平方米，建筑面積 30余萬平方米。有草地滾球、單雙杠、網(wǎng)球籃球場、乒乓球館、攀巖及指導(dǎo)業(yè)主科學(xué)訓(xùn)練的體能測試中心等。均價為 3800 元左右，帶裝修。以各種運動設(shè)施為賣點，打出運動牌，引領(lǐng)了一種新的生活潮流，對熱愛運動的人士，其齊全的運動配套是一個極大的誘惑力， “運動就在家門口”的廣告語，將運動提升到了非常簡單和容易的層次，很有號召力。盡管其運動設(shè)施對消費者來說，目前仍然只是渴望而不可及，但其成功的廣告包裝和宣傳，給了消費者很大的一種信心和認(rèn)同。在廣告策略上，所有系列主題均緊緊圍繞運動，同時又突出小區(qū)的一種健康的社區(qū)文化，在都市中倡導(dǎo)了一種運動型的健康生活方式，較為成功。廣州碧桂園占地 1000 畝，現(xiàn)正推出第二期，僅 1 月就售出了 1000 套左右。小區(qū)內(nèi)有豪華會所，達(dá) 萬平方米的中心花園，別墅與洋房分區(qū)而建。目前均價為3700 左右。五星級的會所、服務(wù)和罕有的中心花園以及大眾化的價格使得廣州碧桂園成為廣州九九樓市一道亮麗的風(fēng)景線。但目前出入還不是很方便，小區(qū)內(nèi)沒有學(xué)校配套。廣州碧桂園希望通過提供優(yōu)美的環(huán)境和服務(wù)，給消費者一種五星級家園生活，體現(xiàn)的是一種由服務(wù)而帶來的享受。它們的廣告宣傳力度很大，基本上以大幅整版推出，較有沖擊力，但主題上仍主要是宣揚環(huán)境和五星級服務(wù)，沒有多少新意。大規(guī)模、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境景觀、完善的設(shè)施配套、大眾化的價格、主打健康概念或提供舒適安逸生活環(huán)境是這些樓盤的共有特征，但各盤均各有側(cè)重。 運動健康 五星級家園 健康概念 奧林匹克花園以各種體育設(shè)施為支撐 ， 倡導(dǎo)一種由運動而帶來的健康生活 ， 這種健康中也包括了人際關(guān)系等多方面的健康 ， 目標(biāo)消費群主要為熱愛運動的年輕人士 ， 外來人士占了較大的購買比例 。 宣揚的是由硬件和軟件所帶來的五星級安逸生活 ， 消費者比較注重生活的享受 ， 有一定的品位 ， 他們一般來自番禺當(dāng)?shù)?、 比較臨近的海珠 、 東山 、 天河地區(qū) ， 外來人士比例較大 。 光大花園以茂盛的古榕樹林為支點 ， 從環(huán)境的角度提出了一種“ 健康 ” 主題 ， 由于其廣告包裝較成功 ， 一推出就一炮走紅 。 其目標(biāo)消費群主要為海珠區(qū) 、 較為鄰近的荔灣 、 越秀老城區(qū)經(jīng)濟(jì)承受能力相對較強(qiáng)者 。 小 結(jié) 在山景盤中 ， 白云高爾夫花園價格上并沒有明顯優(yōu)勢 ，但它有相對較高的知