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最新1物管實務-物業(yè)管理招投標(教案(編輯修改稿)

2024-11-12 12:13 本頁面
 

【文章內容簡介】 率 95%以上。 物業(yè)類型:經濟適用型普通高層住宅,設施齊全,但車位、管理用房等不足,落實了維修基金;物業(yè)管理區(qū)域為 2 個。 (2)招標范圍:南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標,公證部門全過程公證。 (3)投標方:南京地區(qū)省、市屬 12 家企業(yè)。 (4)評委組成:業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等專家 7 人。 (5)評標方式:借鑒工程招標方式,無底價競標,專家評標,業(yè)主委員會最終定標,其中信譽調 5 查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。 (6)評分類別及權重:信譽 (10% ),標書 (30% ),價格 (50% ),答辯 (10% )。 (7)公共服務費確定:政府指導價與市場調節(jié)價相結合,中標價為 元/ (月 平方米 ),業(yè)主委員會標底價為 元/ (月 平方米 )。 (8)招標執(zhí)行依據(jù):《中華人民共和國招標投標法》,并借鑒其他經驗。 2.此 次物業(yè)管理招 標 投標 活動 的啟示 (1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導,規(guī)范行為。物業(yè)管理的招 標 投標活動,迫切需要政府從適應市場經濟發(fā)展的角度,積極培育和完善市場,包括建立物業(yè)管理招 標 投標中介服務機構,在物業(yè)管理培訓中增設招 標 投標課程,有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等 。同時,建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系,制定規(guī)范統(tǒng)一的 “ 游戲規(guī)則 ” ,營造良好的市場交易環(huán)境。 (2)增強業(yè)主自治能力,發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用 。 龍江高教公寓是以業(yè)主委員會為招標主體,并具體操作招標活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確,作用得以發(fā)揮,為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。 (3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。 此 次招投標活動 , 引來數(shù)十家企業(yè)積極參與,踴躍投標,共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū),工程建設伊始 ,國務院領導就非常關注,省政府明確提出要將其建成 “ 一流的建筑,一流的居住人群,一流的居住環(huán)境,一流的物業(yè)管理 ” 的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大 、 即將入住率高 、 業(yè)主素質高的特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭,使自身經營上規(guī)模,達到提升企業(yè)服務水準和品牌的目的。同時,通過參與競爭,企業(yè)也看到了自身的差距,認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。 “ 以人為本 ” , “ 以業(yè)主為本 ” ,為業(yè)主提供全方位的便利條件,提供因地制宜的特色服務,以其他收益彌補公共服務費的不足,是中標企業(yè)共同的想法。 (4)需要引起重視和改進的問題: ① 工程建設與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。物業(yè)標的存在設施不足問題。如自行車停放車位嚴重不足 (設計每戶 輛 ),地下進出口太小,無汽車泊位,缺少物業(yè)管理用房,垃圾中轉困難等問題,給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。 ② 物業(yè)管理屬服務性行業(yè),其招 標 投標不同于工程、設備招 標 投標。評標應側重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標書中的方案質量、答辯的應變能力等,而將公共服務費報價單列作為評分類別,其權重不宜超過 20%。 ③ 物業(yè)管理采取招 標 投標的市場化運作,其公共服務費價格應由市場調節(jié)形成,政府不宜定價 6 或過多限制。 2.實施階段 招標實 施階段 是整個招標過程的實質性階段。主要包括:發(fā)布招標公告或投標邀請書,組織資格預審,召開標前會議,開標、評標和定標。 ( 1) 發(fā)布招標公告(或投標邀請書) 1) 發(fā)布招標公告的渠道。發(fā)布招標公告應根據(jù)項目性質和自身特點選擇適當?shù)那?。常見的發(fā)布渠道有:指定的招標公報、官方公報、報紙,房地產、物業(yè)管理專業(yè)期刊以及物業(yè)管理信息網(wǎng)絡等媒體。通常一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布公告,不拘泥于某一渠道。 2) 發(fā)布招標公告的時間安排。為使?jié)撛诘耐稑巳藢κ欠裢稑诉M行考慮、準備,招標人在刊登招標公告時,在時間安排上應考慮兩 個因素: ①刊登招標公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間,如果沒有充分地考慮,招標公告可能會在投標截止日期之后才刊登出來。另外,如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告,要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡媒體長),以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。 ② 投標人準備投標所需時間。這一時間應從招標公告預計發(fā)布日期開始計算。投標人申請投標→得到招標文件→準備投標→遞交投標書,需要有足夠的時間。按照《中華人民共和國招標投標法》第 二十四 條規(guī)定: 招標人應當確定投標人編制投標文件所需 要的合理時間;但是,依法必須進行招標的項目,自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于二十日 。按照慣例,投標人準備投標時間不得少于 45 天。 3) 招標公告的內容和格式。招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。一般包括以下內容:招標單位名稱;項目名稱;地點、物業(yè)管理項目資金來源(如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等)、招標目的(邀請資格預審還是邀請投標);項目要求概述(項目性質、規(guī)格及管理要求),購買招標文件的時間、地點和價格,接受標書的最后日期和地點,開標日期、時間、地點,招標單位的地址、電話等聯(lián)系 方法。 如果需要,規(guī)定資格預審的標準,以及提供資格預審文件的日期、份數(shù)和使用語言;必要時規(guī)定投標保證金的金額。 招標公告的基本內容,如招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數(shù)量、實施地點和時間以及獲得招標文件的辦法等關鍵事項,必須載明,而招標公告的具體內容和格式可以根據(jù)招標人的具體要求進行變通。投標邀請書的內容和格式與招標公告基本相同。 7 ( 2) 組織資格預審 若招標物業(yè)預計投標公司的數(shù)目多,可預先對各投標公司進行資格預審,剔除資信較差的公司,重點選擇 6~ 10 家申請者參與投標,這就是所謂的早期預審;若投標公司數(shù) 量較少,則可待投標公司已遞送標書且開標之后進行資格預審,這也就是所謂的后期預審。無論資格預審在何時進行,其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟,是投標者的第一輪競爭。 1)資格預審的程序。包括以下三個步驟: ①發(fā)出資格預審通告(或資格預審邀請書)。發(fā)布資格預審通告通常有兩種做法,一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審,并通告領取或購買資格預審文件的地點和時間;另一種是在報紙上另行刊登資格預審通告。 資格預審通告的主要內容包括:招標項目簡介,項目資金來源,參加 預審的資格,獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點。按照慣例,從刊登資格預審通告的日期到申請截止日期應不得少于 45 天。 ②出售資格預審文件。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部信息,并且其內容應比資格預審通告更為詳細,如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標的要求等;其次,資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本資格、條件,或對物業(yè)管理外資企業(yè)單獨或聯(lián)合投標的一些規(guī)定,以及申請投標資格預審的一些基本要求,如從事該行業(yè)年限的限制,承擔過的物業(yè)管理項目類型等;最后,招標人還應在資格預審文件中 規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。對于申請企業(yè)預審中必須提交的重要內容,應當在資格預審文件中予以說明,或制成表格,要求申請人按要求填寫。 ③評審。資格預審申請書不必公開開啟,由招標機構組織專家進行評審。必要時,還可以召開資格預審的準備會議,以便申請人取得有關項目情況的第一手資料。 2) 資格預審的內容重點。投標人的經驗、過去完成類似項目的情況,人員及設備能力,投標人的財務狀況,包括過去幾年的承包收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內容包括: ①申請企業(yè)的基本情況:公司名稱、地 址、電話和傳真、資質等級、注冊資本、關系企業(yè)等,以及與本合同有關的主要負責人、項目授權代表,公司組織機構情況,專業(yè)人員及管理人員的人數(shù),公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。 ②申請企業(yè)的財務狀況:公司資產負債表、損益表等財務報表;銀行過去幾年的資信證明以及對未來兩年財務情況的預測。 8 ③經驗以及過去的表現(xiàn):過去幾年內申請企業(yè)完成的類似項目的基本情況,如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等。 3) 資格預審的評審方法。 招標單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預審的評審方法。目前廣泛采用的是 “定項評分法”,即采用比較簡便的百分制計分?!岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進行分類,并按一定標準計分,最后確定一個取得投標資格的最低分數(shù)線,達到或超過最低分數(shù)線的被視為合格,可以參加投標;未達到的則被視為不合格,不能參加投標。 ( 3) 召開標前會議 投標資格預審確定合格申請人后,應盡快通知合格申請企業(yè),及時前來購買招標文件,同時安排一次投標人會議,即標前會議。 召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題?!锻稑巳隧氈分幸话阋⒚鳂饲皶h的日期,如有變更,應立即通知已購買招標文件的投標人。招標機構也 可要求投標人在規(guī)定日期內將問題以書面形式寄給招標人,以便招標人匯集研究,給予統(tǒng)一的解答,在這種情況下就無須召開標前會議。 標前會議通常是在招標人所在地或招標項目所在地召開,便于招標人組織投標人到現(xiàn)場考察。應特別注意的是標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復,應視為招標文件的組成部分,寫成書面文件分發(fā)給所有投標人。當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一致的地方時,應以會議文件為準。招標人應在提交投標文件截止時間至少 15 日前,將已澄清和修改部分以書面形式通知所有投標人。因此,投標人不得以未參加標前會議為由 對招標文件提出異議,或要求修改標書和報價。招標人應在標前會議上宣布開標日期。參加會議的費用投標人自理。 ( 4) 開標、評標與定標 1) 物業(yè)管理開標。物業(yè)管理開標是指物業(yè)管理招標機構在預先規(guī)定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標的要點有二個,即開標人和開標時間。 開標人是指招標機構。參加開標的人員包括:招標單位上級主管部門、當?shù)卣袠送稑斯芾頇C構、開戶銀行、標底編制單位有關人員、招標物業(yè)設計單位有關技術人員、投標企業(yè)代表(法人代表或委托代理人)和主要工作人員、法律公證部門。 開標時間是指預先約定的 時間,即招標文件中規(guī)定的時間。通常情況下,開標時間安排在遞交投標書的截止日之后 2~ 3 天內或緊接其后。如有特殊情況需要推遲的,必須事先以書面形式通知各投標公司。 ①開標形式及其程序。物業(yè)管理開標形式有兩種:即公開開標和秘密開標。 A. 公開開標,是指允許所有投標人或其代表出席開標會議,由招標人面對到場所有投標人或其代表將封套的投標書當眾開封,并宣讀投標報價的一種開標方式。其一般程序為: 9 a. 宣布評標委員會成員名單。 b. 招標單位法人代表講話,介紹此次招標情況。 c.招標委員會負責人宣布唱票內容、評標紀律、注意事 項和評標原則。 d.宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標企業(yè)名稱,并將此情況記錄在案,必要時由評標委員會及公證人簽字; e.公證人當場驗證投標標函,主持抽簽,決定唱標順序。 f.唱標。由評標委員會主席按交標順序逐個啟封,并檢查是否合格。 不 合格的標書包括以下幾種情況:未加蓋投標企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標書;標書未密封或密封后未加蓋投標企業(yè)公章;逾期送達的投標書;投標企業(yè)法人代表未按時參加開標會議,未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認或內容不全的標書。不合格標書應當場宣布作廢,由合格的投標單位宣讀其投標 文件。 投標人在宣讀標書時對于評標委員會成員的提問應及時說明,但對投標標價和承包期限等實質性內容不得改動。其他人員在宣讀標書時不能提出任何疑問。 g.宣讀公證詞,表明本次開標經公證合法有效; h.開標會議結束,編寫開標會議紀要。 B.秘密開標相對于公開開標而言,是指招標機構在無投標企業(yè)現(xiàn)場參與情況下所進行的開標。秘密開標是在不愿讓各投標企業(yè)掌握全部標價時所采取的自由選擇投標人的開標方式。除無投標企業(yè)參加以外,秘密開標的其他程序與公開開標基本一致。 ② 開標結果。若開標時出現(xiàn)如下情況,可能使投標作廢:招標人認為 各投標人標價都過高和無法達到招標文件所規(guī)定的服務要求;合格投標文件過少,不能保證一定的競爭性。宣布投標作廢后,招標人應組織第二次招標。 2)物業(yè)管理評標。評標是指開標之后,評標委員會本著公開、公平、公正和誠實信用原則,對投標書進行評定,并由招標委員會選擇標價較低、資信條件較好的投標企業(yè)進入合同簽訂談判的階段。 ①評標包含的要點。評標應在開標之后,順序不能顛倒;評標組織機構為評標委員會。評標委員會可由招標單位組織具有相應專長的內部人員組成,或同時邀請相關專家參加,也可由專業(yè)咨詢公司代理。 ②評標方法。物業(yè)管理 招投標屬于服務性項目招投標,其標價的確定具有很強的靈活性。一般來說,評標方法會因評標人員、招標項目或物業(yè)管理招標環(huán)境的不同而有所區(qū)別。目前,我國物業(yè)管 10 理評標常用的方法有兩種: A.低價評標法 該法適用于通過了嚴格資格預審、其他評標內容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標書的評定。其具體做法是:將投標人按報價高低依次排隊,取其報價接近標底而略低于標底的投標人,再結合投標文件中的具體實施方案,綜合比較,擇優(yōu)定標。 B.打分法 該法適用于評標人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經驗的招標項目。在實際中較多采用。其具體做法是:評標委 員會按標準將事先準備的評標內容劃分為若干指標,并就每一指標確定其評分標準;然后根據(jù)投標人的投標書、對照招標文件規(guī)定的管理目標,對該投標人
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