【文章內(nèi)容簡介】 筑物拆除、平整土地人工費用 150萬元： 借：其他應(yīng)收款 —— 政府（支付建筑物拆除、平整土地人工費用） 150 貸：銀行存款 150 ③ 掛牌后，取得政府土地拍賣款，并支付土地出讓金時 借：開發(fā)成本 —— 土地征用及拆遷補償費 8000 投資收益 —— 投資損失 230 貸：其他應(yīng)收款 —— 政府 8230 甲公司應(yīng)計入土地成本 8000萬元，企業(yè)所得稅、土地增值稅計稅基礎(chǔ)也為 8000萬元。投資損失 230萬元由甲公司自行承擔。依照《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告 2020年第 25號）第五十條規(guī)定，本辦法沒有涉及的資產(chǎn)損失事項，只要符合企業(yè)所得稅法及其實施條例等法律、法規(guī)規(guī)定的，也可以向稅務(wù)機關(guān)申報扣除。因此，甲公司可以依照規(guī)定在企業(yè)所得稅匯算清繳時進行專項申報扣除 。 某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱 A公司）作為 B市政府招商引資項目開發(fā)某物流園，先期向 B市財政墊付征地拆遷補償資金 ，通過招拍掛程序取得土地使用權(quán)支付土地出讓金 。 B市政府要求該項目二年內(nèi)建成，分次返還 A公司土地出讓金 6專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需 文檔下載最佳的地方 專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需 文檔下載最佳的地方 億元。其中：征地拆遷補償 （含資金占用費 2020萬元）；公共配套設(shè)施費 2億元，用于物流園區(qū)道路、供水、供電、排水、通信、照明、綠化和土地平整；財政補貼 1億元，用于補償該公司建設(shè)期間的損失；回遷房安置費 6000萬元，用于安置拆遷戶。 A公司的會計核算如何？ 案例分析 8：某房地產(chǎn)企業(yè)與政府開發(fā)土地協(xié)議的賬務(wù)處理分析 第一，我國與土地出讓相關(guān)的法律規(guī)定。 《閑置土地處置辦法》（國土資源部第 53 號令）第二十一條規(guī)定： “ 供應(yīng)土地應(yīng)當土地權(quán)利清晰，安置補償落實到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件 ” 。《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第 590號）第四條規(guī)定 :“ 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作 ” 。《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔 2020〕277號）第十八條規(guī)定： “ 土地儲備機構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供 應(yīng)條件 ” 。 關(guān)于土地出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔 2020〕 100號）第一條規(guī)定： “ 國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等 ” 。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的 “ 收支兩條線 ” 。土地出讓收入使用范圍包括土地開發(fā)支出。 《國 有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔 2020〕 68號）第十五條規(guī)定： “ 土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出 ” 。 根據(jù)以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng) “ 凈地 ” 出讓。土地出讓前，征地拆遷補償工作由政府負責，納入儲備的土地應(yīng)進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總成交價款，嚴禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地 方基金預(yù)算管理，實行 “ 收支兩條線 ” ，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。 第二、賬務(wù)處理 本案例中的房地產(chǎn)公司的正確賬務(wù)處理如下： 向 B市財政墊付征地拆遷補償資金 ： 借：其他應(yīng)收款 22020 貸：銀行存款 22020 計提資金占用費收入： 借：其他應(yīng)收款 2020 貸：其他業(yè)務(wù)收入 —— 資金占用費 2020 同時對資金占用費計提營業(yè)稅（假設(shè)只考慮營業(yè)稅，不考慮城市維護建設(shè)費和教育附加）： 借 ：其他業(yè)務(wù)支出 100 貸：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 100 支付土地出讓金 ： 借：開發(fā)成本 —— 土地成本 12020 專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需 文檔下載最佳的地方 專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需 文檔下載最佳的地方 貸：銀行存款 12020 發(fā)生公共配套設(shè)施費用 2億元時： 借：開發(fā)成本 —— 公共配套設(shè)施費 20200 貸：銀行存款 20200 收到土地返還款 6億元時： 借：銀行存款 60000 貸：遞延收益 —— 財政補助 10000 其他應(yīng)收款 24000 開發(fā)成本 —— 土地征用及拆遷補償費 20200 主營業(yè)務(wù)收入 —— 回遷房視同銷售收入 6000 按二年分攤遞延收益時： 借：遞延收益 —— 財政補助 5000 貸：營業(yè)外收入 5000 二、合同中的涉稅條款 （一）納稅義務(wù)時間的涉稅條款 營業(yè)稅納稅義務(wù)時間的法律規(guī)定 （ 1）《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第 540號）第十二條規(guī)定： “ 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生 時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 ” 基于《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第 540號）第十二條的規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間必須具備三個條件：一是為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)；二是收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)；三是以上兩個條件必須同時具備，如果不滿足 “ 同時具備 ” ，則不發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。 正因為如此，房地產(chǎn)公司沒有開盤之前，雖然收了有買房意向客戶的訂金、誠意金和 VIP會員費，不構(gòu)成以上 “ 三個條件 ” ，則不繳納營業(yè)稅，在 “ 其它應(yīng)付款 ” 會計科目中核算。 建筑企業(yè)與甲方進行工程進度結(jié)算，但沒有收到工程款，但同時滿足以上 “ 三個條件 ” ，則必須構(gòu)成繳納營業(yè)稅的義務(wù)。 （ 2）《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（中華人民共和國財政部國家稅務(wù)總局令第 52號）第二十四條規(guī)定： “ 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期 的，為應(yīng)稅行為完成的當天。 ” 第二十五條第二款規(guī)定： “ 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 ” （ 3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答（之一）的通知 》（國稅函發(fā) [1995]156號）規(guī)定：十八、問：對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間？答：營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八法規(guī)： “ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 ” 此項法規(guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金 的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需 文檔下載最佳的地方 專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需 文檔下載最佳的地方 預(yù)收定金的當天。 案例分析 9：某房地產(chǎn)企業(yè)收取 “ 誠意金 ” 的營業(yè)稅納稅義務(wù)時間分析 （ 1）案情介紹 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于 2020年 8月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積為 10萬平方米，土地價款為 1億元，約定于 2020年 11月付清。該公司擬建設(shè)電梯公寓 20萬平方米、商鋪 2萬平方米。 2020年 2月取得《施工許可證》開始施工建設(shè)，工期為 18個月。 3月中旬，工程正在進行地下室的施工，開發(fā)商還沒有獲取《商品房預(yù)售許可證》。許多購房準業(yè)主在 “ 申請 vip會員可以享受優(yōu)惠房價 ” 的誘惑下 ，沒有簽訂購房合同僅憑 “vip 會員申請書 ” ，就紛紛繳付 “ 誠意金 ” 訂購房屋。該房地產(chǎn)公司共收取 “ 誠意金 ”5000 萬元，大大緩解了開發(fā)建設(shè)的資金壓力。那么，對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“ 誠意金 ”5000 萬元，應(yīng)如何進行會計核算和稅務(wù)處理？ （ 2）涉稅分析 從以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取 “ 誠意金 ” 、 “ 訂金 ” 和 “vip 會員費 ” 的財稅處理分析來看，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》、未與購房業(yè)主簽訂《商品房預(yù)售合同》的情況下，向購房業(yè)主收取的 “ 誠意金 ”5000 萬元，從會計處理角度看，應(yīng)該納入 ‘ 其他應(yīng)付款 “ 科 目核算，而不應(yīng)該在 “ 預(yù)收賬款 ” 科目核算；從稅務(wù)處理來看， “ 誠意金 ”5000 萬元僅僅是暫收應(yīng)付款項，根本不是應(yīng)稅收入，不需要繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅。 案例分析 10：某房地產(chǎn)企業(yè)已簽合同未收款的營業(yè)稅納稅義務(wù)時間分析 （ 1）案情介紹 某房地產(chǎn)公司開發(fā)的甲樓盤于 2020年竣工，公司已就之前的收入足額納稅。 2020年發(fā)生如下業(yè)務(wù)，財務(wù)人員對如何確定繳納營業(yè)稅產(chǎn)生了疑問： 第一，收取甲樓盤尾房預(yù)收定金 100萬元（房款總價 500萬元），但未簽訂《商品房銷售合同》，房地產(chǎn)公司是在收取定金時繳納 營業(yè)稅還是在簽訂《商品房銷售合同》或收取全部價款時繳納營業(yè)稅？ 第二，若正式簽訂總價 500萬元的商品房銷售合同，只收到部分購房款 100萬元，應(yīng)收購房款 400萬元，是否按合同價 500萬元計算繳納營業(yè)稅？ 案例分析 10：某房地產(chǎn)企業(yè)已簽合同未收款的營業(yè)稅納稅義務(wù)時間分析 （ 2）營業(yè)稅納稅義務(wù)時間分析 ① 第一個問題的分析： 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務(wù)總局第 52號令）第二十五條規(guī)定： “ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到 預(yù)收款的當天。 ” 另外，國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔 1995〕 156號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天，此項法規(guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。 因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當天。根據(jù)此法律依據(jù)，該房地產(chǎn)公司銷售甲樓盤的尾房而預(yù)收定金 100萬元（房款總價 500萬元），但未簽訂正式商品房銷售合同，只要收到了預(yù)收款，就應(yīng)當繳納營業(yè)稅。即該房地產(chǎn)公司銷售開發(fā)產(chǎn)品收取預(yù)收定金時應(yīng)繳納營業(yè)稅 5萬元（ 1005% ）。 對于房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》后該如何確定營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，應(yīng)當看雙方合同的具體約定，而非該企業(yè)所認為的簽訂合同就要納稅。 專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需 文檔下載最佳的地方 專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需 文檔下載最佳的地方 ② 第二個問題的分析： 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務(wù)總局第 52號令）第二十四條規(guī)定： “ 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。 基于此規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)就收到的 100萬元繳納營業(yè)稅，對于未收的房款 400萬元，如果合同明確規(guī)定了分期付款日期，在合同約定的付款日期前，如果沒有收到房款，則不應(yīng)繳納營業(yè)稅，合同約定付款時間到后，即便企業(yè)實際仍未收到房款，一樣具備納稅義務(wù)。實務(wù)中，分期付款的客戶由于資金困境不能按約定時間付款是常有的情形，對于此類型的應(yīng)收未收款，也要及時納稅。另外，若合同沒有明確規(guī)定具體的付款時間，則在房產(chǎn)權(quán)利實際轉(zhuǎn)移的當天確定納稅義務(wù)發(fā)生時間。房產(chǎn)權(quán)利實際轉(zhuǎn)移可以以房屋實際交付入住時間來確定。 土地使用稅的納稅義務(wù)時間 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通 知》（財稅〔 2020〕186號）第二條規(guī)定： “ 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ” 基于此規(guī)定，如