【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （ 2）屬于臨時(shí)鋪面，給經(jīng)營(yíng)戶(hù)造成不良影響。 （ 3）生活配套設(shè)施不全面，給經(jīng)營(yíng)戶(hù)帶來(lái)不便。 （ 4）市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)重心更側(cè)重于汽車(chē)。 重慶隆鑫汽摩中心 市場(chǎng)仍舊具有一定的知名度。 （ 1）交通不太方便，物流渠道大打折扣。 （ 2）配套設(shè)施不全，不能提供大面積的庫(kù)房。 （ 3）后期管理不善。 （ 4）布局不合理，進(jìn)出不便 大澤置業(yè) 項(xiàng)目包裝及推廣策劃報(bào)告 20 %%%%%%%%%0% 45% 90%交通人氣商鋪?zhàn)饨鹕啼伖芾碚呶锪鲄^(qū)域內(nèi)的同行競(jìng)爭(zhēng)狀況經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的回報(bào)率商鋪風(fēng)格、檔次鋪位大小 經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前市場(chǎng)最不滿(mǎn)意的地方是“租金高”，除租金高外，外灘的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為該市場(chǎng)的環(huán)境不好、管理不善；隆鑫機(jī)電城的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為該市場(chǎng)的配套不全，管理也不完善。 %% % % %0%15%30%45%60%75%租金高 管理不善 配套不全 環(huán)境不好 位置不好 本項(xiàng)目的推廣訴求點(diǎn)應(yīng)在對(duì)項(xiàng)目的分析、市場(chǎng)的充分把握及了解目標(biāo)客戶(hù)所需的基礎(chǔ)上，找出市場(chǎng)空白點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，有針對(duì)性的進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)訴求。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) （ 1）地理?xiàng)l件：良好的地理位置，趨于成熟的道路交通，完善的物流配套，都成為中國(guó)西部現(xiàn)在摩配城的主要賣(mài)點(diǎn)之一。 （ 2）產(chǎn)品規(guī)劃：無(wú)論從科學(xué)的整體規(guī)劃，還是符合客戶(hù)需求的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，以及前瞻市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，都無(wú)時(shí)無(wú)刻不體現(xiàn)著本項(xiàng)目的一流品質(zhì)與市場(chǎng)高度。 （ 3）專(zhuān)業(yè)配套：車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)的配套體量足以滿(mǎn)足中國(guó)西部現(xiàn)代摩配城的需要，這也是大澤置業(yè) 項(xiàng)目包裝及推廣策劃報(bào)告 21 作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的必然發(fā)展趨勢(shì)。 （ 4）商務(wù)、生活配套：完善的商務(wù)與生活配套為經(jīng)營(yíng)者和客商提供便利，節(jié)約資金與時(shí)間成本。 （ 5）城市標(biāo)志：中國(guó)西部現(xiàn)代摩配城將成西部乃至整個(gè)中國(guó)的 摩配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)代表之一，是重慶重要的城市標(biāo)志之一，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效應(yīng)巨大。 （ 6）企業(yè)品牌：聚信集團(tuán)的實(shí)力證明成為本項(xiàng)目的成功保障之一，同時(shí)本項(xiàng)目的成功也幫助聚信集團(tuán)的品牌形象建立與維護(hù)。品牌效應(yīng)為主要賣(mài)點(diǎn)之一。 優(yōu)惠條件 租金與市場(chǎng)的高性?xún)r(jià)比是本項(xiàng)目推廣的主要訴求點(diǎn)之一。除租金價(jià)格符合市場(chǎng)需求之外，優(yōu)惠條件的提供也將成為吸引客戶(hù)的主要手段，包括租金、稅收、管理費(fèi)的減免、信息平臺(tái)的免費(fèi)開(kāi)發(fā)等。 發(fā)展前景 綜合對(duì)本項(xiàng)目綜合賣(mài)點(diǎn)的提煉，為客戶(hù)鋪開(kāi)一幅發(fā)展前景圖，項(xiàng)目巨大的發(fā)展?jié)摿Τ蔀橥茝V訴求重點(diǎn)之一。 （三）價(jià)格政策 %%%%%%%0%20%40%30元以下 3040元 4150元 5160元 6180元 81100元 100元+ 通過(guò)前期摩配市場(chǎng)租金價(jià)格的調(diào)研分析得知，目前摩配市場(chǎng)的租金集中在 3060 元 /平米之間，其中租金在 30－ 50 元 /平方米的最多，占 %。老頂坡的租金多為 30－ 50 元 /平方米；外灘的租金相對(duì)較高，多在 40－ 60 元 /平方米；隆鑫機(jī)電城的租金最低，多為 30 元 /平方米以下。 結(jié)合市場(chǎng)情況與本項(xiàng)目特征，建議作為第一階段工作實(shí)施的招商單位租金套內(nèi)均價(jià)如大澤置業(yè) 項(xiàng)目包裝及推廣策劃報(bào)告 22 下： 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排店面 大賣(mài)場(chǎng)（ 18174 m2） 綜合樓 1F 2F 3F 租金均價(jià)（元 /m2/月） 45 35 20 15 40 面積（ m2） 6058 6058 6058 租金小計(jì)（元 /月） 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 租金總額 213 萬(wàn)元 /月 ★ 建議 大賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的 30%用做自營(yíng)，每層樓均設(shè)自營(yíng)單位；賣(mài)場(chǎng)三樓用做摩托車(chē)發(fā)展文化館，用以成列、展示摩托車(chē)的發(fā)展史，同時(shí)該層兼具會(huì)展中心的功能，利用頂層的特色帶動(dòng)大賣(mài)場(chǎng)的中間樓層。 大賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部由于劃分單位面積大小不同，其租金價(jià)格可根據(jù)具體商鋪面積進(jìn)行調(diào)整。 為有效避免綜 合樓日后經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的功能混雜，從而降低項(xiàng)目檔次，與定位脫節(jié)，帶來(lái)負(fù)面影響，建議綜合樓的功能單一化，成為純辦公區(qū)。 （四）付款方式、折扣 租金付款方式應(yīng)避免煩瑣，建議可采用一次性交付租金至少半年的方式；針對(duì)選擇商鋪面積較大的商家，其租金可享一定的折扣，視具體情況而定。 （五）階段促銷(xiāo)策略 蓄勢(shì)期 （ 1）新聞炒作拉開(kāi)序幕：策劃具有新聞價(jià)值的新聞，使項(xiàng)目成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。一般保持每月 12 次炒作，各營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)可適當(dāng)增加頻次，并輔以短新聞，以新聞性廣告獲得持續(xù)關(guān)注。 （ 2）軟廣告造勢(shì)獲得持續(xù)關(guān)注：于報(bào)紙媒體上 多角度、多側(cè)面，系統(tǒng)、深入地展現(xiàn)“中國(guó)西部現(xiàn)代摩配城”，重點(diǎn)以項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)切入，直擊目標(biāo)商家需求；軟廣告發(fā)布市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)，推大澤置業(yè) 項(xiàng)目包裝及推廣策劃報(bào)告 23 出開(kāi)盤(pán)前的優(yōu)惠政策，積累目標(biāo)客戶(hù)，為開(kāi)盤(pán)蓄勢(shì)。 （ 3）硬廣告樹(shù)立形象：認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)前期節(jié)點(diǎn)，硬廣告發(fā)布認(rèn)購(gòu)信息及開(kāi)盤(pán)信息。晨報(bào)、時(shí)報(bào)等主流媒體與輔助媒體結(jié)合。 （ 4）現(xiàn)場(chǎng)包裝：售房部、樣板區(qū)、工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝過(guò)程成為項(xiàng)目宣傳手段之一，擴(kuò)大實(shí)物影響力。 （ 5）公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)：亮相、認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備等重要節(jié)點(diǎn)可執(zhí)行公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)。如摩托車(chē)相關(guān)賽事、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、“日進(jìn)百金”計(jì)劃、公益活動(dòng)、節(jié)假日促銷(xiāo)等。 （ 6）路牌廣告：至少 4 個(gè)大型 T 型廣告牌，分別扼守于五黃路轉(zhuǎn)盤(pán)與重慶高速路口位置，充分利用口岸效應(yīng)，搶占終端消費(fèi)者。 （ 7）燈箱：在通往項(xiàng)目的主要干道上可設(shè)施燈箱廣告，延長(zhǎng)廣告效應(yīng)時(shí)間。 開(kāi)盤(pán)期 項(xiàng)目亮相后，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)展開(kāi)持續(xù)不斷的形象豐滿(mǎn)攻勢(shì)，使項(xiàng)目信息更加明確化，促使前期積累的客戶(hù)盡快下叉，幫助潛在客戶(hù)明朗化，實(shí)現(xiàn)階段目標(biāo)。 （ 1）硬廣告：引爆招商熱潮。以開(kāi)盤(pán)活動(dòng)及強(qiáng)勢(shì)廣告烘托項(xiàng)目閃亮面市。重點(diǎn)從產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)性及區(qū)域規(guī)劃營(yíng)造價(jià)值感。 （ 2）開(kāi)盤(pán)活動(dòng)：利用此期間個(gè)性開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，如摩托車(chē)特技表演、重慶 摩配論壇等大勢(shì)活動(dòng)推廣市場(chǎng)，達(dá)到較好的招商與宣傳效果。 （ 3）輔以開(kāi)盤(pán)期間鋪王拍賣(mài)、看鋪有禮及購(gòu)鋪優(yōu)惠等促銷(xiāo)活動(dòng)吸引客戶(hù)。 持銷(xiāo)期 此期間媒體投入適當(dāng)減少，主要以特色活動(dòng)促銷(xiāo)為主。經(jīng)過(guò) 3 個(gè)多月的開(kāi)盤(pán)期之后，已有一定的商家簽約并積累部分后續(xù)客戶(hù)。此階段應(yīng)開(kāi)始充分利用業(yè)主資源，推出“老客戶(hù)帶新客戶(hù)”活動(dòng)。 促銷(xiāo)期 利用節(jié)假日或房交會(huì)等時(shí)間節(jié)點(diǎn)形成促銷(xiāo)旺期。例如繼續(xù)推行“老客戶(hù)帶新客戶(hù)”優(yōu)惠活動(dòng)，對(duì)新老客戶(hù)實(shí)行雙向獎(jiǎng)勵(lì)，以刺激帶動(dòng)效應(yīng)；優(yōu)惠幅度加大等促銷(xiāo)手段進(jìn)一步吸引客戶(hù)關(guān)注，傳播樓盤(pán)口碑效應(yīng)。 大澤置業(yè) 項(xiàng)目包裝及推廣策劃報(bào)告 24 尾盤(pán)期 此期間媒體投入較少，主要以自然招商為主。此時(shí)所剩的數(shù)量已不多且商鋪位置相對(duì)較差，可針對(duì)這部分商鋪推出特殊優(yōu)惠，順利完成銷(xiāo)售。 （六）項(xiàng)目招商單位控制 本市場(chǎng)分為整車(chē)與配件兩大主題，其中配件主題按照功能劃分為發(fā)動(dòng)機(jī)及配件、傳動(dòng)與行走及操縱系統(tǒng)配件、電器儀表與通用件、保養(yǎng)裝飾等用品四大區(qū)域。 分 期 開(kāi)盤(pán)期 持銷(xiāo)期 促銷(xiāo)期 尾盤(pán)期 整車(chē)區(qū) 60% 15% 20% 5% 配件區(qū) 60% 10% 20% 10% （七）廣告宣傳計(jì)劃 媒體選擇 整車(chē) / 部分配件 配件 保養(yǎng)裝飾 傳動(dòng)與行走 及操縱系統(tǒng)配件 發(fā)動(dòng)機(jī)及配件 電器儀表與通用件 大澤置業(yè) 項(xiàng)目包裝及推廣策劃報(bào)告 25 主流媒體 輔助 媒體 其他媒體 重慶晨報(bào) 重慶時(shí)報(bào) 重慶商報(bào) 戶(hù)外廣告牌 車(chē)身廣告 夾報(bào) DM 單 其他報(bào)媒 網(wǎng)絡(luò)廣告 電視廣告 其他 媒體投放計(jì)劃 （八）推廣活動(dòng)計(jì)劃 ◆ 目的 通過(guò)制造注意力和話題進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，提高知名度與美譽(yù)度，同時(shí)充分利用客戶(hù)的口碑實(shí)現(xiàn)連動(dòng)效應(yīng)；塑造項(xiàng)目形象，提升發(fā)展商的品牌內(nèi)涵。 ◆活動(dòng)計(jì)劃 蓄勢(shì)期 ● 商家座談會(huì)暨產(chǎn)品推介會(huì) ● “變錢(qián)行動(dòng)”：開(kāi)盤(pán)前交納認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金（小定） 5000 元抵開(kāi)盤(pán)后的 10000 元的大定 ● 摩托車(chē)比賽（如技巧、速度等） 開(kāi)盤(pán)期 ● 開(kāi)盤(pán)剪彩 儀式、摩托車(chē)特技表演等 階段 時(shí)段 媒體 目的 主題 投放比例 蓄勢(shì)期 6 個(gè)月 報(bào)媒、戶(hù)外 提高項(xiàng)目知名度，建立客戶(hù)信心，積累商家 告知項(xiàng)目情況與開(kāi)盤(pán)信息 30% 開(kāi)盤(pán)期 3 個(gè)月 報(bào)媒、戶(hù)外、車(chē)身 重新吸引客戶(hù)注意、引發(fā)第一輪招商熱潮 開(kāi)盤(pán)信息與成果展示 20% 持銷(xiāo)期 3 個(gè)月 報(bào)媒、夾報(bào)、 DM單等 持續(xù)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)效應(yīng) 宣傳項(xiàng)目情況 15% 促銷(xiāo)期 3 個(gè)月 報(bào)媒、車(chē)身、夾報(bào)、 DM 單等 掀起第二輪招商熱潮 宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與優(yōu)惠政策 25% 尾盤(pán)期 3 個(gè)月 夾報(bào)、 DM 單 消化剩余商鋪，順利完成項(xiàng)目銷(xiāo)售 宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與優(yōu)惠政策 10% 大澤置業(yè) 項(xiàng)目包裝及推廣策劃報(bào)告 26 ● 開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng) 持銷(xiāo)期 ● 節(jié)假日促銷(xiāo)活動(dòng)，如禮包大贈(zèng)送。 ● “老帶新”活動(dòng)：通過(guò)已購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪的老客戶(hù)介紹而來(lái)的新客戶(hù)，兩者同時(shí)享受免除半年物管費(fèi)（市場(chǎng)統(tǒng)一優(yōu)惠以外的優(yōu)惠）的優(yōu)惠政策，突出雙向優(yōu)惠，促進(jìn)銷(xiāo)售。 促銷(xiāo)期 ● 利用節(jié)日促銷(xiāo)活動(dòng)，如路演等，召集更多的商氣、人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售。 ● 產(chǎn)品推介會(huì)、行業(yè)論壇等 ● 繼續(xù)推出“老帶新”等特色促銷(xiāo)活動(dòng) 尾盤(pán)期 ● 針對(duì)意向客戶(hù)適當(dāng)價(jià)格優(yōu)惠 ★活動(dòng)執(zhí)行方案將在各階段專(zhuān)項(xiàng)制定。 （九）推廣費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目 內(nèi)容 規(guī)格 /內(nèi)容 單價(jià) 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 備注 媒 體 推 廣 報(bào)媒廣告 晨報(bào)、時(shí)報(bào)或其他 100 具體媒體計(jì)劃將在營(yíng)銷(xiāo)推廣工作開(kāi)展前根據(jù)市場(chǎng)情況分階段制定。 DM 單派發(fā) 20 元 /天 /人 20200 份 專(zhuān)人、選點(diǎn)選時(shí)派發(fā) 夾報(bào) 晨報(bào)或其他 元 /份 10000 份 戶(hù)外廣告 300m2 左右 30 萬(wàn) /年 4 個(gè) /年 120 不含電費(fèi) 車(chē)身 中級(jí)車(chē) 13 萬(wàn) /輛 /年 10 輛 /半年 65 （非）空調(diào)車(chē)， 制作費(fèi) 9000 元 /輛 其他 5 小計(jì) 萬(wàn)元 活 開(kāi)盤(pán)儀式 剪彩儀式、摩托車(chē)特技表演等 4000 元 /場(chǎng) 1 次 大澤置業(yè) 項(xiàng)目包裝及推廣策劃報(bào)告 27 動(dòng) 推 廣 摩托車(chē)賽事 30 產(chǎn)品推介會(huì) 舉辦地點(diǎn)：酒店會(huì)議廳 內(nèi)容：產(chǎn)品推介、業(yè)主交流 1 萬(wàn) /次 1 次 1 業(yè)主論壇 舉辦地點(diǎn)：酒店會(huì)議廳 內(nèi)容：行業(yè)探討與商家交流 1 萬(wàn) /次 1 次 1 招商階段舉行 促銷(xiāo)活動(dòng) 節(jié)假日促銷(xiāo) 活動(dòng)計(jì)劃方案將在各推廣階段專(zhuān)項(xiàng)制定。 其他 小計(jì) 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 5 萬(wàn)元 合計(jì) 332 萬(wàn)元 三、銷(xiāo)售均價(jià)建議 （一）階段均價(jià)建議 第一階 段作為招商階段，不實(shí)行銷(xiāo)售行為，但在租賃過(guò)程中持續(xù)積累購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，為第二階段蓄勢(shì)待發(fā)；第二階段即開(kāi)盤(pán)面市，其銷(xiāo)售均價(jià)結(jié)合市場(chǎng)與其他可比項(xiàng)目綜合分析制定，該階段實(shí)為市場(chǎng)試探期，開(kāi)盤(pán)價(jià)不宜過(guò)高，應(yīng)保證符合市場(chǎng)價(jià)格范圍的前提下，為第三階段預(yù)留價(jià)格上揚(yáng)的空間；第三階段的價(jià)格策略在前兩個(gè)階段的執(zhí)行下已經(jīng)有了市場(chǎng)基礎(chǔ)，低開(kāi)高走的售價(jià)趨勢(shì)也被市場(chǎng)接受，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化。 階段 階段描述 套內(nèi)均價(jià)（元 /m2） 第一階段 招商期 —— 第二階段 市場(chǎng)試探期 聯(lián)排店面 7000 大賣(mài)場(chǎng) 4200 綜合樓 4000 第三階段 銷(xiāo)售期 聯(lián)排店面 7500 大賣(mài)場(chǎng) 4200 綜合樓 4000 備 注 階段銷(xiāo)售均價(jià)的制定需根據(jù)屆時(shí)市場(chǎng)情況調(diào)整并論證。 大澤置業(yè) 項(xiàng)目包裝及推廣策劃報(bào)告 28 （二）分區(qū)均價(jià)建議 區(qū)域劃分 分區(qū)描述 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /m2） 備注 聯(lián)排店面 等級(jí)一 8000 商鋪等級(jí)以位置、交通、開(kāi)間進(jìn)深比、面積等要素作為劃分標(biāo)準(zhǔn)。 等級(jí)二 7500 等級(jí)三 7000 大賣(mài)場(chǎng) 1F 6000 2F 3500 3F 3000 綜合樓 —— 4000 根據(jù)景觀、朝向、面積、樓層等要素作為一 房一價(jià)的制定標(biāo)準(zhǔn)。