【文章內(nèi)容簡介】 員和職員 ,戶籍仍在前川但在外從業(yè)有一定收入水平的人員 ,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及工商業(yè)人士 ,外地購房人群 ,投資客 /其他人士。 2)商業(yè)物業(yè)的目標顧客群 項目的目標顧客群主要鎖定為 :大型連鎖商業(yè)發(fā)展商 ,專業(yè)化商品市場運營商 ,品牌專營店投資者 ,娛樂餐飲經(jīng)營企業(yè) ,社區(qū)服務型的西餐廳、咖啡 屋、茶室、美容美發(fā)店和便利店的企業(yè)和個體經(jīng)營者。 3)商務文化場所的目標顧客群 項目的目標顧客群主要鎖定為 :黃陂區(qū)區(qū)域金融、證券、保險業(yè)機構(gòu) ,周邊產(chǎn)業(yè)地帶企業(yè)運營總部 ,集團企業(yè)黃陂代表處或辦事處 ,咨詢服務業(yè)機構(gòu) ,商貿(mào)公司 ,醫(yī)療、社會教育、文化企業(yè)等。 (4)項目價格定位 項目當前的價格定位結(jié)論如下 : 中檔住宅 :1600 元 /平方米 高檔住宅 :2080 元 /平方米 商業(yè)建筑 :3840 元 /平方米 。 辦公樓 :2560 元 /平方米。 項目在計算期內(nèi)的價格上漲率確定為 :%。這一上漲率為不考慮價格絕對上漲因素的上漲率 ,即實價上漲率。 表 12 市場運作項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項目投入總資金 萬元 1 建設(shè)投資 (不含建設(shè)期利息 ) 萬元 2 建設(shè)期利息 萬元 其中自有資金 萬元 二 銷售收入 萬元 項目總銷售收入 三 銷售成本 萬元 項目總銷售成本 四 銷售稅金 萬元 項目總銷售稅金 五 銷售利潤 萬元 項目總銷售利潤 開發(fā)利潤 萬元 項目總利潤 六 所得稅 萬元 七 稅后利潤 萬元 經(jīng) 濟 評 價 指 標 一 項目財務內(nèi)部收益率 % % 基準收益率 Ic10% 稅后項目財務內(nèi)部收益率 % % 基準收益率 Ic10% 二 資本金收益率 % 稅前 資本金收益率 % 三 財務凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 財務凈現(xiàn)值 (稅前 ) 萬元 五 稅后投資回收期 年 稅前投資回收期 年 四 稅前投資回報率 % 稅后投資回報率 % 六 稅前自有資金投資回報率 % 稅后自有資金投資回報率 % 七 借款償還期 年 表 13 分地塊項目主要經(jīng)濟評價指標匯總表 序號 項目 單 位 地塊 A 地塊 B 地塊 C 地塊 D 地塊 E 主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項目投入總資金 萬元 1 建設(shè)投資 (不含建設(shè)期利息 ) 萬元 2 建設(shè)期利息 萬元 1028 其中自有資金 萬元 2816 二 銷售收入 萬元 三 銷售成本 萬元 四 銷售稅金 萬元 五 銷售利潤 萬元 開發(fā)利潤 萬元 六 所得稅 萬元 七 稅后利潤 萬元 經(jīng) 濟 評 價 指 標 一 項目財務內(nèi)部收益率 % % % % % % 稅后項目財務內(nèi)部收益率 % % % % % % 二 資本金收益率 % % % % % 稅前資本金收益率 % % % % % 三 財務凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 財務凈現(xiàn)值 (稅前 ) 萬元 四 稅后投資回收期 年 稅前投資回收期 年 五 稅前投資 回報率 % % % % % 稅后投資回報率 % % % % % 六 稅前自有資金投資回報率 % % % % % 稅后自有資金投資回報率 % % % % % 七 借款償還期 年 舊 城改造項目已經(jīng)納入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃。是黃陂區(qū)城市化進程中具有里程碑意義的重點建設(shè)項目。通過項目的實施推進 , 的城市面貌和城市功能將得以根本改觀。 市場運作項目的地塊位置頗佳 ,市場前景看好 ,開發(fā)條件成熟。 市場運作項目不僅財務凈現(xiàn)值大于零 ,而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率 ,財務上是可行的。符合項目承辦方的決策要求。 項目沒有什么災難性的風險 。嚴重風險很少 ,且可以控制 ,或發(fā)生的概率低 。項目存在的較大風險 ,只要重視采取有效的防范措施 ,其造成的損失項目是可以承受的。 綜上所述 ,該項目的建設(shè)是必要的 ,可行的。但是需要科學決策、精心組織、審慎運作 ,有效的規(guī)避風險。 六 .問題與建議 本項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有 : (1)項目前期各項審批手續(xù)尚未全部完成 ,項目規(guī)劃建設(shè)方案和項目動建計劃尚不能最后確定。 (2)項目建設(shè)投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況 ,不確定因素較多 ,須規(guī)避其風險。 (3)項目開發(fā)總體規(guī)模較大 ,市場消化速度和能力會對項目構(gòu)成重大影響 ,存在預期利益難以兌現(xiàn)的可能。 (4)項目開發(fā)的主體是商業(yè) 、辦公及相對高尚的居住區(qū) ,受限于當?shù)氐慕?jīng)濟條件和收入水平 ,其市場認同、市場價格的承受能力會對項目產(chǎn)生影響 ,存在叫好而不叫買的可能。 (5)存在一定的市場競爭壓力 ,項目競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面培育。 (1)對市場運作項目項目承辦方的實施建議主要有以下幾點 : 1)集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作 ,落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù) ,確保項目能盡快開工建設(shè)。 2)及早辦理項目預售許可手續(xù)。項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排 ,必須做詳盡的市場調(diào)查工作。 3)以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢進行產(chǎn)品設(shè)計和價格定位 ,強化成競爭優(yōu)勢。精心設(shè)計 ,提高建筑面積使用率 ,并降低建造成本。 4)既要節(jié)省建設(shè)資金 ,又必須切實保證工程質(zhì)量 ,堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。 5)制定穩(wěn)妥積極的施工方案 ,保證施工安全和現(xiàn)場文明施工水平 ,加快工程施工進度 ,盡可能減少因施工對周邊居民和商貿(mào)活動產(chǎn)生的影響的持續(xù)時間。 6)運用預訂等方式 ,應先期聯(lián)絡(luò)到一批目標客戶 ,有利于盡快形成樓盤的旺盛人氣。 7)資金運作中 ,可以考慮拉開開發(fā)時序 ,分期分批操作 ,加大預售款和現(xiàn)房款的使用比例 ,進而降低資本金需要量。 8)真正將未來業(yè)主 ,即客戶置于中心地位 ,除將此作為理念貫徹項目開發(fā)經(jīng)營始終外 ,可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項 ,以保證工程質(zhì)量 ,并帶來良好的輿論口碑 ,樹立產(chǎn)品品牌。 9)雖然是舊城改造項目 ,但須精心于每一個細節(jié) ,作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 10)項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作伙伴 ,以增強承辦方自身在項目開發(fā)上的綜合業(yè)務能力。 (2)對項目發(fā)起人的實施建議主要有以下幾點 : 1)黃陂不論是南部、中 部還是北部都具有較為廣闊的發(fā)展空間和較多的發(fā)展機會 ,黃陂區(qū)政府應與舊城改造項目投資方建立強有力的長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 ,從而實現(xiàn)雙方長期共贏目標。 2)嚴控拆遷成本 ,保證供地價格。 舊城改造項目的拆遷補償費用將通過政府出面組織進行的方式 ,嚴格控制在預定的標準以內(nèi) ,進而保證對開發(fā)商的供地價格落實在約定的價格以內(nèi)。 3)政府補貼、個人比例負擔 ,實現(xiàn)拆遷戶的就地安置。根據(jù)自愿原則 ,除政府另行安排還建房之外 ,對愿意回購住房的 ,按照政府與開發(fā)商事先達成的價格 ,由政府補貼一部分 ,拆遷補償費抵充一部分 ,個人負擔 增加一部分的方式 ,解決這部分拆遷戶資金和購買能力上的不足。政府補貼的數(shù)額與個人增加負擔的數(shù)額大體相當。并在訂立拆遷安置補償協(xié)議時予以明確。政府補償資金主要來源于用于修建安置房的土地轉(zhuǎn)用于市場出讓的土地收益。 4)以優(yōu)惠政策 ,集合各類商品市場 ,做大做強。對于能夠影響和輻射整個黃陂地區(qū)的商品市場優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)為減免稅費 ,通過城市規(guī)劃和城市管理等