【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ③有主題的園林設(shè)計(jì)還比較少；如中天花園小區(qū)的園林規(guī)劃反映貴州地方的民族風(fēng)情和自然山水為基調(diào)，通過(guò)萎縮貴州著名風(fēng)景區(qū)如風(fēng)雨橋、侗家鼓等重塑極具貴州風(fēng)情的建筑小品，在小區(qū)內(nèi)形成移步換景的景觀格局，并運(yùn)用小品、雕塑、等反映現(xiàn)代都市氣息，形成傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的氛圍，“小橋流水人家”的居住景致盡現(xiàn)其中。小區(qū)的各組團(tuán)分別以8種不同的花卉來(lái)命名有櫻花園、桃花源、茶花園、桂花園、紫薇園等8大花卉組成，如桂花園主要以桂花進(jìn)行園林規(guī)劃，然后在配以其他相得益彰的花卉。在水一方就是以水景為主題的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格；④立體綠化、架空綠化空中平臺(tái)花園等提高綠化率的方式用得較少；現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)建筑住宅，可供用來(lái)做綠地的面積越來(lái)越少，在貴陽(yáng)市市區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)中僅有天恒城市花園使用了立體綠化、萬(wàn)東花園利用首層架空來(lái)做綠化，全林國(guó)際廣場(chǎng)做了空中平臺(tái)花園；小結(jié)：綜上所述而麒龍溪園項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，所以在園林規(guī)劃上既要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又要突出自己的特點(diǎn)，且由于溪園的占地面及較小，應(yīng)該輔以架空綠化、立體綠化等方式體現(xiàn)園林的欣賞性和使用性。 配套服務(wù)篇：從物業(yè)管理來(lái)看：貴陽(yáng)市的樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始把好的物業(yè)管理作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，如在水一方引進(jìn)了中海（深圳）物業(yè)管理；常青藤花園引進(jìn)了深圳金地物業(yè)管理；鴻基都市花園引進(jìn)了戴德梁行的物業(yè)管理等；其他的樓盤(pán)即便是發(fā)展商自己做物管，也會(huì)請(qǐng)好的公司來(lái)培訓(xùn)，并引進(jìn)現(xiàn)代科技進(jìn)行智能化管理；這也充分體現(xiàn)人們對(duì)居住社區(qū)內(nèi)有良好的物業(yè)管理之需求，此趨勢(shì)也是開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的表現(xiàn)。從會(huì)所的服務(wù)來(lái)看：開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視會(huì)所的配置和服務(wù),在所調(diào)研的樓盤(pán)中,除了眾廈佳苑、千禧苑、小河的盤(pán)江花園、漓江花園、花溪的清華山莊、茗桂花園等外其它的樓盤(pán)均有會(huì)所服務(wù)，做的比較有特色項(xiàng)目有：在水一方獨(dú)創(chuàng)的主題式會(huì)所概念，有為業(yè)主不同家庭成員量身訂做的休閑娛樂(lè)活動(dòng)；分別設(shè)立全城首個(gè)男式會(huì)所“英豪天地”；女士會(huì)所芙蓉坊水力纖體美容中心；兒童會(huì)所及合家歡會(huì)所，這些在貴陽(yáng)市樓盤(pán)乃致全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中都有一定的創(chuàng)新，而且不論其使用性與發(fā)展商最終能否兌現(xiàn)。全林國(guó)際廣場(chǎng)首創(chuàng)的平臺(tái)花園會(huì)所，內(nèi)設(shè)：咖啡廳、酒吧、健身中心、圖書(shū)館、美容廳、臺(tái)球館、乒乓球館、網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球管等；常青藤花園的泛會(huì)所：是園林景觀與健康休閑設(shè)施的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)開(kāi)放性、參與性、增強(qiáng)了鄰里之間的溝通，內(nèi)設(shè)中華保健城、書(shū)香吧、女子俱樂(lè)部等；而其他的會(huì)所一般都有以下功能：咖啡吧、書(shū)吧、乒乓球室、老人麻將室、臺(tái)球室、美容美發(fā)廳、康體健身房等。從開(kāi)發(fā)商的配套建設(shè)及服務(wù)意識(shí)中體現(xiàn)市場(chǎng)意識(shí)，只有不斷的滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，甚至為他們超前性的服務(wù)才能在市場(chǎng)上有一席之地；從分析可以看出，無(wú)論從建筑、園林規(guī)劃、還是配套服務(wù)的角度，發(fā)展商以客戶(hù)需求為導(dǎo)向的觀念已經(jīng)逐漸形成。（4）、樓盤(pán)類(lèi)型及戶(hù)型的供給狀況：2001年8月30日前以貴陽(yáng)市及其輻射區(qū)的在售樓盤(pán)中得142棟單體樓為母本進(jìn)行測(cè)算；其中多層有43棟、小高層78棟、高層21棟；所占的比例分別為：%、55%、%。 圖14 貴陽(yáng)市區(qū)及其輻射地帶多層、小高層、高層的對(duì)比可以看出貴陽(yáng)市目前推出的樓盤(pán)小高層最多，多層其次，高層較少，且大部分集中在市中心區(qū)；（5）、 戶(hù)型供給統(tǒng)計(jì)分析；表15 貴陽(yáng)市在售樓盤(pán)的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)戶(hù)型戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)占總戶(hù)數(shù)的比例兩房?jī)蓮d一衛(wèi)241戶(hù)三房?jī)蓮d1284戶(hù)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)346戶(hù)17復(fù)式178戶(hù)總計(jì)2045戶(hù)100下圖16為各種戶(hù)型所占的比例從戶(hù)型的供給上來(lái)看，3房?jī)蓮d一衛(wèi)或兩衛(wèi)占了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，四房、兩房基本持平；但每個(gè)樓盤(pán)定位差別主力戶(hù)型有所側(cè)重不同。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況分析： 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，使得人均居住面積穩(wěn)步提升：表17貴陽(yáng)市1996~2000年人均居住面積 年份項(xiàng)目19961997199819992000人均居住面積（m2）7．98．18．38．779．05 可以看出貴陽(yáng)市居民的住房條件在不斷改善，住房需求也在不斷增加，但離全國(guó)的平均水平還有一定的距離（）。據(jù)有關(guān)部門(mén)從人口的自然增長(zhǎng)率、人口的機(jī)械增長(zhǎng)率、全市現(xiàn)有的住房總量、青年人結(jié)婚用房面積、住房成套率來(lái)測(cè)算，貴陽(yáng)市每年須新增住房面積180萬(wàn)平方米。（1）、通過(guò)貴陽(yáng)市人均GDP分析房地產(chǎn)市場(chǎng)： 年份指標(biāo)19981999貴陽(yáng)市人均GDP67857232貴陽(yáng)市人均可支配收入50266082 以上為2000年人均GDP表 資料來(lái)源：《貴州省統(tǒng)計(jì)年鑒》通過(guò)人均GDP測(cè)算房?jī)r(jià)/收入，目前市場(chǎng)上通常的做法是如果一套60平方米住宅的總價(jià)與這個(gè)城市家庭年收入之比大于6，說(shuō)明該城市房?jī)r(jià)不合理，同樣也說(shuō)明住宅的消化能力較弱；測(cè)算前做如下設(shè)定：① 在調(diào)研基礎(chǔ)上我們?cè)O(shè)定市中心區(qū)及附近的樓盤(pán)均價(jià)為3200元/平方米（樂(lè)觀）；離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū)樓盤(pán)均價(jià)（城鄉(xiāng)結(jié)合部）為：2400元/平方米（樂(lè)觀）；小河片區(qū)的樓盤(pán)均價(jià)為1300元/平方米（樂(lè)觀）；花溪片區(qū)的樓盤(pán)均價(jià)為1400元/平方米（樂(lè)觀）；② 設(shè)定2000年人均可支配收入較1999年增長(zhǎng)10%，那么貴陽(yáng)市2000年的人均可支配收入就為：6082*（1+10%）=6690元，由于現(xiàn)在的核心家庭結(jié)構(gòu)為3口之家，所以家庭年收入以人均可支配收入的3倍來(lái)計(jì)算為20070元。③ 由于目前市場(chǎng)上各區(qū)域的主力戶(hù)型\面積的供給有所不同,計(jì)算收入與房?jī)r(jià)比時(shí)所取面積也有所不同,在市區(qū)按100m2計(jì)算,在其他區(qū)域按80m2來(lái)計(jì)算。因此貴陽(yáng)市中心區(qū)及附近的房?jī)r(jià)/收入=100*3200/20070=；離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū)(城鄉(xiāng)結(jié)合部)的房?jī)r(jià)/收入=80*2400/20070=；小河片區(qū)的房?jī)r(jià)/收入=80*1300/20070=；花溪片區(qū)的房?jī)r(jià)/收入=80*1400/20070=。 小結(jié)：由此可以看出貴陽(yáng)市中心區(qū)的房?jī)r(jià)較高,市場(chǎng)的需求有限,導(dǎo)致銷(xiāo)售周期較長(zhǎng),所以這部分住宅的消費(fèi)者只能是中高收入者。而離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū)(城鄉(xiāng)結(jié)合部)的房?jī)r(jià)平均水平偏高，主要因?yàn)檫@部分樓盤(pán)的消費(fèi)群容量應(yīng)該略大，另一個(gè)原因是貴陽(yáng)市民的城內(nèi)居家理念和心理虛榮心；而當(dāng)前花溪和小河的市場(chǎng)實(shí)際房?jī)r(jià)應(yīng)該是大多數(shù)人能承受的。由于貴陽(yáng)市中心區(qū)以后不再新批住宅建筑用地，所以隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們居住理念的改變等，以后人們購(gòu)房的區(qū)域更多的將集中在離中心稍遠(yuǎn)的區(qū)域，規(guī)劃中的金陽(yáng)小區(qū)、小河片區(qū)、花溪片區(qū)、其他近郊或遠(yuǎn)郊，而這部分地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，由此看來(lái)貴陽(yáng)市的房?jī)r(jià)應(yīng)該平均水平偏高，價(jià)格提升將因個(gè)盤(pán)而異。（2）、從在售樓盤(pán)的主力戶(hù)型、暢銷(xiāo)戶(hù)型、銷(xiāo)售進(jìn)度、價(jià)格、置業(yè)者特征等方面來(lái)分析市場(chǎng)結(jié)果如下：a、在城市邊緣與結(jié)合部的樓盤(pán)中，除中天星園外，其他的樓盤(pán)價(jià)格均在2300元/平方米左右起價(jià)，且以2房2廳—3房1（2）廳的小戶(hù)型，面積在80120平方米左右，銷(xiāo)售速度較快；120—150平方米不帶花園的大戶(hù)型銷(xiāo)售速度較慢，像中天星園這樣的高檔代表性樓盤(pán)銷(xiāo)售周期依然用了兩年多。 b、貴陽(yáng)市區(qū)的樓盤(pán)以高層為主，起價(jià)一般在3000元/平方米左右，客戶(hù)定位一般集中在二次以上置業(yè)的中高收入白領(lǐng)或職業(yè)經(jīng)理人，戶(hù)型以3房、4房的大戶(hù)型為主，銷(xiāo)售速度較慢，在兩年以上，并且貴陽(yáng)市民對(duì)高層還不是很接受； c、小河片區(qū)的樓盤(pán)以多層為主、小高層略少，且小戶(hù)型占有一定的比例，在價(jià)格上主要靠小區(qū)環(huán)境拉開(kāi)差價(jià)；消費(fèi)群體以貴陽(yáng)市內(nèi)的居多，中青年消費(fèi)者占較大的比例； d、花溪片區(qū)（以清華山莊、茗桂花園為例），目前的均價(jià)都在1450元/平方米左右,在戶(hù)型的供給上以3房的躍層或錯(cuò)層居多，消費(fèi)群體主要是市內(nèi)購(gòu)房度假的年輕人，周邊高校的教師，還有一部分是中老年人以及一些外地人；123 / 114表18貴陽(yáng)市在售樓盤(pán)的主力戶(hù)型樓盤(pán)名稱(chēng)主力戶(hù)型暢銷(xiāo)戶(hù)型銷(xiāo)售情況樓盤(pán)起價(jià)及均價(jià)置業(yè)者特征貴陽(yáng)市城郊結(jié)合部中天花園紫薇苑、桃花苑主力戶(hù)型76 m2~92 m2的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、93m2~113m2的三房?jī)蓮d一衛(wèi)70 m2~80m2的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，105m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，155m2的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的小錯(cuò)層；70多平方米的小戶(hù)型只剩一套，其他的以銷(xiāo)售近一半；樓盤(pán)的起價(jià)2300元/平方米，并以2%遞增；中天花園的業(yè)主多為二次置業(yè),由于社區(qū)較大,所以客戶(hù)不會(huì)集中在某一個(gè)層面上,其中中老年人所占的比例較大,三代同居的也比較多。中天星園三房?jī)蓮d的小錯(cuò)層158m2的中空復(fù)式，129 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的小錯(cuò)層；銷(xiāo)售近兩年，目前銷(xiāo)售不到80%，樓盤(pán)均價(jià)3700元/平方米其中一棟是省委買(mǎi)下來(lái)的專(zhuān)家博士樓，部分為職業(yè)經(jīng)理人，部分為省委的官員；均為二次以上置業(yè)者；常青藤花園130 m2~153 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)2001．8．11開(kāi)始銷(xiāo)售，目前87m2的兩房?jī)蓮d以為比較好賣(mài)；樓盤(pán)起價(jià)2278元/平方米,30元/平方米的層差。目前才剛開(kāi)盤(pán),中青年人多一些。萬(wàn)東花園46 m2~88 m2的兩房?jī)蓮d一衛(wèi),120 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)從46 m2~88 m2的一房一廳、兩房?jī)蓮d一衛(wèi)今年才開(kāi)始正式銷(xiāo)售,推出的小戶(hù)型全部售完,春晨閣的大戶(hù)型銷(xiāo)售近50%?？吹靡?jiàn)景觀的戶(hù)型起價(jià)2460元/平方米,看不見(jiàn)景觀的戶(hù)型2260元/平方米,樓層價(jià)差30元/平方米旭日閣的置業(yè)者多為30歲左右的年輕人，部分是在貴陽(yáng)做生意的外地人；春晨閣的購(gòu)買(mǎi)這是有了一定積蓄的中年人，大多數(shù)想改善一下原有的住房條件；這部分主要是二次置業(yè)者。錦繡家園112 m2，118 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的小錯(cuò)層112 m2，118 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的小錯(cuò)層三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的錯(cuò)層已售完,大戶(hù)型銷(xiāo)售緩慢,起價(jià)2280元/平方米, 樓層價(jià)差30元/平方米已居住在這個(gè)區(qū)域或工作單位在這個(gè)區(qū)域的客戶(hù)多一些。貴陽(yáng)市區(qū)山水園150m2~170 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷(xiāo)售速度均緩，沒(méi)有特別暢銷(xiāo)的戶(hù)型；現(xiàn)在銷(xiāo)了10及套,以套來(lái)買(mǎi),平均90萬(wàn)一套主要是多次置業(yè)者，買(mǎi)者非富即貴在水一方均為復(fù)式既能看南明河，又能看園林景觀的戶(hù)型；銷(xiāo)售已近兩年,目前銷(xiāo)售了近70%,樓盤(pán)折后均價(jià)3700元/平方米。 樓層價(jià)差30元/平方米主要有公司經(jīng)理，在貴陽(yáng)做生意、開(kāi)公司的外地老板，政府官員及外縣有錢(qián)的人；天華大廈135 m2~186 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷(xiāo)售速度緩慢，110 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷(xiāo)得好一些；銷(xiāo)售已近兩年,目前銷(xiāo)售了近60%,一些大戶(hù)型不是很好銷(xiāo),樓盤(pán)起價(jià)2980元/平方米, 樓層價(jià)差30元/平方米在這里買(mǎi)房的一部分為離休的老干部，買(mǎi)來(lái)一家人住，另一部分為社會(huì)地位較高的成功人士。鉆石廣場(chǎng)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷(xiāo)售速度緩慢，125 m2三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷(xiāo)得快一些；銷(xiāo)售了兩年多,目前銷(xiāo)售了70%~80%,樓盤(pán)起價(jià)分朝向有3280元/平方米,3480元/平方米,樓層價(jià)差30元/平方米一般為二次以上置業(yè)者,其中部分客戶(hù)為年輕的高級(jí)白領(lǐng),多在35~40歲左右。全林國(guó)際廣場(chǎng)110m2~130 m2三房?jī)蓮d兩衛(wèi), 130m2~160 m2四房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷(xiāo)售速度緩慢，111 m2三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷(xiāo)得快一些；銷(xiāo)售了兩年多,目前銷(xiāo)售了60%左右起價(jià)3580元/平方米,樓層價(jià)差50元/平方米.多為二次以上置業(yè)者，貴陽(yáng)市的高級(jí)白領(lǐng)和有錢(qián)、有權(quán)的人，中年人居多。千禧苑120 m2~140 m2三室兩廳103 m2，130多m2的小錯(cuò)層；銷(xiāo)售也近兩年,目前還剩幾套,起價(jià)2888元/平方米,層差30元/平方米,中青年置業(yè)者較多，一部分老年客戶(hù)；企業(yè)白領(lǐng)比重大眾廈佳苑149 m2的三室兩廳兩衛(wèi),180 m2的四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)的小錯(cuò)層目前還沒(méi)有開(kāi)始預(yù)售只是做登記，登記的人不是很多；目前處于登記階段均價(jià)3490元/平方米,層差30元/平方米,目前來(lái)登記的有一部分私人老板，有一些是發(fā)展商的中層管理者；一般為二次以上置業(yè)者；天恒城市花園100 m2~120 m2三房?jī)蓮d兩衛(wèi), 140m2~160m2四房?jī)蓮d兩衛(wèi)134 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。銷(xiāo)售了兩年多,現(xiàn)在銷(xiāo)售60%左右,均價(jià)3420元/平方米,買(mǎi)者多為中高收入的中老年人，部分為天恒公司的管理層及關(guān)系客戶(hù)，一般為二次以上置業(yè)者；嘉信華庭145 m2~180 m2的三室兩廳兩衛(wèi) m2, m2的朝向貴師大的戶(hù)型。由于資金的原因,目前已銷(xiāo)售了兩年多,銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢,預(yù)計(jì)在60%左右均價(jià)3580元/平方米企事業(yè)單位白領(lǐng)以上人士，經(jīng)商人士及事業(yè)單位的部分領(lǐng)導(dǎo)小河片區(qū)興隆城市花園110 m2~130 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)90 m2兩房?jī)蓮d一衛(wèi),122 m2三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。銷(xiāo)售近80%,二期都被預(yù)定,(包括集團(tuán)購(gòu)買(mǎi))起價(jià)1580元/平方米,層差40元/平方米,集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)占一定的比例，其中有鐵五局內(nèi)部員工炒盤(pán)的現(xiàn)象，購(gòu)買(mǎi)者多為二次置業(yè)，中青年人占的比例較大。下一期的大部分戶(hù)型已被烏江水電集團(tuán)預(yù)定；榕筑鮮花廣場(chǎng)70 m80 m2多的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，130 m2左右的3房2室2衛(wèi)70 m2~80 m2兩房?jī)蓮d的小戶(hù)型目前銷(xiāo)售近80%其差1388元/平方米,其中多層二樓比一樓高100元/平方米,三樓比二樓多60元/平方米,購(gòu)房者有一次置業(yè)，也有多次置業(yè)者，部分是來(lái)自中曹司，夠團(tuán)購(gòu)買(mǎi)占一定的比例，貴航集團(tuán)一次性購(gòu)買(mǎi)400套；香江花園三房?jī)蓮d兩衛(wèi),兩房?jī)蓮d一衛(wèi)貴陽(yáng)的客戶(hù)大于小河的客戶(hù)，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)占一定的比例，如東方牛仔的老板買(mǎi)了一個(gè)單元，安順室地礦局及貴陽(yáng)市建委各買(mǎi)了一棟，貴陽(yáng)市的多是把市內(nèi)的房源出租來(lái)供這里的房；盤(pán)江花園78m2~97m2的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房?jī)蓮d一衛(wèi)78m2~97m2的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房?jī)蓮d一衛(wèi)目前小戶(hù)型銷(xiāo)售了80%,大戶(hù)型銷(xiāo)售速度較慢起價(jià)1220元/平方米,層差為30元/ m2。一次置業(yè)、企業(yè)白領(lǐng)及周遍