【正文】 園后續(xù)樓盤的推廣中 ， 應(yīng)繼續(xù)保持其在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì) ， 在升幅上不能突破人們的預(yù)期 。與此同時(shí)，以奧林匹克花園、廣州碧桂園、光大花園、白云高爾夫花園等為代表的特色盤或精品盤，以獨(dú)特的小區(qū)環(huán)境或倡導(dǎo)的全新生活方式，以及發(fā)展商雄厚的實(shí)力領(lǐng)騷于廣州中高檔樓盤，價(jià)格穩(wěn)中有升。 白云高爾夫花園以獨(dú)特的山景風(fēng)光為和天然氧吧等為賣點(diǎn) ， 在市場(chǎng)中取得了較好的銷售業(yè)績(jī) ， 但山景是許多樓盤所共有的特征 ， 白云高爾夫花園如果在社區(qū)文化和品位上沒有明顯的特色 ， 就很難與其它盤形成區(qū)隔 。 白云高爾夫花園已初步建立了休閑健康的的主題概念 ， 但它還必須以豐富的內(nèi)涵為支撐形成自己鮮明的個(gè)性特色 ， 才能為消費(fèi)者廣泛認(rèn)同 ， 并吸引特定的消費(fèi)群 。 翠湖山莊倡導(dǎo)了一種都市白領(lǐng)度假式的山莊生活；麗江花園在多年的發(fā)展中形成了一種獨(dú)特的親情洋溢的社區(qū)文化；奧林匹克花園則是引領(lǐng)了都市人渴望的運(yùn)動(dòng)健康生活 ， 它們?cè)谑袌?chǎng)中均獨(dú)樹一幟 ， 成為精品盤的典范 。 1．項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)分析 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 白云高爾夫花園 四、項(xiàng)目自身?xiàng)l件與競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較低的價(jià)格 ， 給業(yè)主留下了較大的升值空間 。 位于機(jī)場(chǎng)路和黃石路交匯處 ， 有十多條公交線路經(jīng)過 ， 屋村巴士頻繁往返市中心 ，未來的第二期地鐵站又近在咫尺 ， 到鬧市各區(qū) 、 從化等地都較為方便 。 其天然的氧吧 、 自然的 “ 空調(diào) ” ，高爾夫帶來的高品味暢想 ， 以及山間 、 林中 、草地處處洋溢的那種大自然才有的休閑健康感覺 ， 使得整個(gè)小區(qū)的景觀充滿了一種獨(dú)特的韻味 。 小區(qū)周圍也有成熟的配套基礎(chǔ) ， 鄰近白云山風(fēng)景區(qū) 、 游樂園和大學(xué)等 ，可坐享各種生活的種種便利 。 ?廣州目前在售促銷的價(jià)位在 4900元以下的樓盤有 100個(gè)左右；一些樓盤通過降價(jià)等促銷措施已聚集了大量的人氣 。 ?洛溪板塊樓盤一般有優(yōu)美的園林景觀 、 較為理想的周邊環(huán)境 ， 不少樓盤還擁有江景 ， 它們成為白云高爾夫花園一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；尤其是近期洛溪收費(fèi)站將南推幾百米的傳言 ， 使得洛溪板塊有再升溫的可能 。 白云高爾夫花園如僅以環(huán)境 、 空氣 、 高爾夫這些外在的配置為支撐 ，提出一種抽象的 “ 健康 ” 概念 ， 而沒有形成鮮明的有內(nèi)容的個(gè)性 ， 就很難鎖定特定的消費(fèi)群 ， 在四面臨敵和其它盤相對(duì)較低價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)下 ，很容易失掉一部分潛在客戶 。 安居目的 低價(jià)格為主要考慮因素 倚綠山莊 云景花園 恒駿花園 同 區(qū) 域 其它 低 價(jià) 位山景盤 提高生活質(zhì)量 居住環(huán)境好 、有利于健康 光大花園 廣州碧桂園 奧 林 匹克 花園 價(jià)位類似的健康盤或其它盤 名稱 項(xiàng)目基本情況 賣點(diǎn)與不足 簡(jiǎn)要分析倚綠山莊占地 63689 平方米，總建筑面積 萬平方米，有占地 萬平方米的運(yùn)動(dòng)小區(qū)，內(nèi)設(shè)足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、及兒童樂園，還有醫(yī)療中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套；全部為 6層多層，現(xiàn)推出第二期，均價(jià)為 3300 元，毛坯房。但其整個(gè)地勢(shì)較低，建在一個(gè)低洼地，在多雨的廣州，可能會(huì)有積水問題；目前開通的巴士不多，住在廣州鬧市區(qū)的居民出入不太方便。給人的是低擋盤形象。云景花園占地 32 萬平方米，總建筑面積 75 萬平方米， 7 個(gè)全封閉小區(qū)繞 3 萬平方米的中心花園而建，各小區(qū)又有獨(dú)立的花園?，F(xiàn)正推出第四個(gè)小區(qū)，還有 5 年左右的時(shí)間才能完成小區(qū)建設(shè)，均價(jià)為 3800 元。小區(qū)配套成熟、綠化率高，容積率較低，布局整齊。但是，小區(qū)外同和路一帶環(huán)境較雜亂，影響了樓盤的素質(zhì)。在山景盤當(dāng)中，云景花園無論從規(guī)模、綠化和配套等方面都處于較為有利的地位；從小區(qū)內(nèi)的環(huán)境來講，是居家的好場(chǎng)所。最近圍繞中心花園征名活動(dòng)做廣告，有一定的影響，但對(duì)提升品牌形象沒有多少幫助。全部為 11 層的小高層。千卉園、豪華會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)等各種娛樂配套齊全，其一卡通智能化管理在山景盤中據(jù)說是較為領(lǐng)先的，請(qǐng)名家規(guī)劃物業(yè)管理；小區(qū)旁有 10多條公交線路經(jīng)過，交通便利；但地處同和路旁，周圍環(huán)境不好。其廣告宣傳和效果均較弱，推出時(shí)間不長(zhǎng)，知名度較低，且不為消費(fèi)者真正了解。 以上幾個(gè)盤都是以山景為支撐 ， 價(jià)格為中低檔 ， 適合大眾經(jīng)濟(jì)承受力 ， 但各盤在定位上又有所不同： 云景花園 倚綠山莊 恒駿花園 運(yùn)動(dòng)是其主要的賣點(diǎn) ， 它試圖將自己塑造成一個(gè)富有運(yùn)動(dòng)氣息 、 環(huán)境優(yōu)美的健康生態(tài)盤形象 ， 但廣告投放一直較為保守 ， 因此 ， 除了給人一個(gè)山景盤印象外 ， 其它并不突出 。 沒有提出明確的廣告語 ， 但是其試圖以白云山景為依托 ， 創(chuàng)造一個(gè)大眾化價(jià)格的帶有豪宅特質(zhì)的小區(qū) ， 這一特征從其售樓書和模型上也可明顯看出 。 其 “ 自然健康的家 ” 定位 ， 主要是以中心 3萬平方米的大花園中各種景觀為支撐 ， 其宣傳主要停留在環(huán)境賣點(diǎn)的訴求上 ， 健康概念份量不夠重 ，因而難以為消費(fèi)者廣泛記住 ， 稱其為一個(gè)成熟安逸的生活社區(qū)似乎更為恰當(dāng) 。3 月下旬推出首期的 B 區(qū)多層和小高層，均價(jià)會(huì)高出 A 區(qū)的 4500元。區(qū)內(nèi)以古榕為背景的獨(dú)特園林風(fēng)光、純凈的空氣、成群的小鳥，以及完善的生活配套和運(yùn)動(dòng)配套等，都是其最大的賣點(diǎn)。其 “大榕樹下，健康人家”廣告語，描繪了一種獨(dú)特的園林風(fēng)光和健康生活情景，前期廣告主要集中在其環(huán)境賣點(diǎn)的訴求上，廣告較有沖擊力。光大花園和金碧花園成為海珠區(qū)中高檔盤的領(lǐng)導(dǎo)者，它們推出之后，對(duì)該地區(qū)的樓價(jià)影響較大。有草地滾球、單雙杠、網(wǎng)球籃球場(chǎng)、乒乓球館、攀巖及指導(dǎo)業(yè)主科學(xué)訓(xùn)練的體能測(cè)試中心等。以各種運(yùn)動(dòng)設(shè)施為賣點(diǎn)，打出運(yùn)動(dòng)牌，引領(lǐng)了一種新的生活潮流，對(duì)熱愛運(yùn)動(dòng)的人士，其齊全的運(yùn)動(dòng)配套是一個(gè)極大的誘惑力， “運(yùn)動(dòng)就在家門口”的廣告語，將運(yùn)動(dòng)提升到了非常簡(jiǎn)單和容易的層次，很有號(hào)召力。在廣告策略上，所有系列主題均緊緊圍繞運(yùn)動(dòng)，同時(shí)又突出小區(qū)的一種健康的社區(qū)文化，在都市中倡導(dǎo)了一種運(yùn)動(dòng)型的健康生活方式，較為成功。小區(qū)內(nèi)有豪華會(huì)所，達(dá) 萬平方米的中心花園，別墅與洋房分區(qū)而建。五星級(jí)的會(huì)所、服務(wù)和罕有的中心花園以及大眾化的價(jià)格使得廣州碧桂園成為廣州九九樓市一道亮麗的風(fēng)景線。廣州碧桂園希望通過提供優(yōu)美的環(huán)境和服務(wù)，給消費(fèi)者一種五星級(jí)家園生活，體現(xiàn)的是一種由服務(wù)而帶來的享受。大規(guī)模、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境景觀、完善的設(shè)施配套、大眾化的價(jià)格、主打健康概念或提供舒適安逸生活環(huán)境是這些樓盤的共有特征，但各盤均各有側(cè)重。 宣揚(yáng)的是由硬件和軟件所帶來的五星級(jí)安逸生活 ， 消費(fèi)者比較注重生活的享受 ， 有一定的品位 ， 他們一般來自番禺當(dāng)?shù)?、 比較臨近的海珠 、 東山 、 天河地區(qū) ， 外來人士比例較大 。 其目標(biāo)消費(fèi)群主要為海珠區(qū) 、 較為鄰近的荔灣 、 越秀老城區(qū)經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)較強(qiáng)者 。 與其它健康盤相比 ， 白云高爾夫經(jīng)營(yíng)的也是一種健康主題 ，但它的獨(dú)特之處在于它以城市罕見的山景為依托 ， 因此 ， 白云高