【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試要制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患 要有整改方案和時(shí)限。 2． 消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。 【案例十六、 130 】 電梯系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是 電梯 系統(tǒng) 的管理服務(wù)，常常出現(xiàn) 電梯 事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高 電梯 管理服務(wù)水平？ 1．按照電梯管理需要 配備專業(yè)電梯 管理人員 ，所有從事電梯管理的人員都要持有國(guó)家或地方有關(guān)管理部 門認(rèn)可的上崗資格證書。 2． 根據(jù)電梯制造廠家提供的 圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo) 和維修保養(yǎng)說(shuō)明，制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等。 3． 建立電梯 技術(shù)檔案 ，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。 4． 備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。 5． 根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。 6． 電梯 的用電計(jì)量和運(yùn) 行成本核算 ，以此測(cè)算出電梯的使用成本。 7．電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng) 通告業(yè)主、物業(yè)使用人 。 8． 將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核 承包方 的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況， 定期對(duì) 承包方 的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。 9． 電梯每年要由政府技術(shù) 監(jiān)督部門進(jìn)行年檢 ， 獲得 年檢合格證，才能繼續(xù)使用。 【案例十七、 131 】空調(diào)系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是 空調(diào)系統(tǒng) 的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該 公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)管理服務(wù)水平？ 1． 配備足夠符合要求的 專業(yè)技術(shù)人員 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。 2． 建立空調(diào)系統(tǒng)技 術(shù)檔案 。 3． 根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說(shuō)明書， 制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度 ，制定大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。 4． 備齊 空調(diào)維修、測(cè)試用工具， 準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。 5． 根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。 6． 進(jìn) 行 空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)。 8 7． 在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問(wèn)題和噪音污染問(wèn)題。 8． 對(duì)業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有： （ 1）用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配； （ 2）安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對(duì)環(huán)境的影響等內(nèi)容。 9． 在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間（如冬季停機(jī)）重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有： （ 1）對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn) 行檢查、鑒定和調(diào)整； （ 2）清理各管道內(nèi)的灰塵； （ 3）檢查各類測(cè)試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整； （ 4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常； （ 5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過(guò)濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤(rùn)滑油等。 10． 定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。 注意事項(xiàng) 1． 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有： （ 1）使用節(jié)能程序改 變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待。是空調(diào)節(jié)能的重要手段； （ 2）保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫； （ 3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響； （ 4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量； （ 5）冷凝水的回收等。 2． 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。 3．中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。 【案例十八、 164 】 火警 事件的處理 1． 確認(rèn) 和了 解起火位置、范圍和程度。 2．向公安消防機(jī)關(guān) 報(bào)警 。 3． 清理 通道，準(zhǔn)備 迎接消防車 入場(chǎng)。 4．立即組織現(xiàn)場(chǎng) 人員疏散 。在不危及人身安全的情況下 搶救物資 。 5．組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng)，用適當(dāng)?shù)南榔鞑?控制火勢(shì) 。 6．及時(shí)封 鎖現(xiàn)場(chǎng)， 直到有關(guān)方面到達(dá)為止。 【案例十九、 164 】 燃?xì)庑孤?事件的處理 1．易燃?xì)怏w泄漏時(shí)，應(yīng)立 即通知燃?xì)夤尽? 2．抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事， 不可使用任何電器 （包括門鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲擊金屬，避免產(chǎn)生火花。 3．立即 打開所有門窗，關(guān)閉燃?xì)忾l門 。 4．情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí) 疏散人員 。 9 5．如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)立即 通知醫(yī)療急救單位 。 6．燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng) 協(xié)助其徹底檢查， 消除隱患 【案例二十、 164 】 電梯故障 事件的處理 1．乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng) 仔細(xì)觀察電梯內(nèi) 情況，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng) 詢問(wèn)被困者 并予安慰。 2．立即通知電梯專業(yè)人員達(dá) 到現(xiàn)場(chǎng)救助被困者 。 3．被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須 特別留意 ，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。 4．督促電梯維保單位 全面檢查 ，消除隱患。 5．將此次電梯事故 詳細(xì)記錄備案 。 【案例二十一、 165 】 噪音侵?jǐn)_ 事件的處理 1．接到噪 音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即 派人前往現(xiàn)場(chǎng)查 看。 2．必要時(shí)通過(guò)技術(shù)手段或設(shè)備， 確定噪音是否超標(biāo) 。 3．判斷噪音侵?jǐn)_的來(lái)源，針對(duì)不同噪音源， 采取對(duì)應(yīng)的解決措施 。 4．做好與受噪音影響 業(yè)主的溝通、解釋 。 【案二十二、 165 】 電力故障 事件的處理 1．若供電部門 預(yù)先通知 大廈 /小區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳細(xì)情況和有關(guān)文件信息通過(guò)廣播、張貼通知等方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班。 2．若屬于 因供電線路故障 ，大廈 /小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明確認(rèn)故障源，立即組織搶修 ；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的， 應(yīng) 立即切換供電線路 。 3．故障停電時(shí)，應(yīng)立即派人 檢查確認(rèn)電梯內(nèi) 是否有人，做好應(yīng)急處理；加強(qiáng)消防和安全防范管理措施，確保不至于因停電而發(fā)生異常情況。 4．故障停電時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng) 立即通知住戶 ，說(shuō)明有關(guān)情況，并 提醒住戶 做好必要的準(zhǔn)備，防火、防盜等。 5．供電恢復(fù)后，應(yīng) 檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng) 的運(yùn)作情況 【案例二十三、 166 】 高空墜物 事件的處理 1．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要 立即趕到現(xiàn)場(chǎng) ，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫(yī)院或 撥打急救電話 ；如造成財(cái)物損壞，要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、 拍照取證 并 通知相關(guān)人員。 2．盡快 確定墜落物來(lái)源 。 3．確定墜落物來(lái)源后， 及時(shí)協(xié)調(diào) 受損 /受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。 4．事后應(yīng)檢查和確保項(xiàng)目在恰當(dāng)位置 張貼 “ 請(qǐng)勿高空拋物 ” 的標(biāo)識(shí) ，并通過(guò)多種 宣傳 方式，使業(yè)主 自覺(jué)遵守社會(huì)公德 。 【案例二十四、 166 】 交通意外 事件的處理 1．在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng) 迅速到場(chǎng)處理 。 2．有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或 撥打急救電話 。 3．如有需要，應(yīng)對(duì) 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照 ，保留相關(guān)記錄。 4．安排專門人員 疏導(dǎo)交通 ，盡可能使事故不影響其他車輛的正常行駛。 5． 協(xié)助有關(guān)部門 盡快予以處理。 6．事后對(duì)管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進(jìn)行 檢查 ， 完善相關(guān)交通標(biāo)識(shí) 、減速坡、隔離墩等。 【案例二十五、 166 】 刑事案件 事件的處理 1．物業(yè)管理單位或控制中心接到案件通知后，應(yīng)立即 派有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng) 。 2．如證實(shí)發(fā)生罪案，要立即撥打 110 報(bào)警 ，并留守人員和控制現(xiàn)場(chǎng)，直到警方人員到達(dá)。 10 3． 禁止任何人 在警方人員到達(dá)前 觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng) 任何物品。 4．若有需要， 關(guān)閉出入口 ，勸阻住戶及 訪客暫停出入 ，防止疑犯乘機(jī)逃跑。 5． 積極 協(xié)助警方 維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序和調(diào)查取證等工作。 其他案例閱讀 9 齡童命喪 麥莎 物業(yè)擔(dān)責(zé) 30%賠償 10 萬(wàn) ............................. 11 安徽：樓頂廢物砸傷人 物業(yè)公司被判賠 .............................. 12 業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡 物業(yè)擔(dān)責(zé) 30% .................................. 13 歹徒入戶殺人并搶走貴重物品 業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回 ............. 14 大廈電梯內(nèi)女子被害 家屬狀告物業(yè)被駁 ............................... 14 小區(qū)地下車庫(kù)是公共設(shè)施嗎？ ........................................ 15 中國(guó)房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被拘之 8 大案例 .......................... 16 樓下的把樓上的全告了 .............................................. 19