【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 求。 四 、工程竣工辦理物業(yè)移交時(shí)，由地產(chǎn)公司工程部組織召開物業(yè)移交專題會(huì)并明確后期維修管理權(quán)責(zé)。 并在預(yù)驗(yàn)收前組織簽 訂三方維修協(xié)議。 五 、地產(chǎn)公司客 服 部每月編寫業(yè)主投訴分析報(bào)告并報(bào)集團(tuán)工程管理部和營(yíng)銷管理部備案。 六 、客 服 部每半年組織本地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部針對(duì)業(yè)主提出的設(shè)計(jì)方面的問題進(jìn)行總結(jié)討論。 七 、負(fù)責(zé)對(duì)補(bǔ)位維修費(fèi)用的審定和及時(shí)支付，負(fù)責(zé)對(duì)施工單位質(zhì)保金的扣款處理，保證合理合法。（今后新開工項(xiàng)目逐步實(shí)現(xiàn)由物管公司全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)施工單位質(zhì)保金的管理） 八 、負(fù)責(zé)重大或疑難質(zhì)量問題的界定并協(xié)助物管公司進(jìn)行處理。 第五條 集團(tuán)工程管理部、營(yíng)銷管理部的職責(zé) 一 、在物業(yè)的交接過程中，由工程管理部進(jìn)行協(xié)助和指導(dǎo)，并督促地產(chǎn) 公司指導(dǎo)好物管公司完善竣工物業(yè)的檔案資料管理體系的建立，物業(yè)交接和質(zhì)保情況統(tǒng)計(jì)的相關(guān)管理工作；并對(duì)物業(yè)與地產(chǎn)公司移交過程中的分岐仲裁。 二 、組織和參加地產(chǎn)公司和物管公司的物業(yè)維修及物業(yè)管理討論會(huì)，協(xié)助物管公司和地產(chǎn)公司總結(jié)和提高物業(yè)維保水平。 第 三 章 細(xì)則 第六條 物業(yè)接管與維修 一 、施工單位對(duì)其承包的工作范圍在維修期內(nèi)承擔(dān)維保責(zé)任（保修期按建筑工程施工合同約定執(zhí)行），物管公司代表所轄地產(chǎn)公司對(duì)工程承包人質(zhì)量保修事宜進(jìn)行管理。 二 、項(xiàng)目（單位）工程在向業(yè)主交房前 60 天，由監(jiān)理機(jī)構(gòu)組織工程部和物管公司按分戶驗(yàn) 收制度要求對(duì)移交物業(yè)完成驗(yàn)收，并及時(shí)將該工程分戶質(zhì)量檢驗(yàn)檔案提交物管公司，由物管公司在向業(yè)主交房前 45天，組織相關(guān)人員完成對(duì)移交物業(yè)的復(fù)檢，并將最終驗(yàn)收結(jié)果形成書面記錄，及時(shí)反饋給地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司在向業(yè)主交房前 30 天完成整改。物管公司模擬業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房，所有工作地產(chǎn)公司必須在集團(tuán)驗(yàn)收前完成整改。 三 、竣工物業(yè)的相關(guān)設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在竣工綜合驗(yàn)收前完成安裝工作（業(yè)主戶內(nèi)可視對(duì)講設(shè)備的安裝時(shí)間，可根據(jù)業(yè)主要求，靈活控制），相關(guān)試驗(yàn)及調(diào)試工作必須在向業(yè)主交房前完成，物管公司根據(jù)集團(tuán)物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后，移交物管 公司。 四 、物業(yè)管理公司在房屋建筑及設(shè)施接管前的預(yù)檢中，必須嚴(yán)格按照有關(guān)現(xiàn)行規(guī)范和集團(tuán)分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有房間、設(shè)備、 設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)檢驗(yàn)，所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，由物業(yè)管理公司管理處書面提出質(zhì)量缺陷清單，交由地產(chǎn)公司項(xiàng)目工程部組織工程承包人及時(shí)整改和完善。物管公司在確認(rèn)物業(yè)符合工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范和集團(tuán)分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)后，在向業(yè)主交房前 10天內(nèi)完善簽字接管手續(xù)，并履行物業(yè)管理職責(zé)。不符合要求物管可以拒絕接管。 五 、 物業(yè)移交前地產(chǎn)公司要組織物管公司、施工單位共同召開移交專題會(huì)，向施工單位強(qiáng)調(diào)維修及時(shí)性、物管公司的權(quán)利和要求 以及啟動(dòng)補(bǔ)位維修的原則等、物管公司應(yīng)介紹質(zhì)保金管理及返還程序、業(yè)主報(bào)事后維修的組織、維修管理辦法等。 六 、物業(yè)接管的必要條件： (一 ）地產(chǎn)公司、施工單位、物管公司完成三方協(xié)議的簽訂； （ 二 ）施工單位的專業(yè)維修隊(duì)必須成立。以確保交房后三個(gè)月內(nèi)維修人員的穩(wěn)定和專業(yè)性，同時(shí)為確保業(yè)主工程質(zhì)量投訴處理的維修質(zhì)量和及時(shí)性，物管公司自身應(yīng)在交房前成立維修隊(duì)（維修隊(duì)逐漸應(yīng)形成具備獨(dú)立維修資質(zhì)的主體，為今后物管直接負(fù)責(zé)維保期的管理奠定基礎(chǔ)），并在物管公司工程部經(jīng)理下配備 2 名專業(yè)能力較強(qiáng)的維修管理人員。 七 、物管公司正式接管 房屋建筑及附屬設(shè)施后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，遇緊急情況（如：給排水管爆裂、電器故障、業(yè)主強(qiáng)烈要求立即整改而施工單位無法按時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理等）由物管公司代替工程承包人立即實(shí)施處理；遇緊急情況，由物管公司通知工程承包人到場(chǎng)處理。承包人在接到物管公司的傳真或電話通知后 12 小時(shí)內(nèi)必須趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照物管公司的統(tǒng)一規(guī)定和安排，在合理時(shí)間內(nèi)維修完畢。承包人參加維修的人員應(yīng)該經(jīng)過必要的培訓(xùn)和相對(duì)固定，并遵守物管公司維修人員上門服務(wù)行為規(guī)范；維修處理的結(jié)果必須符合施工驗(yàn)收規(guī)范和用戶正常使用的要求。 八 、承包人在接到物管公司 的電話、傳真或電子郵件等通知后 12 小時(shí)內(nèi)不能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，或不能按照物管公司統(tǒng)一安排和規(guī)定進(jìn)行修理，或修理結(jié)果不符合施工驗(yàn)收規(guī)范和用戶正常使用的要求時(shí)，物管公司或地產(chǎn)公司補(bǔ)位維修隊(duì)可代替工程承包人實(shí)施修理。 九 、如果同一部位質(zhì)量缺陷經(jīng)承包人修理后再次發(fā)生，物管公司采用電話、傳真或電子郵件等通知承包人 12小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。且無論其是否在規(guī)定時(shí)限內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，均由物管公司或地 產(chǎn)公司補(bǔ)位維修隊(duì)代替工程承包人實(shí)施修理，以確保業(yè)主利益及品牌美譽(yù)度。 十 、對(duì)通知承包人方式的要求： （ 一 ）自本 辦法 印發(fā)之日起的項(xiàng)目，在相 關(guān)保修協(xié)議中應(yīng)明確采取的通知方式，并要求承包人在協(xié)議中明確電話號(hào)碼、傳真號(hào)、郵箱等；若號(hào)碼有變，應(yīng)要求承包人書面通知地產(chǎn)或物管公司。 （ 二 ）地產(chǎn)或物管公司通知承包人時(shí)，必須作好證據(jù)留底并嚴(yán)格保管，直至與承包人辦理完畢退還質(zhì)保金的結(jié)算工作后方可銷毀。 十一 、為保證補(bǔ)位維修的正常工作和資金周轉(zhuǎn)，地產(chǎn)公司可預(yù)付一定啟動(dòng)或周轉(zhuǎn)資金（每個(gè)項(xiàng)目不低于 10 萬元），每月維修隊(duì)負(fù)責(zé)人憑預(yù)算表、確認(rèn)書、相關(guān)票據(jù)和費(fèi)用清單等到地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部報(bào)賬。 第七條 質(zhì)量缺陷責(zé)任劃分 一 、業(yè)主接房后房屋建筑及附屬設(shè)施出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，由物管公司、業(yè)主、和承包人共同明確責(zé)任。 二 、當(dāng)業(yè)主對(duì)質(zhì)量缺陷責(zé)任劃分不認(rèn)可時(shí)，由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；當(dāng)承包人不認(rèn)可時(shí)，由物管公司進(jìn)行判定，若屬重大質(zhì)量問題或疑難問題可通過地產(chǎn)公司工程部進(jìn)行仲裁，必要時(shí)可以通過訴訟途徑解決。 三 、共用設(shè)備、設(shè)施在質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量缺陷由供貨方或生產(chǎn)廠家按約定事項(xiàng)維保，質(zhì)保期嚴(yán)格按建筑工程施工合同約定執(zhí)行，保證質(zhì)保金的正常使用。 第八條 補(bǔ)位維修隊(duì)的管理 一 、在時(shí)間允許的情況下，質(zhì)量缺陷處理前，必須由相關(guān)專業(yè)人員編制維修方案和費(fèi)用預(yù)算； 在緊急情況下，可以先行處理，再追補(bǔ)費(fèi)用預(yù)算。 二 、在質(zhì)量缺陷修理過程中，必須由管理處指定專人對(duì)薄弱環(huán)節(jié)、重要部位及隱蔽工程等進(jìn)行檢查驗(yàn)收取證，并且辦理書面確認(rèn)手續(xù)，已經(jīng)入住的還必須有業(yè)主簽字認(rèn)可；維修完成后嚴(yán)格按照施工驗(yàn)收規(guī)范的要求進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)有防水要求的必須作關(guān)水或淋水檢驗(yàn)，再簽字認(rèn)可，已經(jīng)入住的也必須有業(yè)主簽字認(rèn)可。 三 、每次維修完成應(yīng)有驗(yàn)收記錄，應(yīng)有業(yè)主簽字認(rèn)可的說明和對(duì)維修質(zhì)量、及時(shí)性評(píng)價(jià)的得分。物管公司維修負(fù)責(zé)人為維修 及時(shí)性和維修質(zhì)量的第一責(zé)任人，維修各級(jí)管理人員的績(jī)效工資必須與維修及時(shí)性和維修質(zhì) 量掛鉤，維修質(zhì)量合格率按相關(guān)考核制度執(zhí)行；未入住業(yè)主無法前來簽字的情況下，可由物管工程主管予以簽字確認(rèn)。 四 、重大和疑難質(zhì)量缺陷的處理方案，必須報(bào)地產(chǎn)公司審批備案，在實(shí)施過程中，地產(chǎn)公司派專業(yè)人員作必要的技術(shù)指導(dǎo)。 五 、補(bǔ)位維修隊(duì)?wèi)?yīng)引進(jìn)專業(yè)骨干人員、配置必要的維修設(shè)備和設(shè)施（如防水、疏通等方面），并且編制維修采用特殊材料的使用手冊(cè)。 第九條 維修及賠償費(fèi)用結(jié)算 一 、在房屋建筑及附屬設(shè)施保修期間內(nèi)，物管公司或地產(chǎn)公司代替工程承包人實(shí)施質(zhì)量缺陷處理產(chǎn)生的人工、機(jī)械、材料及相關(guān)稅費(fèi)等實(shí)際費(fèi)用，必須提供《質(zhì)量缺陷報(bào) 事記錄》、《質(zhì)量缺陷處理驗(yàn)收記錄》、維修方案、費(fèi)用預(yù)算及有關(guān)票據(jù)和費(fèi)用清單，地產(chǎn)公司核價(jià)按零星采購(gòu)、用工原則進(jìn)行： 單項(xiàng) /單次維修費(fèi) [2 萬元（含）以下 ]的審批流程為：維修經(jīng)辦人填寫維修費(fèi)用清單→維修隊(duì)負(fù)責(zé)人審核→項(xiàng)目物管處主任審核→物管公司審批 [工程部經(jīng)理→工程總監(jiān)→總經(jīng)理→財(cái)務(wù)部（備案） ]→補(bǔ)位維修隊(duì)實(shí)施。（由物管自行完善審批權(quán)責(zé)和流程，其費(fèi)用審批接受審計(jì)） 單項(xiàng) /單次維修費(fèi)（ 2 萬元以上）的審批流程為：維修經(jīng)辦人填寫維修費(fèi)用清單→維修隊(duì)負(fù)責(zé)人審核→項(xiàng)目物管處主任審核→地產(chǎn)公司 [工程部經(jīng)理→工程總監(jiān)→客戶 部→財(cái)務(wù)部（備案） ]→補(bǔ)位維修隊(duì)實(shí)施。 二 、由于房屋建筑及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的業(yè)主索賠，不屬于業(yè)主責(zé)任的，賠償金額在 5000元（含）以內(nèi)的，由物管公司代替所轄地產(chǎn)公司處理賠償事務(wù)，賠償處理結(jié)果交所轄地產(chǎn)公司客戶服部備案；賠償金額在 5000元以上，在管理處負(fù)責(zé)人處理未果的情況下，將處理情況以書面形式報(bào)所轄地產(chǎn)公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)處理賠償事務(wù)，物管公司配合。屬于承包人責(zé)任產(chǎn)生的賠償，賠償金額度由地產(chǎn)客服部（組）和物管公司在承包人和業(yè)主之間協(xié)調(diào)解決。當(dāng)協(xié)調(diào)不能達(dá)成一致時(shí)，以客戶服務(wù)部的意見為準(zhǔn)，由地產(chǎn)公司直接在承 包人質(zhì)量保證金中扣除實(shí)際賠償金額。 三 、 因房屋建筑及附屬設(shè)施的質(zhì)量缺陷與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，由地產(chǎn)公司協(xié)助物管公司進(jìn)行解決；屬于承包人責(zé)任的，產(chǎn)生的費(fèi) 用由地產(chǎn)公司（已簽訂三方協(xié)議的項(xiàng)目由物管公司）在其工程質(zhì)量保證金中扣除；影響項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌等時(shí)，由地產(chǎn)公司（已簽訂三方協(xié)議的項(xiàng)目由物管公司）向承包人索賠。 四、 在房屋建筑及附屬設(shè)施保修期內(nèi)，物管公司或地產(chǎn)公司代替工程承包人實(shí)施質(zhì)量缺陷處理的費(fèi)用： （ 一 ）屬于緊急情況，工程承包人確實(shí)無法及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理的，按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用收取；屬于同一部位質(zhì)量缺陷經(jīng)承包人修理 后再次產(chǎn)生發(fā)生質(zhì)量缺陷而發(fā)生的費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的 倍收取。 （ 二 ）屬于承包人在接到物管公司的傳真和（或）電話通知12 小時(shí)內(nèi)不能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)、或不能按照物管公司的統(tǒng)一安排和規(guī)定進(jìn)行修理、或修理結(jié)果不符合施工驗(yàn)收規(guī)范和用戶正常使用要求等情況，一律按照實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的 2 倍收取。 五 、當(dāng)工程承包人預(yù)留的質(zhì)量保證金額，不足以支付由其責(zé)任原因而產(chǎn)生的賠償費(fèi)用和物管公司代行維修收取的費(fèi)用時(shí)，先由地產(chǎn)公司（新開工項(xiàng)目由物管公司）承擔(dān)費(fèi)用，后由地產(chǎn)公司（已簽訂三方協(xié)議的項(xiàng)目由物管公司）負(fù)責(zé)向工程承包人索賠。