【文章內(nèi)容簡介】 ? 年齡劃分： 3050。 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 2口或 3口之家 ? 職業(yè)特征： 高校，外企 ? 購買目的： 居住為主，投資客為輔 , 約占 10% ? 置業(yè)次數(shù)： 二次置業(yè)改善型占 70% 客戶共性：以地緣性客戶為主 上城豪苑 —— 項目分析 ? 上城豪苑項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ? 品牌優(yōu)勢明顯，且形成了良好的銷售慣性 ? 地處老城廂，地理位置優(yōu)越。 劣勢： ? 項目雖然容積率不高，但是由于期間的別墅產(chǎn)品的存在，實際上是項目內(nèi)顯的較為擁擠。 ? 在天津老城廂地區(qū)訴求紐約美式上城豪苑，使產(chǎn)品性格與地域文脈脫節(jié)，容易產(chǎn)生文化抗性 ? 開發(fā)商： 天津中新濱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 :南開區(qū)南馬路五金城旁 交通狀況：其 4號地位于天津市城市中心區(qū)南城街以南，南馬路以北，城廂中路以西。 項目均價： 8000 元 /平米 銷售情況： 2023年 5月份開盤，銷售良好 建筑類型：高層 裝修狀況：毛坯 建筑面積： 165900 平方米 主力戶型：以兩室戶型為主，面積在 8090平米左右 泛競爭對手之中央戀城 項目定位 ? 中央戀城 —— 產(chǎn)品特點 項目立面 項目戶型面積在 80120平米，充分考慮到居家空間實用，其性價比較高。主力戶型以兩室戶型為主，面積在 8090平米左右。 ? 中央戀城優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ? 地處老城廂，地理位置優(yōu)越。 劣勢： ? 項目周邊的環(huán)境較為擁擠，難以建立起與交通干線的噪音隔段 ? 對周邊老城廂文脈運用不足，造成了項目品性的浮躁感 ? 第叁章 『項目產(chǎn)品建議』 ? 從生活方式的角度理解、闡釋天津生活形態(tài)和天津人的生活哲學(xué)。在海河三岔口地區(qū) 樹立天津生活方式榜樣社區(qū) 的旗幟。 目的在于 喚起目標(biāo)客戶與潛在客戶對于區(qū)域的自豪感和認(rèn)同感，用文化的力量攻破區(qū)域的抗性，用產(chǎn)品的精細(xì)和對位樹立“東和地產(chǎn)”品牌在天津市場的第一印象。 核心建議：天津生活方式榜樣社區(qū) ? 天津人就要過天津人的生活 天津人的生活：戀家。 注重家庭生活和社會關(guān)系的穩(wěn)定和諧、在乎社會評價 平實、理性、平和、淡定、折中 不炫耀、不喧囂、隨遇而安 注重追求長期價值和內(nèi)在品質(zhì) 不主張主動激烈的變動：不惹惹 價值取舍：先保平再爭勝 ? 舉起天津生活方式的旗幟 在社區(qū)的各個產(chǎn)品構(gòu)成環(huán)節(jié)（如景觀園林、生活配套、會所功能設(shè)置、戶型布局等）、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、產(chǎn)品調(diào)性等方面，將天津生活方式的精髓融入其中。 在獲得足夠產(chǎn)品力支撐的基礎(chǔ)上，將與后現(xiàn)代精神契合的、“以人為本”為實質(zhì)的天津生活哲學(xué)中積極的方面弘揚、放大，摒棄其中消極負(fù)面的部分。 ? 天津生活方式的文化解讀 天津生活方式的重要特征是通過 幽默化平民化的文化觀照，化解 和排遣生活的種種壓力。 通過鄰里、街坊之間的友善交往、 溝通，形成生活價值認(rèn)同的小氣候。 保持心態(tài)的平和平衡。 建議在社區(qū)環(huán)境中配置這樣的灰 度空間。 ? 適居：最體現(xiàn)天津人生活方式的社區(qū) 文化：充滿天津文化正面符號的人文峽谷 淡定：快節(jié)奏的都市、慢節(jié)奏的街坊社區(qū) 舒坦：行、看、聽、聞、坐 ?? 處處舒坦 情結(jié)：凝結(jié)天津人的戀家戀土情結(jié) 社區(qū)整體調(diào)性把握 ? 以最大化地實現(xiàn)居住者可參與的園林為設(shè)計思路，減少阻礙進入的石材壘砌和柵欄，通過緩坡、丘陵等微地形變化，輔助以入戶木棧道、草廬、竹亭、淺溪、池塘、墻體綠化、垂直綠化等景觀小品，栽植適合北方氣候的本土喬木、灌木和四季花卉、草坪，設(shè)置適合老人兒童游玩健身以及中青年活動的小廣場、林間空地、健身器材區(qū)和緩跑環(huán)形步道等，提供鄰里街坊交往的空間環(huán)境。 可參與的社區(qū)園林景觀 ? 以家庭型居住的中小戶型為主，充分研究天津人的生活習(xí)慣及居住慣性，戶型設(shè)計合理化。如天津人喜歡調(diào)劑生活氛圍、提升生活情趣的花、鳥、魚、蟲，那么就要充分考慮生活陽臺、情趣陽臺的設(shè)置及飄窗的通風(fēng)與采光。 考慮到天津人喜歡家族親友聚集居住的特點，適當(dāng)推薦老少居等可以合理變化的戶型配置。 “適居”的戶型設(shè)計 ? 實用性：摒棄奢華的設(shè)計，以實用作為生活空間的設(shè)計原則?？紤]到A1 片區(qū)商業(yè)配套的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本案社區(qū)商業(yè)在招商方向上與之形成互補梯次，注重日常生活所需的各種業(yè)態(tài)的配置。 充滿天津文化符號的生活空間 生活化：如會所功能的設(shè)置、社區(qū)共享空間、樓宇休閑空間的設(shè)計均以貼近生活為原則。 ? 智能化：天津生活哲學(xué)中具有追求時尚的本質(zhì)性追求。智能化配置 方面應(yīng)有所安排，并適當(dāng)前瞻。同時杜絕自己封陽臺。 適當(dāng)體現(xiàn)時尚生活符號 車位配比：考慮到有車族增加的趨勢，在滿足規(guī)劃條件和不過多增加建設(shè)成本的情況下，適度放寬、提升配套級別，爭取做到 1： 1。 ? 最終實現(xiàn) 打造一個以天津人生活方式為個性 符號 又完美體現(xiàn)現(xiàn)代都市宜居標(biāo)準(zhǔn)的 精美雅致的文化社區(qū) ? 第肆章 『項目定位』 ? 天津生活方式榜樣社區(qū) 項目定位： ? 社會學(xué)專家認(rèn)為。北京是精英文化 —— 京派；上海是商業(yè)文化 —— 海派；而天津則是市民文化、通俗文化 —— “津派”。市民文化并不比主流文化低賤，也并不與之對抗，而往往是主流文化的“泛化”。精英文化要想在老百姓心中生根發(fā)芽，必須經(jīng)過亞文化的過濾、篩選和整合。也正是這種市民文化的淵源，造就了 天津人務(wù)實、從容，樂天、淡定的生活方式。 天津生活方式的解讀 —— 地緣文化 ? 漕運經(jīng)濟，是天津經(jīng)濟發(fā)軔的原點，正是這種漕運經(jīng)濟為天津帶了所謂碼頭文化，豐富了天津人的眼界，天津爺們玩過、見過，皇上老子的貢品，也得先讓天津父老“掌掌眼”。 這樣的眼界，恰恰成就了天津人務(wù)實、真誠、樂天、淡定的生活態(tài)度，天津人在歷盡生活煙云之后更加能夠理解生活的真諦。 天津生活方式的解讀 —— 經(jīng)濟文化 ? 天津人有天津人自己的生活方式，天津人“戀家”，有其歷史根源。天津地處九河下梢，經(jīng)常發(fā)大水，很不容易建的家，很容易讓洪水破壞掉，人們于是再建，洪水再來，再建 ?? 每一次重建便是一次洗練，這種反復(fù)的鍛造，使天津人的家園越來越符合天津人的需求，天津人離不開自己的家，因為只有那里他們活得最舒坦，最自在。 天津生活方式的解讀 —— 居住文化 ? 天津人的內(nèi)心，對自己的生活方式是充滿自豪感的。開埠以來，天津的漕運文化，就給天津人的生活帶了無限的新銳元素，特別到了近代，由于洋務(wù)運動的興起，天津人的生活方式更加成為全國羨慕的標(biāo)桿。 解放后，天津作為北方工業(yè)基地，創(chuàng)造了無數(shù)的第一，第一輛自行車、第一塊手表、第一臺電視機，天津人輝煌過，到了 80年代后期，天津由于種種原因，衰落了，漸漸成為二線城市 ?? 但近幾年中央對天津關(guān)注的不斷提升，天津的又走入了復(fù)興時期，話語權(quán)的回歸，天津在全國城市關(guān)注度評比榜上，又進入了前 10名。天津人的自豪感，正在回歸。 天津生活方式的解讀 —— 文化自豪感 ? 所屬區(qū)域 天津本地客戶，區(qū)域分布比較均勻，河北、紅橋區(qū)可能偏多。 少量外地客戶。 置業(yè)用途 主要集中在改善型、尋求型、投資型三類客群。 職業(yè)特征 個人月收入不低于 3000元的公司白領(lǐng)或中層干部，或家庭月收入 不低于 4000元的小業(yè)主、小型私人企業(yè)家。 置業(yè)次數(shù) 首次置業(yè)或二次置業(yè)。 客群定位：