【導(dǎo)讀】 -1- 莁螈螇芁芇螇衿肅薅螆艿蒁螅肄肂莇襖螄芇芃袃袆肀薂袂羈芅蒈袂膀肈蒄袁袀莄莀蕆膇芆蒆肅莂薄蒅螄膅蒀蒅袇莀莆薄罿膃節(jié)薃肁羆薁薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿薀螅肂芅蕿袈羋薃薈羀肁葿蚇肂芆蒞蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆莃蒂蚃袈膆莈螞羈莁芄蟻肅膄薃螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肅薅螆艿蒁螅肄肂莇襖螄芇芃袃袆肀薂袂羈芅蒈袂膀肈蒄袁袀莄莀蕆膇芆蒆肅莂薄蒅螄膅蒀蒅袇莀莆薄罿膃節(jié)薃肁羆薁薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿薀螅肂芅蕿袈羋薃薈羀肁葿蚇肂芆蒞蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆莃蒂蚃袈膆莈螞羈莁芄蟻肅膄薃螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肅薅螆艿蒁螅肄肂莇襖螄芇芃袃袆肀薂袂羈芅蒈袂膀肈蒄袁袀莄莀蕆膇芆蒆肅莂薄蒅螄膅蒀蒅袇莀莆薄罿膃節(jié)薃肁羆薁薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿薀螅肂芅蕿袈羋薃薈羀肁葿蚇肂芆蒞蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆莃蒂蚃袈膆莈螞羈莁芄蟻肅膄薃螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肅薅螆艿蒁螅肄肂

　　

【正文】 保證金 該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。 （ 9）爭(zhēng)議的解決 該條款主要的內(nèi)容是預(yù)先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決 17 途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭(zhēng)議的途徑等。 （ 10）合同終止 該條款主要內(nèi)容是說明合同的期限和合同終止的條件（ 如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴(yán)重、業(yè)主破產(chǎn)、物業(yè)被征用等）。 （ 11）合同修改 該條款應(yīng)申明對(duì)于合同的未盡事項(xiàng)，需進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補(bǔ)充協(xié)議。 （ 12）適用法律 寫明合同適用的法律。 （ 13）主導(dǎo)語言與計(jì)量單位 語言是漢語還是英語等，計(jì)量單位要統(tǒng)一。 （ 14）合同文件及資料的使用 條款中應(yīng)寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對(duì)保密的規(guī)定等。 （ 15）合同份數(shù) （ 16）合同生效 5．合同特殊條款 為了適應(yīng)特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定 。如：對(duì)執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。此外，合同特殊條款還可以是對(duì)合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。 在合同 執(zhí)行中，如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時(shí)，應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn)。 6．附件 附件是對(duì)招標(biāo)文件主體部分文字說明的補(bǔ)充，包括附表、附文和附圖。 （ 1）附表 投標(biāo)書格式，授權(quán)書格式，開標(biāo)一覽表，項(xiàng)目簡要說明一覽表，投標(biāo)人資格的證明文件格式，投標(biāo)保函格式，協(xié)議書格式，履約保證金格式（通常為銀行保函）。 （ 2）附文 物業(yè)說明書。 （ 3） 附圖 物業(yè)的設(shè)計(jì)和施工圖樣。 [閱讀資料 ] 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書 鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū)， 1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。為加強(qiáng)該住宅小區(qū)的物業(yè)管理，將我市物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引向深入，決定采用社會(huì)公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 (一 )鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況 1．總占地面積 70396 平方米。 2．總建筑面積 110340 平方米。 18 3．多層住宅樓共 24 棟，單元 式住宅 1036 套 (其中四房二廳 126 套、三房二廳 28 套、三房一廳455 套、二房一廳 427 套 )，公寓 210 間。 4．綜合樓 1 棟 (鹿丹大廈，產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司，即原市城建開發(fā)處 )，建筑面積10336 平方米，其中肉菜市場(chǎng)建筑面積 1765 平方米。 5．公用設(shè)施及公共場(chǎng)所 (地 )情況： (1)道路：車行道 9646 平方米；人行道 7186 平方米； (2)綠化面積 53920 平方米； (3)污水管長 1809 米，污水檢查井 286 座；雨水管長 2367 米，雨水檢查井 261 座，雨水進(jìn)水井71 座； (4)化糞池 6 座； (5)路燈 22 盞； (6)垃圾箱 25 個(gè)； (7)體育設(shè)施：籃球場(chǎng)一個(gè)，占地面積 500 平方米；門球場(chǎng)一個(gè)，占地面積 300 平方米； (8)停車場(chǎng) 3 個(gè)，總占地面積 2081 平方米，車位 72 個(gè)； (9)單車房建筑面積 3739 平方米，其中被改為商店的有 238 平方米 (由管理處出租的有 175 平方米 )，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有 315 平方米，被改為倉庫的有 126 平方米。 （二）物業(yè)管理的內(nèi)容 1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。 2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所 (地 )(消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝 、渠、池、井、管道、停車場(chǎng)待 )的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 3．清潔衛(wèi)生。 4．公共生活秩序。 5．便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場(chǎng)所 (含綜合肉菜市場(chǎng)的物業(yè)管理及收取管理費(fèi) )、文化娛樂、體育活動(dòng)場(chǎng)所的管理及維修養(yǎng)護(hù)。 6．區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。 7．社區(qū)文化活動(dòng)。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。 9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。 (三 )有關(guān)說明 19 1．中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)鹿丹村物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。 2．鹿丹村委 托管理的期限為三年。 3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。 4．在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)由我局組織移交接管工作。 5．在定標(biāo)后三個(gè)月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。 6．我局將在業(yè)主管理委員會(huì)成立后兩個(gè)月內(nèi)按 (《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 )的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。 7．我局將在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房 (177 平方米，按福利 房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租 )和商業(yè)用房 (311 平方米，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租 )，待業(yè)主管理委員會(huì)成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會(huì)。 8．住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。 9．在做標(biāo)書時(shí)統(tǒng)一以 1996 年 12 月 1 日為進(jìn)住時(shí)間。 10．中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理服務(wù)費(fèi)基本支出的 10％提取物業(yè)管理公司利潤。 11．中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押全 30 萬元，如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級(jí)優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo)，抵押金不予返還，押金期限為三年。 12．原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件 (即分?jǐn)?shù) )下可以優(yōu)先中標(biāo)。 (四 )物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰 1．鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 》 (80 分以上 )及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，則執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。 2．市住宅局每年對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行考核評(píng)比，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任；如達(dá)到了規(guī)定要求，則按合同給予獎(jiǎng)勵(lì)。 (五 )投標(biāo)、開標(biāo)時(shí)間 1．各竟投單位應(yīng)于 1996 年 11 月 29 日前做好標(biāo)書，密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，逾期按棄權(quán)處理。 2．開標(biāo)具體時(shí)間另行通知。 (六 )其他事項(xiàng) 20 1．違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過程中違法違紀(jì)，或以任何方式采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的，一經(jīng)查實(shí)，由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定給予處罰，取消其三年投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同，一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。 2．歡迎社會(huì)各屆對(duì)此次招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督和投訴，投訴電話： 321005 3255815。 附件： 標(biāo)書的項(xiàng)目和要求 (一 )競(jìng)投單位擬采取的管理方式 包括：內(nèi)部管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作機(jī)制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。 (二 )管理人員配備 包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時(shí)工的比 例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。 (三 )管理人員的培訓(xùn) 包括：培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)等。 (四 )管理工作必需的物質(zhì)裝備計(jì)劃情況 包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。 (五 )經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測(cè)定，無文件規(guī)定的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)定。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測(cè)算、增收節(jié)支措施。 (六 )管理規(guī)章制度 包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和管理人員考核制度。 (七 )住宅區(qū)檔案的建立與管理 (八 )各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾 1．房屋完好率。 2．房屋零修、急修及時(shí)率。 3．維修工程質(zhì)量合格率。 4．管理費(fèi)收繳率。 5．綠化完好率。 6．清潔、保潔率。 21 7．道路完好率及使用率。 8．化糞池、雨水井、污水井完好率。 9．排水管、明暗溝完好率。 10．路燈完好率。 11．停車場(chǎng)、單車棚完好率。 12．公共文化設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率。 13．小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率。 14．消防設(shè)施設(shè)備完好率。 15．火災(zāi)發(fā)生率。 16．違章發(fā)生率與處理率。 17．住房有效投拆率與處理率。 18．管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率。 19．維修服務(wù)回 訪率。 20．居民對(duì)物業(yè)管理滿意率。 (九 )便民服務(wù)項(xiàng)目 按有償服務(wù)和無償服務(wù)兩部分逐項(xiàng)分列。 (十 )社區(qū)文化活動(dòng) 包括制度建設(shè)、場(chǎng)地 (辦公、活動(dòng) )安排、活動(dòng)計(jì)劃和效果。 (十一 )宣傳、貫徹執(zhí)行 (《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 )及其實(shí)施細(xì)則方式和設(shè)想 (十二 )整治鹿丹村環(huán)境的方案。包括整治項(xiàng)目、時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)來源等 (十三 )提高管理服務(wù)水平新設(shè)想 (十四 )愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰 上述項(xiàng)目應(yīng)逐一列舉，要體現(xiàn)出合理、先進(jìn)、完備可行，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組將以此作為評(píng)標(biāo)依據(jù)，根據(jù)上述項(xiàng)目制訂具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，按照百分制度進(jìn)行 打分。 1． 2 物業(yè)管理投標(biāo) 1． 2． 1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念與原則 物業(yè)管理投標(biāo) 是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，以及國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動(dòng)。 22 物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)遵守真實(shí)性原則與正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)原則。所謂真實(shí)性，即投標(biāo)書內(nèi)容要真實(shí)，不能弄虛作假。所謂正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，一是參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)要反對(duì)其他參與競(jìng)投的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，倡導(dǎo)物業(yè)管理投標(biāo)企業(yè)遵守商業(yè)道德；二是參加競(jìng)投的物業(yè)管理企業(yè)要約束自己不作不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。 1． 2． 2 物業(yè)管理投標(biāo)程序 1．物業(yè)管理投標(biāo)的準(zhǔn)備階段 （ 1） 取得從業(yè)資格 從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動(dòng)所必須具備的條件，也是物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。物業(yè)管理公司作為獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得工商行政管理局所頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，以證明其合法經(jīng)營資格；必須具備政府行業(yè)主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。 （ 2）籌措資金 物業(yè)管理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身 財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)的管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備。 投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標(biāo)公司要根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本來分析資金來源結(jié)構(gòu) （ 3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。資料來源大致有 ：報(bào)刊雜志、網(wǎng)絡(luò)信息、行業(yè)內(nèi)交流等。 （ 4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 1）招標(biāo)物業(yè)條件分析 ①物業(yè)性質(zhì)。了解、區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要，因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢(shì)也有明顯差異。例如：住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境；服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色，它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服 23 務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個(gè)性化，除了 日常清潔、安全、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等；寫字樓管理重點(diǎn)則應(yīng)放在了“安全、舒適、快捷”上，其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于以下方面：加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財(cái)產(chǎn)安全，開辟商場(chǎng)、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通迅系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系。 不同的管理內(nèi)容必然對(duì)物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，與此相適應(yīng)，物業(yè)管理公司采取的措施、制定的方案也自然不同。 ②特殊服務(wù)要求。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境、特殊的服務(wù)對(duì)象及某些特殊功用等，需要一些特殊 服務(wù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的競(jìng)投優(yōu)勢(shì)，因此，必須認(rèn)真對(duì)待，考慮其支出費(fèi)用、自身的技術(shù)力量以及可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。 ③物業(yè)招標(biāo)背景。有時(shí)招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)人的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對(duì)于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。因此在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的一些特殊要求，做出優(yōu)、劣勢(shì)判斷。例如，招標(biāo)書上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意招標(biāo)人與該專業(yè)服務(wù)公司 是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。 ④物業(yè)開發(fā)商狀況。包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。物業(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量。因此，物業(yè)管理公司通過對(duì)開發(fā)商已建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的物業(yè)開發(fā)商，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，既能保證物業(yè)質(zhì)量，又便于日后管理。 2）本公司投標(biāo)條件分析 ①以往類似的